De toegevoegde waarde van huisvestingsconcepten en norminvesteringen

Zorgsector staat voor forse investeringsopgave

Nederlandse zorginstellingen staan anno 2021 voor grote vastgoedopgaven. Hoe gaat u met deze uitdaging om? De instandhouding en verduurzaming van de bestaande portefeuille vragen aandacht, terwijl als gevolg van de toenemende zorgvraag capaciteitsuitbreiding eveneens aan de orde is. Investeringen zijn noodzakelijk om voldoende, passende en kwalitatief goede zorg te (blijven) verlenen en te voldoen aan wettelijke standaarden. In dit artikel gaan we op zoek naar de rol van die zogeheten norminvesteringen. Kunnen zij een rol spelen in de versnelling en verbetering van het investeringsproces?

Vastgoed moet goede zorgverlening mogelijk maken

Investeren in vastgoed is voor zorginstellingen geen doel op zich, maar staat ten dienste van het primaire (zorg)proces. Dit impliceert dat uw investeringen moeten passen bij de missie en visie van de organisatie en dienen bij te dragen aan de realisatie van uw strategische doelstellingen. De vastgoeddoelstellingen (op portefeuilleniveau) worden dus afgeleid van de ondernemingsdoelstellingen en dienen vervolgens vertaald te worden in concrete investeringsprojecten.

Werken met huisvestingsconcepten

Een toenemend aantal instellingen in de langdurige zorg werkt met (in meer of mindere mate) gestandaardiseerde huisvestingsconcepten. In de vastgoedstrategie en/of het lange termijn huisvestingsplan (LTHP) is de gewenste vastgoedportefeuille uitgedrukt in aantallen en typen vastgoed die over een termijn van (minimaal) 10 tot 15 jaar past bij de gewenste doelgroepen en wijze van zorgverlening. Op basis van de kenmerken en zorgbehoefte kan voor iedere doelgroep (of combinatie van doelgroepen) een huisvestingsconcept worden vastgesteld.

Het werken met dergelijke huisvestingsconcepten biedt in potentie een aantal belangrijke voordelen:

• Fungeren als kwaliteitskader (huisvestingsconcept wordt ontwikkeld langs de lijnen van het programma van eisen, en voldoet hiermee derhalve aan de interne kwaliteitseisen)
• Bevorderen doelmatigheid (vastleggen van functionele uitgangspunten waarborgt ook dat er geen onnodige functionaliteiten worden toegevoegd)
• Sluiten aan bij behoeften van cliënten (mits deze zijn geïdentificeerd in de vastgoedstrategie en zijn vertaald naar de huisvestingsconcepten)
• Werken tijd- en kostenbesparend (door standaardisatie van investeringsprojecten)

Van huisvestingsconcepten naar norminvesteringen

De vervolgstap is om de huisvestingsconcepten (feitelijk een programmatische en ruimtelijke uitwerking) te vertalen naar norminvesteringen (en daarmee ook financieel concreet te maken). Hierbij is het van belang om (naast de functionele eisen) niet alleen aandacht te hebben voor de investeringskosten, maar ook voor de (investeringseffecten op de) exploitatie-uitgangspunten (zoals: NHC-vergoeding, huuropbrengsten, onderhoudskosten, energiekosten, levensduur, eindwaarde).

Tip: denk hierbij ook na over de scope van de (vastgoed)investeringsbeoordeling, zoals in een eerder artikel over de Integrale beoordeling vastgoedinvesteringen nader is toegelicht.

De vastgestelde norminvesteringen kunnen vervolgens worden gebruikt om het LTHP te vertalen naar een meerjareninvesteringsplanning (MJIP) voor de komende 10 tot 15 jaar. Voor projecten op de korte termijn kan uiteraard gebruik worden gemaakt van reeds beschikbare investeringsramingen. Deze wordt inclusief uitgangspunten over de exploitatie van de norminvesteringen opgenomen in de meerjarenraming (MJR). Hiermee ontstaat een integraal beeld van de impact van de investeringsambities op de financiële continuïteit van de organisatie. Deze werkwijze wordt bij woningcorporaties overigens ook steeds vaker toegepast (lees hier meer over in het interview met Eigen Haard).

Hoe komen norminvesteringen tot stand?

Norminvesteringen in de langdurige zorg worden veelal gecategoriseerd langs de lijnen van doelgroepen (cliënten met een somatische, psychogeriatrische of verstandelijke beperking) en zorgbehoeften (begeleid/beschut wonen, dagbesteding, behandeling). Het is daarbij zinvol om norminvesteringen op te stellen voor zowel nieuwbouw als voor ingrepen in het bestaande bezit. Op basis van de vastgestelde uitgangspunten ten aanzien van investeringsniveau en exploitatie kunnen tevens de financiële kengetallen (zoals: IRR, NCW) per norminvestering inzichtelijk worden gemaakt.

Voordelen van norminvesteringen

Het werken met norminvesteringen (afgeleid van de opgestelde huisvestingsconcepten) kan uw zorginstelling helpen in het verbeteren en versnellen van het investeringsproces. Meer concreet brengt deze benadering de volgende voordelen met zich mee:

• Verbetering van de kwaliteit van de begroting en MJR (doordat uitvoerig wordt stilgestaan bij zowel het investeringsniveau en de exploitatie-uitgangspunten) en daarmee een beter zicht op de investeringsruimte op de lange termijn
• Mogelijkheid tot het aanbrengen van een strategische prioritering op basis van de financiële uitkomsten van de verschillende norminvesteringen
• De norminvesteringen fungeren niet alleen als input voor de MJR, maar ook als benchmark voor de toetsing van (de financiële kengetallen van) concrete investeringsprojecten

Meer weten over norminvesteringen?

Wilt u aan de slag met dit onderwerp? Wij ondersteunen zorginstellingen bij investeringsafwegingen en de vertaling van de vastgoedstrategie naar concrete investeringsprojecten. Wilt u eens sparren over uw mogelijkheden en de juiste aanpak? Stel uw vraag via onderstaand formulier of neem vrijblijvend contact op met Corstiaan Verweij.