Resultaten onderzoek: financiële businesscase flexwonen

Het realiseren van flexwoningen vormt één van de speerpunten binnen de Nationale prestatieafspraken. Het lijkt een snelle deeloplossing voor het grote woningtekort, maar wat zijn de aandachtspunten? Onze enquête van dit voorjaar wees uit dat veel corporaties zorgen hebben over de realisatie van flexwoningen. Ze ervaren financiële onduidelijkheid over de exploitatie van flexwoningen.

Deze worsteling herkennen wij. De businesscase van een flexwoning wijkt af van die van een reguliere woning. Om die reden hebben we een onderzoek gestart naar een best practice ten aanzien van de financiële businesscase van flexwoningen. We hebben veertien corporaties gesproken en de investeringsvoorstellen, en indien beschikbaar, de bijbehorende doorrekening ontvangen. In deze samenvatting delen we de belangrijkste conclusies en aanbevelingen.

1: Verschillen in uitgangspunten en berekeningen

Een belangrijke conclusie is dat de financiële businesscases van verschillende projecten met flexwoningen zich lastig laten vergelijken. Flexwoningen worden vaak gezien als één product, maar we zien een grote verscheidenheid aan vormen. We zien dat de sector veelal kiest voor flexwoningen van permanente kwaliteit, maar ook tijdelijke kwaliteit is een mogelijkheid. Mede daardoor zijn de verschillen in uitgangspunten ook groot. Het is opvallend dat er door corporaties zeer verschillend wordt gerekend aan flexwoningen. Een oorzaak is te vinden in het Handboek dat geen houvast geeft. Ook worden er veel verschillende rekenmodellen gebruikt (met verschillende rekenkundige uitgangspunten). Dit zijn veelal eigen Excel-modellen.

2: BZK heeft recent een rekenmodel gepubliceerd

BZK heeft een bruikbaar rekenmodel ontwikkeld. Gebruik van dit model kent echter wel een aantal aandachtspunten. Zo geeft het model van BZK een aantal suggesties voor inputvariabelen, maar dit past niet geheel bij de grote verscheidenheid aan vormen van flexwonen. Wees hier dus bewust van tijdens het gebruik van het model. Ook houdt het model van BZK onvoldoende rekening met de risico’s ten aanzien van flexwoningen. Helaas geeft het model geen gedetailleerd inzicht in de onderliggende rekenmachine, waardoor het lastig te herleiden is hoe de berekeningen worden uitgevoerd.

3: Discrepantie tussen rekenmodel BZK en Handboek

Een analyse van de financiële businesscase van flexwonen met het model van BZK, laat zien wat de impact is van het aantal verplaatsingsmomenten, de gehanteerde exploitatieperiode en de herplaatsingsgarantie op de uitkomst van de rendementsberekening. Ook laat de analyse zien dat er een grote discrepantie bestaat tussen de door het rekenmodel berekende exploitatiewaarde en de beleidswaarde berekend conform de spelregels uit het Handboek marktwaardering 2022.

Belangrijkste aanbeveling: meerdere scenario’s doorrekenen en gebruik kansenmatrix

Corporaties baseren investeringsbesluiten veelal op één gekozen voorkeursscenario dat het meest aannemelijk wordt geacht. Onzekerheden zijn echter groot. Zo heeft het wel of niet vinden van een nieuwe locatie een grote impact op de financiële uitkomsten van een project. Het valt daarom aan te bevelen om voor gedegen besluitvorming in elk geval meerdere scenario’s door te rekenen. Door middel van een kansenmatrix kan vervolgens rekening gehouden worden met de risico’s die een onderdeel zijn van de exploitatie van flexwoningen.

Over het onderzoek

Deze publicatie is gebaseerd op een onderzoek bij veertien corporaties die actief aan de slag zijn gegaan met flexwoningen. Van deze corporaties ontvingen wij investeringsvoorstellen, en indien beschikbaar, de bijbehorende doorrekening. De geanalyseerde businesscases zijn allemaal recent (prijspeil 2021 of recenter).

Gebruik Investeringskaders om risico’s te vermijden

De huidige renteontwikkelingen in combinatie met de grote woningbouwopgave zorgt ervoor dat het duurzaam prestatiemodel van corporaties extra onder druk komt te staan. Onduidelijkheid rondom de businesscase van flexwoningen maakt het niet makkelijk om de financiële impact van projecten goed door te rekenen. Heldere en concrete investeringskaders helpen u om risico’s te vermijden.

Worstelt u met de businesscase van flexwoningen en wilt u sparren over de mogelijkheden voor uw corporatie? Of heeft u vragen over het opstellen van doorrekeningen, het opstellen van een kansenmatrix, het schrijven van investeringsvoorstellen of heeft u behoefte aan een second opinion? Neem contact op met Niels Kornegoor.