3B Wonen over het bouwen van flexwoningen

Flexwoningen spelen een belangrijke rol in de Nationale prestatieafspraken. Het wordt gezien als de manier om op korte termijn extra nieuwbouw te kunnen realiseren in onze vastgelopen woningmarkt. Maar hoe pak je dat aan? Wat komt er allemaal bij kijken? 3B Wonen heeft recentelijk één project opgeleverd en heeft is bezig met onderzoek naar een tweede project. Hanneke Vliet Vlieland, directeur-bestuurder bij 3B Wonen, deelt haar ervaringen.

Hoe passen flexwoningen in de ambitie van 3B Wonen?

3B Wonen heeft ruim 4.000 woningen in Lansingerland. Onze ambitie is om flink uit te breiden. Daarbij werken we samen met onze partners aan inclusieve betaalbare wijken. “Samen werken aan veerkrachtige wijken”, is ons motto. Om die ambitie te realiseren, zijn we gestart met het FLEX-traject. We plaatsen 132 flexwoningen voor de opvang van Oekraïners en spoedzoekers. Dat doen we op de Sporthoeklaan in Bergschenhoek. Dit project is bijna afgerond en we zijn inmiddels bezig met een mogelijk tweede traject.

Heb je gekozen voor tijdelijke kwaliteit of permanente (bouwbesluit) kwaliteit?

We sturen op bouwbesluit kwaliteit. Dit past het beste bij onze visie en ambitie. We willen iets neerzetten wat in principe dertig tot vijftig jaar mee gaat. Iets waar we over twintig jaar nog steeds trots op zijn. Natuurlijk is vijftig jaar wel heel ver vooruit, maar ons uitgangspunt is de lange horizon.

Het is tijdelijke huisvesting, welke zekerheden heb je op die locatie?

Wij mogen tien jaar op deze locatie blijven en hebben over tien jaar een herplaatsingsgarantie van de gemeente. Dat is een toezegging, dus nog geen concreet antwoord op hoe en waar. Met die toezegging hebben we in de businesscase wel met een scenario van twintig jaar kunnen rekenen. Als alles tegenzit, moeten we over tien jaar herplaatsen, een nieuwe locatie woonrijp maken, woningen verplaatsen en opnieuw in de verhuur zetten. Met dat scenario zijn we gestart. Daarbij kwamen we vier miljoen euro tekort. Op twintig miljoen is vier miljoen natuurlijk fors, maar dat is wel het ‘worst case scenario’.

Geen rendabele businesscase dus, hoe staat jullie RvC hierin?

De businesscase is inderdaad niet rooskleurig, maar door de maatschappelijke druk én het besef dat er geen betere kans kwam voor onze ambities om iets te tekenen voor spoedzoekers. was er bij de RvC en de gemeente echt bereidheid om dit te doen slagen. Zowel de gemeente als wij doen een flinke duit in het zakje.

We hebben de verschillende scenario’s met de RvC doorgenomen. Daardoor kregen ze een goed inzicht van het effect als je aan de knoppen draait en waar de kansen liggen om te optimaliseren. Die inzichten waren voor iedereen heel verhelderend. Wat als je niet hoeft te verplaatsen of pas na vijftien jaar? Als we op dertig jaar uitkomen, spelen we redelijk quitte. Het totaal aan resultaat vanuit de scenario’s gaf ook de doorslag om te kiezen voor bouwbesluit kwaliteit. Als flexwoningen mogen blijven staan, wil je ook dat ze qua kwaliteit kunnen blijven staan. Het kost op korte termijn misschien iets meer, maar daarmee zijn we in de toekomst een stuk flexibeler.

Wat waren de afwegingen en dilemma’s bij die businesscase?

