Verhuurderheffing met regionale herverdeling en een nieuwe begroting

Op 23 september 2021 ging de kogel door de kerk. Tijdens de algemene beschouwingen over de begroting 2022 is de motie-Hermans (VVD) aangenomen, waarin behalve diverse beleidsintensiveringen ook staat dat de verhuurderheffing met € 500 miljoen verlaagd dient te worden.

Een eerste belangrijke stap naar de mogelijk volledige afschaffing van de verhuurderheffing. Wat betekent dit voor uw woningcorporatie? Wat is voor u belangrijk om te weten rondom dit veelbesproken onderwerp? Johan Conijn zet het voor ons uiteen.

Motie-Hermans

Dat uitgerekend de VVD deze motie indiende, de partij die zich tot het laatst toe heeft verzet tegen afschaffing, resp. verlaging van de verhuurderheffing, is een mijlpaal. Overigens is dit niet de enige aanpassing van de verhuurderheffing in 2022. De huurbevriezing die voor 2021 geldt, wordt ook via een verlaging van de verhuurderheffing gecompenseerd. Het gaat daarbij om een bedrag van structureel € 180 miljoen. En daarbij komt dan nog de compensatie van een aanscherping van de ATAD-regeling. Door de aanscherping zijn rentelasten in mindere mate aftrekbaar voor de vennootschapsbelasting en de aanscherping dient mede ter dekking van de extra uitgaven die het gevolg zijn van de motie-Hermans. De compensatie die woningcorporaties hiervoor ontvangen, loopt ook via een verlaging van de verhuurderheffing en bedraagt structureel € 151 miljoen.

Al deze verlagingen van de verhuurderheffing leiden tot een reductie van het tarief. Tabel 1 geeft een overzicht van de verschillende tariefaanpassingen in 2022. Oorspronkelijk zou het tarief voor de verhuurderheffing 0,527% zijn. Als gevolg van de verschillende aanpassingen is dit uitgekomen op 0,332%.

Tabel 1: De verschillende verlagingen van het tarief van de verhuurderheffing in 2022

Resterende netto opbrengst verhuurderheffing

De komende jaren zullen de netto lasten van de verhuurderheffing ook door de toegekende heffingskortingen verminderen. Vanaf 2014 zijn onder de Regeling vermindering verhuurderheffing  verschillende regelingen van kracht geweest op grond waarvan een investering, bijvoorbeeld voor woningverbetering, duurzaamheid of nieuwbouw, een korting op de verhuurderheffing opleverde. Met name de regeling voor nieuwbouw in 2020 is op grote schaal aangevraagd: ruim 116.000 woningen met een toegekend kortingsbedrag van in totaal € 2,6 miljard. Overigens zal naar verwachting een (fors) deel van deze nieuwbouw niet tijdig worden gerealiseerd, waardoor de korting uiteindelijk niet verleend wordt.

Tabel 2 laat de resterende bruto en de netto opbrengst van de verhuurderheffing voor het Rijk zien. Hierbij is bij de bruto opbrengst rekening gehouden met de tariefsverlaging naar 0,332% en bij de netto opbrengst met de verschillende heffingskortingen. In 2023 zal de netto opbrengst van de verhuurderheffing zijn gedaald tot € 477 miljoen. Daarna stijgt de netto opbrengst weer tot € 1.444 in 2025. Vervolgens zal bij ongewijzigd beleid de opbrengst van de verhuurderheffing verder toenemen door de stijging van de WOZ-waarde die de grondslag voor de verhuurderheffing is.

