5 tips om uit de spagaat te blijven…

Corporaties staat een spagaat te wachten. En die kan flink pijn doen. De druk om meer volkshuisvestelijk te presteren is enorm. Meer bouwen, sneller verduurzamen, betaalbaarheid op orde houden, behoud van de inclusieve stad, rol pakken in het middensegment, etc.

In mijn beeld zijn er een aantal factoren die de financiële situatie bij corporaties de komende jaren sterk gaan beïnvloeden:

Investeren in bestaand bezit

Het grootste deel van de huidige voorraad is gebouwd tussen de jaren 1960 en 1990. Ergo, de komende dertig jaar zijn al deze woningen minimaal 60 jaar oud. Een groot deel van dit bezit bestaat uit portieketageflats. Dit alleen al betekent de komende jaren een forse investeringsopgaaf.

Transformeren van de bestaande voorraad door zowel de verduurzamingsopgave als de demografische ontwikkeling

De verduurzamingsopgave is zowel financieel (€ 108 miljard tot 2050) als organisatorisch een fikse uitdaging. Dit concludeert het WSW ook in haar meest recente onderzoek.Demografische ontwikkelingen leiden tot meer zorgbehoefende ouderen, meer eenpersoonshuishoudens en wellicht een andere vraag naar wonen. Consequentie is dat vraag en aanbod minder goed op elkaar aansluiten.

Betaalbaar houden van de voorraad

Cijfers uit de Lokale Monitor Wonen 2018 van VNG, Aedes, Woonbond, G4 en G40 laten zien dat woonquote, met 31%, voor veel huurders fors is. Voor veel corporaties laat de betaalbaarheid geen ruimte om de financiële polsstok flink te vergroten.

Uitbreiden van de voorraad

In Nederland moeten de komende jaren nog circa 1 miljoen woningen worden bijgebouwd. Niet alleen maar sociale huurwoningen maar ook hier ligt een grote opgave voor een deel van de corporaties. Dit betekent in ieder geval fors meer huurwoningen bouwen dan de afgelopen tien jaar is gebeurd.

Veranderen van overheidsbeleid

De verhuurderheffing, ATAD en passend toewijzen hebben de financiële situatie van corporaties beperkt. Wellicht wijzigt het overheidsbeleid de komende jaren nog verder. Verplichting tot verduurzaming en de huurtoeslag naar de corporaties?

Stijgen van de rente

Wat als de rente naar het langjarig gemiddelde toe beweegt? Ter illustratie: een stijging van de gemiddelde rente die corporaties betalen met 1 procent scheelt € 800 miljoen aan rente-uitgaven per jaar.

Komende jaren richting de minimale grenzen van de toezichthouders

Het gevolg is dat de corporaties de komende jaren richting de minimale grenzen van de toezichthouders worden gedrukt. Dit brengt spannende vraagstukken met zich mee. Naar verwachting ontstaat er concurrentie tussen maatschappelijke doelstellingen. Als we duurzaamheidsambities willen halen, lukt dat alleen met hogere huren. Wat vinden we belangrijker?

Financieel en operationeel volledige controle

Daarnaast wordt het nog belangrijker om financieel en operationeel volledige controle te hebben. Als je scherp aan de wind zeilt, is er geen ruimte meer voor een misstap. Momenteel hebben veel corporaties nog buffers om eventualiteiten op te vangen. Deze buffers verdwijnen gezien de opgave die de corporaties hebben. Juist nu is het moment om die periode voor te bereiden. Vijf tips hoe hier mee om te gaan:

• Leg een langjarige strategie vast inclusief een wensportefeuille. Maak strategische keuzes als financiële randvoorwaarden knellen. Vertaal de integrale strategie op onderdelen naar de vastgoedportefeuille (activa), financiering (passiva) en de organisatie (processen en mensen).
• Maak een goede zeer lange meerjarenbegroting (MJB) inclusief verschillende beleidsscenario’s. Maak inzichtelijk welke factoren jouw duurzaam verdienmodel in de lucht houden? Is dat woningen verkopen? Zeer goede operationele kasstromen? Of toch de huidige lage rente?
• Maak zowel een MJB op marktwaarde (want koppeling met jaarrekening) als op beleidswaarde (want blijven voldoen aan ratio’s).
• Maak een gevoeligheidsanalyse op exogene variabele (rente, bouwkosten, inflatie, etc.) en endogene variabele (onderhoud, huurbeleid, investeringsniveau, etc.).
• Maak scenario’s op complexniveau voor de verduurzamingsopgave en reken deze door in de MJB. Of met andere woorden: incorporeer de routekaart naar CO2 neutraal in een MJB tot 2050.

En uiteraard helpen we u graag verder, met een goed gesprek of opleidingen. Neem vrijblijvend contact op om uw situatie te bespreken.