De grootste uitdaging lag hem in de twee doelgroepen en daarmee dus twee businesscases. Flexwoningen voor spoedzoekers was al onderdeel van onze ambitie om zo een flexibele schil in de regio te realiseren. Daarbovenop kwam de businesscase voor de opvang van Oekraïners voor de middellange termijn met SPUK-subsidie vanuit het Rijk. Die twee businesscases in elkaar vlechten was geen eenvoudige klus. De gemeente Lansingerland had zich in de Veiligheidsregio Rotterdam aangemeld als pilot-gemeente voor de langdurige opvang van Oekraïners. We hebben dus veel gesprekken gevoerd met onze gemeente over hoe je dit vorm kunt geven. Je bouwt iets voor veel geld dus je wilt het niet over vijf jaar naar de stort dragen.

Wat was de grootste uitdaging om het flexproject te realiseren?

Eigenlijk was alles ingewikkeld. Deels omdat veel regelingen rondom flexwoningen nog in de maak waren en er veel onduidelijk was vanuit het Rijk. Aan tafel werd bij ons ook duidelijk waar je in de praktijk tegenaan zou lopen. Nuttige informatie die we met hulp van de Taskforce hebben doorgegeven aan BZK.

In de praktische uitvoering zijn we tegen 1001 zaken aangelopen. Velen gaan er bijvoorbeeld vanuit dat je flexwoningen op een mooi stalen frame kunt plaatsen. Op de grond in Lansingerland gaat dat niet door het soort grond en de kans op verzakken. Of bijvoorbeeld het recht van opstal: hoe regel je dit juridisch als het niet op de traditionele manier gaat? Een paar voorbeelden van de vele dingen die effect hebben op de tijd en kosten.

Hoe hebben jullie het binnen vier maanden voor elkaar gekregen?

Het eerste project is in een recordtijd neergezet. Normaal doen we zeven jaar over wat we nu in veertien maanden hebben gerealiseerd. Dat was best pittig, maar het is gelukt omdat iedereen de drive had om het te laten slagen. Het verkennen van de bouwers was voor de zomer al opgestart. De echte selectie en het contracteren kan natuurlijk pas als de besluitvorming rond is. Wij kregen vorig jaar augustus een ‘go’ van de gemeente. In september hadden we met de RvC een investeringsbesluit en in november hebben we een partij gecontracteerd en gingen ze aan de gang. Het proces van het vinden van een bouwer was daarbij nog even spannend. Veel grote en bekende partijen haakten af omdat ze andere grotere opdrachten zagen en eigenlijk wil je er één die het al een paar keer heeft gedaan. Uiteindelijk zijn we blij met de geselecteerde bouwer.

Hoe kunnen corporaties dit ook op korte termijn geregeld krijgen?

Het projectteam en de scrum-methodiek waren de belangrijkste succesfactoren. Laat maar zien waar je tegenaan loopt en probeer samen te kijken of je het op kunt lossen. Door alles open op tafel te leggen, creëer je enorm veel vertrouwen bij alle partners. Je hebt allemaal hetzelfde doel. Wellicht een andere invalshoek, maar het einddoel is hetzelfde. Het team heeft er heel wat uren per week ingestoken om dit tempo te realiseren. Je hebt dan ook echt een projectteam nodig die bij eventuele hobbels door blijft duwen en die de drive heeft om het project tot een succes te maken. Dat is in ons traject echt de meest cruciale succesfactor geweest.

Welke organisaties en disciplines zaten in het projectteam?

Ons projectteam was best groot, omdat we dit als één van de eerste corporaties startten. De kern bestond uit een projectleider en een financiële medewerker vanuit de gemeente, een projectleider en een jurist vanuit ons. Voor het adviesstuk zaten er vanuit de taskforce van de ‘versnelling nieuwbouw’ mensen in het projectteam. Daarbij sloot onze communicatieafdeling af en toe aan en in een later stadium onze projectleider op de bouw.

De chemie is per fase dus wel wat gewisseld en afhankelijk van de behoefte. Het was in het hele proces waardevol om mensen met verstand van zaken in het team te hebben. Eigen medewerkers, de gemeente, leveranciers en de kennis vanuit de Taskforce had veel toegevoegde waarde. Zo krijg je inzichten waar je zelf nog niet over nagedacht hebt en kom je tot oplossingen in dit complexe project. Knelpunten vinden was namelijk makkelijker.

Hadden jullie randvoorwaarden voor de investeringen?