Tabel 2: Opbrengst verhuurderheffing, 2020 – 2025, mln. euro’s

Verouderde begrotingen

Als uitvloeisel van de aangenomen motie-Hermans diende het wetsvoorstel voor het tarief van de verhuurderheffing aangepast te worden. In het Belastingplan 2022 was aanvankelijk alleen de verlaging vanwege de compensatie voor de huurbevriezing verwerkt. De aanpassing van het wetsvoorstel is op 15 oktober 2021 naar de Tweede Kamer verzonden. Het is dan ook opmerkelijk dat uitgerekend op dezelfde dag SBR Wonen aan alle woningcorporaties adviseert om bij het opstellen van de dPi 2021 de financiële gevolgen van de motie-Hermans buiten beschouwing te laten. “Omdat de uitwerking en de formalisering nog de nodige tijd kosten.” De uiterste inleverdatum voor de dPi2021 is 15 december 2021, zodat er nog ruimschoots tijd is om met het uiteindelijke tarief van 0,332% rekening te houden. Het Handboek marktwaardering 2021, dat enkele weken later is gepubliceerd, zit nog op dezelfde lijn. De marktwaarde van de woningen zou met een tarief in 2022 van 0,485% berekend moeten worden, waarbij nog geen rekening is gehouden met de consequenties van de motie-Hermans. Met een aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid zal het aangepaste wetsvoorstel nog vόόr 31 december 2021 aangenomen worden. Dit impliceert dat het tarief in het Handboek alsnog bijgesteld moet worden naar 0,332%.

De meeste woningcorporaties hebben het advies van SBR Wonen opgevolgd en in de begroting en meerjarenprognose de lasten van de verhuurderheffing berekend op basis van het tarief van 0,485%. Er zijn overigens ook woningcorporaties die met het oorspronkelijke tarief van 0,527% hebben gerekend, en andere met het uiteindelijke tarief van 0,332%. Dat levert een complicatie op bij de beoordeling van de dPi’s. De dPi geeft geen inzicht in het gehanteerde tarief, zodat niet duidelijk is hoe de aangeleverde financiële gegevens geïnterpreteerd dienen te worden. Ook voor de berekening van de Indicatieve Bestedingsruimte Woningcorporaties (IBW) is dit lastig. Het is immers niet duidelijk op welk tarief de via de IBW berekende extra ruimte om leningen aan te trekken, is gebaseerd.

Een tegenprestatie van de sector

De verlaging van de verhuurderheffing met € 500 miljoen is niet zonder tegenprestatie. In de motie-Hermans is opgenomen dat de verlaging “in combinatie met prestatieafspraken betreffende woningbouw en verduurzaming” dient plaats te vinden. Later heeft minister Ollongren in een brief aan de Tweede Kamer (12 november 2021) deze voorwaarde nog verder aangescherpt. “Daarbij is het mijn inzet dat er geen middelen op de plank blijven liggen.” De ‘afrekenbare afspraken’ zoals het in de Nota van wijziging wordt genoemd, over extra investeringen hebben betrekking op beschikbaarheid en verduurzaming. Bij beschikbaarheid zal het zeer lastig, zo niet onmogelijk zijn om meer nieuwbouw te realiseren dan al eerder was gepland. In dPi2020 hadden woningcorporaties al 162.809 nieuwbouwwoningen in de meerjarenprognose 2021 – 2025 opgenomen. Het is niet reëel dat dit aantal de komende vijf jaar gebouwd zal worden en het is een illusie dat de komende jaren een nog hoger aantal gerealiseerd zou kunnen worden. De minister, die zich dat ook realiseert, heeft de hoop gevestigd op meer woningen via transformaties en meer flexwoningen. En ook dat loopt al achter op planning. Bij verduurzaming zouden de afspraken betrekking dienen te hebben op versnelde isolatie van nog slecht geïsoleerde woningen. Ook andere maatregelen die het wooncomfort verbeteren, komen in aanmerking. Wat de afspraken zullen worden, is nog onduidelijk. Op dit moment vindt nog overleg plaats tussen de minister en Aedes en de minister heeft toegezegd nog voor de jaarwisseling de Tweede Kamer te informeren over de gemaakte afspraken.

