Zeeuwland: wat als de rente stijgt? Inzicht op middellange en lange termijn

Net voor de zomer van 2020 is woningcorporatie Zeeuwland gestart met het inrichten en het in gebruik nemen van het Corporatie PrognoseModel. Sindsdien is het model voor verschillende vraagstukken ingezet. Wij vroegen Marco van der Wel, directeur-bestuurder bij Zeeuwland, wat de aanleiding was om dit model te gebruiken. Hoe zij de inrichting hebben ervaren en welke inzichten het model tot nu toe heeft gegeven. Marco aan het woord.

Op zoek naar inzicht in opgave op middellange en lange termijn

Ook in de verre toekomst wil je als corporatie aan je verplichtingen voldoen. Ik ben heel benieuwd wat er gaat gebeuren als de rente weer stijgt. Lijd je dan met de exploitatie op je woningen doorlopend verlies? Veel corporaties voegen steeds meer nieuwe woningen toe die een groter verlies hebben. In de inmiddels 25 jaar dat ik in de sector rondloop, stel ik mezelf de vraag: wanneer houdt dit op? Want dát het een keer eindigt, is voor mij duidelijk. Voor Zeeuwland wilden we daarom een model waarmee we dat kunnen prognosticeren.

Een extra trigger is de opgave om de komende 30 jaar twee tot driehonderd miljoen te investeren in verduurzaming. In plaats van de normale blik vooruit van vijf tot tien jaar ben ik ook benieuwd naar de impact voor Zeeuwland over 30 jaar.

Wat als je een opgave hebt die langer strekt dan tien jaar?

De prognoses van corporaties gaan eigenlijk altijd maar over vijf tot tien jaar. Terwijl we al weten dat de cyclus van onze voorraad om de 25 jaar grote uitgaven kent. En daar is verduurzaming nog niet in meegenomen. Hoe kan je binnen een portefeuille op complexniveau naar vijf tot tien jaar kijken en dan zeggen “het komt wel goed”? Ik vind dat niet comfortabel. En aan de andere kant weet ik ook dat je niet kunt voorspellen hoe ‘jaar 30’ eruit ziet. Toch wil je er wel een gevoel bij hebben. Een bevestiging dat je nu niet de ruif leeg eet. Het Corporatie PrognoseModel geeft daar hele bruikbare doorrekeningen voor. Door het aanpassen van variabelen in het model heb je vrij snel in de gaten welke effecten het heeft op je financiële situatie.

Tip: Bekijk hier een voorbeeld rapport van het Corporatie PrognoseModel.

Nieuwbouw en verduurzaming: prioritering in de portefeuillestrategie

Wij zitten nu midden in het ontwikkelen van een nieuwe portefeuillestrategie. In onze situatie is de verwachting dat de woningvoorraad gelijk blijft. Wij leggen dus geen prioriteiten neer bij uitbreidingsnieuwbouw. Alles wat we doen is gericht op de bestaande voorraad en het opvangen van krimp die in  een aantal kernenin ons gebied zal optreden. De vraag die we nog moeten beantwoorden is: welk deel van de verduurzamingsopgave doen we door te investeren in de bestaande voorraad? En welk deel pakken we aan door vroegtijdig te slopen en te vervangen door gasloze nieuwbouw?

Verwachte vraag in de regio bepalend voor de keuzes

Je wilt een eventueel benodigde krimp wel opvangen. Maar welke keuzes maak je daarin? Je kunt dat niet alleen maar oplossen door woningen te verkopen. We moeten ook woningen uit de exploitatie halen die technisch gezien nog langer door hadden kunnen gaan. De huidige tijd maakt het moeilijk om dit te bepalen. We zien dat de woningtekorten in de Randstad een positief effect hebben op de vraag naar woningen in Zeeland. Door corona zie je dat meer mensen de mogelijkheden hebben om verder van de randstad af te werken. Zeeland zou om die reden ook populairder kunnen worden. De vraag daarbij is vooral of die vraag er volgend jaar ook nog is. Is dit een tijdelijk verschijnsel of is het permanent? Blijft de vraag in Zeeland ook overeind op het moment dat het woningtekort in de randstad wordt ingelopen?