Zeker! Ons kader was: we gaan tot het gaatje, maar er zijn grenzen. Zo was voor ons een duidelijke randvoorwaarde dat de flexwoningen ook bestemd zouden zijn voor spoedzoekers uit onze regio en gemeente. We wilden een duurzame oplossingen met woningen in een wijkje waar je over twintig jaar nog steeds trots op kunt zijn. Het past niet bij onze missie om bij te dragen aan het creëren van een ‘getto’ ergens tegen de rand van de dorpen. De lange termijn was dus een belangrijk kader. Hoe blijf je in de woningmarkt een meerwaarde bieden? Uiteindelijk levert je dat als corporatie ook heel veel goodwill op.

De randvoorwaarden maken het proces ook efficiënter, omdat het voor iedereen duidelijk is wat de wensen zijn. Het is wel belangrijk om daarbij het ‘hoe’ helemaal los te laten. Je komt teveel onverwachte gebeurtenissen tegen om daar te strak aan vast te houden. Flexibiliteit is wel echt het sleutelwoord.

Hoe is de discussie over de locatie verlopen?

Dat is bij het eerste traject heel soepel verlopen. Deels komt dat door de ligging, want er zijn weinig directe buren. In eerste instantie was een andere locatie bedacht, maar die stuitte op weerstand. De bewoners kwamen zelf met een alternatief dat het uiteindelijk ook geworden is.

We zijn nu met een tweede locatie bezig waar wel meer weerstand is. De burgemeester speelt daarbij een goede rol in het creëren van draagvlak door de bewoners te laten zien voor wie je het doet. Mensen hebben vaak schrikbeelden over spoedzoekers. Ze denken dat het om mensen gaat die uit de gevangenis of psychiatrie komen. In de praktijk gaat het in Lansingerland meestal om bankslapers, pechouders en starters die in knel komen. Eigenlijk allemaal mensen die je het van harte een plekje gunt. Als je daarbij zorgt dat de flexwoningen er fatsoenlijk uitzien en kwaliteit hebben, krijg je ook meer draagvlak. Niemand wordt blij van gestapelde containers.

Wat zijn de belangrijke discussies die spelen rond het nieuwe project?

Naast de locatie en de weerstand van bewoners is ook de onrendabele top een discussiepunt, zowel bij ons als bij de gemeente. We kunnen de businesscase niet knippen en plakken, omdat de voorwaarden slechter zijn geworden. Er zou eigenlijk meer geld ín moeten in plaats van minder en dat is niet duurzaam op de lange termijn. We moeten dus echt zoeken naar slimmere oplossingen en dat zorgt voor veel dillema’s. Zowel wij als onze gemeente vinden dat het onze maatschappelijke taak is om de opgave op te pakken. Tegelijk zien we de bouwkosten verder stijgen en subsidies teruglopen. Aan de ene kant wordt de kraan dicht gedraaid, terwijl de vraag om meer te investeren groter wordt.

Waar zijn jullie het meest trots op?

Dat je echt iets bijdraagt aan een maatschappelijk probleem. Ik ken de achtergrond van sommige spoedzoekers dus je weet hoe nijpend die situaties vaak zijn. Het gaat om een groep mensen die anders echt kansloos is in deze woningmarkt. We hebben in de regio nog geen 20% sociale huur. Voor de 78 woningen hebben ruim vierduizend mensen gereageerd. Terwijl het niet heel groot is en men weet dat je er over twee jaar alweer uit moet. Toch zijn er dan zoveel mensen die zeggen, dat wil ik. Dat is wel echt een signaal en hartverscheurend als je erbij stil staat. Het geeft dan zoveel voldoening en trots als je langs de wijk loopt en ziet dat het gelukt is en er mensen wonen en blij zijn met hun woning. Geef dus niet op! Je kunt mooie kwalitatief sterke flexwoningen creëren op een manier dat je het, een beetje knarsetandend, prima kunt betalen.

Meer weten over flexwoningen?

Heeft u vragen over dit traject? Of behoefte om te sparren over een juiste waardering of het beoordelen van investeringsafwegingen? Neem dan contact op met Niels Kornegoor.