Regionale herverdeling

De situatie is nog complexer als er een nieuw regeerakkoord bij wordt betrokken. De verwachting, in ieder geval de hoop, is dat het nieuwe regeerakkoord verdere aanpassingen van de verhuurderheffing zal opleveren. Een additionele tariefsverlaging? Het zou kunnen maar is minder aannemelijk. De mate waarin woningcorporaties extra middelen nodig hebben om aan de opgaven te kunnen voldoen, verschilt sterk tussen woningcorporaties. Een tariefsverlaging werkt generiek en houdt geen rekening met deze verschillen.

Met de aan de Tweede Kamer toegestuurde stukken is echter al een tipje van de sluier opgelicht. In de Leeswijzer actieve Openbaarmaking  Belastingplan 2022 van het ministerie van Financiën is te lezen: “Binnen de resterende opbrengst in de verhuurderheffing wordt ruimte behouden om middelen te herverdelen tussen regio’s met overschotten en tekorten. De definitieve invulling van de afspraken en de herverdeling kan bij de formatie worden betrokken.” Tabel 2 geeft in feite een overzicht van deze “resterende opbrengst”. Ook minister Ollongren verwijst in haar reeds vermelde brief aan de Tweede Kamer naar deze regionale invalshoek: “Ook wil ik de regionale verschillen tussen de financiële positie van woningcorporaties meewegen in de afspraken”. Dit zijn duidelijke signalen dat in ieder geval vanuit de twee meeste betrokken ministeries (Binnenlandse Zaken en Financiën) herverdeling van middelen tussen woningcorporaties in voorbereiding is. In de actualisatie van Opgaven en Middelen van 19 maart 2021, waarin twee beleidspakketten zijn uitgewerkt om de opgaven realiseerbaar te maken, is hier ook al op vooruit gelopen. Beide pakketten voorzien in individuele ondersteuning middels projectsteun. Projectsteun is een toegestane vorm van staatssteun, waarmee herverdeling van middelen tussen woningcorporaties kan worden gerealiseerd.

Herziene begrotingen begin 2022

De minister en zeer zeker ook de Tweede Kamer wensen duidelijkheid over de inzet van de extra middelen. In eerste instantie heeft die wens betrekking op de € 500 miljoen vermindering van de verhuurderheffing. Als er begin volgend jaar, nadat er een nieuw regeerakkoord is, meer duidelijkheid is over verdere aanpassingen van de verhuurderheffing, zal die wens ook betrekking hebben op mogelijk bijkomende extra middelen. Het is niet goed voorstelbaar dat minister en Tweede Kamer een jaar zullen willen wachten totdat de begroting 2023 beschikbaar komt. Dit impliceert dat woningcorporaties er goed aan doen om begin volgend jaar, als het stof is neergedaald, een herziene begroting op te stellen en via SBR Wonen aan te bieden. Daarin zouden de extra middelen en de extra bestedingen expliciet zichtbaar gemaakt kunnen worden ten opzichte van de situatie dat het tarief 0,485 is.  Daarmee kan de sector een duidelijk signaal afgeven dat er “geen middelen op de plank blijven liggen”. Nog belangrijker dan dat: het opstellen van een herziene begroting met transparantie over de extra investeringen met een realistisch tijdpad, rekening houdend met de krapte op de bouwmarkt, draagt bij aan het vertrouwen in de corporatiesector.

Zelf inzicht in uw mogelijkheden extra te investeren ?

Heeft u vragen over deze ontwikkelingen of wilt u sparren over uw situatie en mogelijkheden? Neem vrijblijvend contact op met Johan Conijn of stel uw vraag via onderstaand formulier.

Wilt u met de financiële mogelijkheden die de vermindering van de verhuurderheffing u biedt, een aangepast investeringsprogramma opstellen? Het Corporatie PrognoseModel is daarbij een goed hulpmiddel. Met dat model kunt u op strategisch niveau inzicht krijgen in de financiële consequenties van aangepaste investeringsprogramma’s zodat u een goede onderbouwde keuze kunt maken. Lees hier meer over de mogelijkheden.