De resultaten van de kennisquiz Aw/WSW beleidswaarde

Afgelopen maand heeft u uw kennis op het gebied van Aw/WSW beleidswaarde kunnen testen met onze quiz. Wat waren de resultaten? Hoeveel van u zijn klaar voor de deadline van 1 oktober 2018 en wat vonden de meeste corporaties de lastigste vragen? We blikken met u terug op een aantal lastige onderdelen van de beleidswaarde.

Opvallende resultaten

Allereerst goed nieuws voor het Aw/WSW. Bijna iedereen had de deadline van 1 oktober 2018 scherp en het normenkader was door 70% van de corporaties goed beantwoord! Lastiger waren de vragen over het berekenen tot de kaststromen, het bepalen van de eindwaarde en de rol van DAEB en niet-DAEB? Om u en uw collega’s te helpen bij de lastige puzzel rondom Aw/WSW beleidswaarde hebben we de vragen en antwoorden met toelichting nog even voor u onder elkaar gezet.

1. Het rekenmodel waarmee de beleidswaarde wordt berekend, gaat uit van een levensduur van vastgoed. Wat is deze levensduur?

De levensduur is eeuwigdurend. De beleidswaarde komt tot stand middels een 15-jaars DCF berekening, hierin wordt een eindwaarde verondersteld op basis van doorexploiteren met een eeuwigdurende looptijd.

2. Wat is de juiste volgorde van de maatschappelijke afslagen bij het berekenen van de beleidswaarde?

De juiste volgrode is: beschikbaarheid, betaalbaarheid, kwaliteit, beheer. Na de marktwaarde van de verhuurde staat is de eerste stap het doorexploiteren (beschikbaarheid). Daarna de huur (betaalbaarheid). Stap 3 is onderhoud (kwaliteit) en de laatste stap is dan beheer.

3. Hoe wordt de beleidswaarde van niet-woningen (BOG en MOG) en intramuraal zorgvastgoed berekend?

Beleidswaarde is gelijk aan de marktwaarde in het doorexploitatiescenario. Voor niet-woongelegenheden en intramuraal vastgoed wordt verondersteld dat de beleidswaarde gelijk is aan de marktwaarde. Voor niet-woongelegenheden en intramuraal vastgoed is de marktwaarde dus de waarde die bedrijfswaarde vervangt in de LTV en solvabiliteit. Conform het waarderingshandboek kennen deze complexen enkel een doorexploitatiescenario.

4. Is de beleidswaarde altijd gebaseerd op het beleid van de corporatie?

Nee, dat is niet het geval. Indien een corporatie een deel van het bezit uitpondt, wordt dit niet meegenomen. Ook voor complexen met een uitpondstrategie geldt dat de beleidswaarde wordt gebaseerd op het beschikbaar houden van het complex (doorexploitatiescenario).

5. Wat is het verschil tussen de beleidswaarde en de ‘marktwaarde met volkshuisvestelijke bestemming’ (MVB)?

Het verschil ligt in de exploitatiekosten. In de beleidswaarde worden ook de verschillen in exploitatiekosten tussen markt en beleid meegenomen, in de MVB gebeurt dat niet. In de marktwaarde met volkshuisvestelijke bestemming (MVB) zijn voor de DAEB portefeuille de eerste twee stappen (beschikbaarheid en betaalbaarheid) verantwoord.

6. Welk normenkader hanteren Aw/WSW voor het beoordelen van de solvabiliteit en de LTV voor de DAEB tak op de beleidswaarde?

Voorlopig hetzelfde normenkader als op basis van de bedrijfswaarde (LTV maximaal 75%, solvabiliteit minimaal 20%). Aw/WSW heeft aangegeven een nieuwnormen kader pas te kunnen opstellen wanneer meer inzicht in de beleidswaarde is verkregen, voorlopig wordt hetzelfde normenkader als op basis van de bedrijfswaarde gehanteerd.

7. Welke rol spelen DAEB en niet-DAEB in de beleidswaarde?

De beleidswaarde wordt bepaald voor het totaal van de corporatie, dus DAEB TI, niet-DAEB TI en geconsolideerde verbindingen. Voor niet-woongelegenheden en intramuraal vastgoed geldt de marktwaarde als beleidswaarde.

8. Waarom klopt het niet dat ten behoeve van het bepalen van de eindwaarde in de beleidswaarde, de onderhoudsnorm van het beleid moet worden verdubbeld?

Ter compensatie van de veroudering worden onderhoudsuitgaven inderdaad verdubbeld. Conform het handboek modelmatig waarderen wordt in de eindwaardeberekening verondersteld dat vanaf het 16e jaar de kosten voor marktconform instandhoudingsonderhoud met 100% worden verhoogd. Voor de beleidswaarde wordt in de eindwaarde het minimum van tweemaal de marktconforme onderhoudsnorm of tweemaal de beleidsonderhoudsnorm gehanteerd. Lees hier meer over het bepalen van de onderhoudsnorm.

9. Welke kasstromen worden aangepast bij het bepalen van de maatschappelijke bijdrage ‘beheer’?

Deze stap vervangt de volgende marktconforme componenten uit de DCF berekening met een beheernorm die aansluit met de jaarlijkse werkelijke uitgaven voor beheer en leefbaarheid in de 15-jaars DCF periode:

• Beheerkosten
• Belastingen
• Verzekeringen
• Overige zakelijke lasten

Wilt u meer weten over Aw/WSW beleidswaarde?

Heeft u vragen over deze quiz of loopt u ergens tegenaan met de berekening van de beleidswaarde? Stel ons een vraag via onderstaand formulier of neem contact op met één van onze adviseurs. Zij denken graag met u mee.