Daarbij is de lange termijn de focus. Niet een portefeuille op korte termijn vergroten. We houden permanent in de gaten hoe het zit met het evenwicht tussen vraag en aanbod. Ons verkoopbeleid is erop gericht dat verkopen vooral plaatsvinden op plekken waar we in de toekomst een verminderde vraag naar sociale huurwoningen verwachten. En als we zien dat wachttijden gaan oplopen in die omgevingen, dan moet je mogelijk je verkoopprogramma wat terugschroeven.

Model geeft ons inzicht dilemma over eigen normen

We hebben in het model een soort nul-scenario uitgerekend. Vervolgens maken we keuzes passend bij onze vastgoedstrategie en kijken hoe dat uitpakt in het model. Wat dat ons aan inzicht heeft opgeleverd is dat, hoe we ook bewegen, we de huidige interne normen los zouden moeten laten. Dan ontstaat er wel een dilemma. Want om de ambitie waar te maken zou je de normen eigenlijk moeten versoepelen. Maar om te kunnen voldoen aan het duurzame bedrijfsmodel, zou je de normen strenger moeten maken.

Dit zorgt voor een interessante interne discussie. Het model maakt duidelijk dat de duurzame exploitatie onder de huidige condities in ieder geval onmogelijk is. Er moet dus een oplossing komen over welke normen wij gaan hanteren. We willen niet blind varen op de normering zoals die door WSW en Aw wordt voorgehouden, maar we willen eigen strengere normen bepalen. Daarbij zijn we wel voorzichtig. We willen niet in de situatie terecht komen waarin we over 15 jaar constateren dat we dingen niet meer kunnen doen omdat we daarvoor te veel hebben uitgegeven.

Tijdig constateren dat er in de toekomst iets gaat knellen

Het model geeft dus interne signalering om tijdig te constateren dat er in de toekomst iets gaat knellen. Dat is ook de reden dat we ook aandacht houden voor de normering die door het WSW en Aw wordt gehanteerd. Als je daar eenmaal overheen schiet in een jaar, krijg je de toezichthouder op visite. En dat wil iedereen voorkomen. Toch wil je ruimte houden om samen met je gemeente goede keuzes te maken. Zowel voor extern toezicht als voor rentmeesterschap. Degenen die na ons komen, moeten ook nog iets te kiezen hebben voor de opgaven die er in die tijd weer zijn.

Verschillende disciplines krijgen inzicht in financiële toekomst

Een grote meerwaarde is het inzicht in de consequenties van keuzes. Voor de afdelingen vastgoed is het heel relevant om te zien hoe investeringen eigenlijk wegen op je totale begroting, met name op de langere termijn. Ook richting het management team helpt het model omdat het een verrassend simpele weergave van je financiële toekomst laat zien, waardoor je makkelijk met elkaar kunt overleggen. Het model is heel presentabel en leesbaar: op een simpele manier zie je hoe het financieel met je corporatie gaat. Dat maakt het voor anderen, die niet dagelijks in de financiële materie zitten, makkelijker om er over mee te praten met een breder draagvlak als resultaat. Het model geeft niet zozeer de stip op de horizon, maar laat consequenties zien van mogelijke keuzes en ontwikkelingen.

Zelf ook inzicht in uw financiële toekomst?

Zijn uw maatschappelijke ambities haalbaar en passen ze binnen de financiële spankracht van de corporatie op lange termijn? Het Corporatie PrognoseModel geeft u inzicht bij dit soort vragen. De doorrekeningen en conclusies uit het rapport geven u inzicht in scenario’s en maken het mogelijk om de discussie op strategisch niveau te voeren. Neem vrijblijvend contact op voor de mogelijkheden.