Marktwaarde en beleidswaarde: wat verandert er richting 2026?
Voor verslagjaar 2026 wijzigen de waarderingsregels voor woningcorporaties ingrijpend. De marktwaarde verdwijnt uit de jaarrekening en maakt plaats voor de beleidswaarde. Hoewel deze overgang al enige tijd is aangekondigd, ontstaat nu steeds meer duidelijkheid over de concrete uitwerking.
In dit artikel zetten wij de laatste stand van zaken voor u op een rij en geven wij aan waar u zich als corporatie op kunt voorbereiden.
1. Markt- en beleidswaarde 2025 volgen huidige spelregels
Voor de jaarrekening over 2025 geldt nog de huidige werkwijze. Het Handboek Marktwaardering 2025 verscheen reeds op 31 oktober 2025. Het definitieve Handboek Marktwaardering 2025 verschijnt naar verwachting op 15 maart 2026. Vermoedelijk bevat deze versie uitsluitend een actualisatie van parameters zoals de leegwaardestijging, markthuur en disconteringsvoet. Inhoudelijke methodische wijzigingen worden niet voorzien.
Softwareleveranciers verwerken deze parameters vervolgens, waarna corporaties die de basisversie hanteren hun definitieve marktwaardering over 2025 kunnen vaststellen. Voor 2025 verandert er dus inhoudelijk weinig. De echte stelselwijziging volgt vanaf verslagjaar 2026.
2. WSW blijft de marktwaarde gebruiken voor borgingsdoeleinden
Hoewel de marktwaarde uit de jaarrekening verdwijnt, blijft deze voor het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) van belang. Het WSW werkt aan een eigen waarderingsmodel waarmee vanaf 2026 de marktwaarde van het corporatiebezit wordt vastgesteld voor borgingsdoeleinden.
Voor dit Centrale Marktwaardesysteem loopt momenteel nog een gunningsprocedure. Verwacht wordt dat uiterlijk eind maart 2026 duidelijk wordt hoe en met welke partij dit systeem wordt uitgewerkt.
Interessant: In ons eerdere artikel Marktwaarde: wat betekent het WSW-waarderingsmodel voor corporaties bespraken wij hoe dit model er naar verwachting uit zal komen te zien.
Dit betekent dat corporaties ook na het verdwijnen van de marktwaarde uit de jaarrekening te maken blijven hebben met een marktwaardebenadering in het kader van financiering en borging. De marktwaarde verdwijnt dus niet volledig uit beeld, maar krijgt een andere plek in het stelsel.
3. Op korte termijn meer duidelijkheid over het Handboek Beleidswaarde 2026
Met ingang van verslagjaar 2026 vervalt het Handboek Marktwaardering en wordt dit vervangen door een Handboek Beleidswaarde. Dit nieuwe handboek beschrijft hoe woningcorporaties de beleidswaarde van hun vastgoed moeten bepalen voor de jaarrekening 2026. Het Handboek Beleidswaarde is qua opzet vergelijkbaar met het huidige Handboek Marktwaardering en moet zorgen voor een eenduidige toepassing door alle corporaties.
Het grootste verschil met de huidige situatie betreft de waardering van niet-woningen (bedrijfsmatig onroerend goed, maatschappelijk onroerend goed en zorgvastgoed). Voor deze categorieën is de beleidswaarde niet langer gelijk aan de marktwaarde, maar wordt deze op een andere wijze bepaald. Dat kan gevolgen hebben voor de hoogte van de beleidswaarde en daarmee voor de vermogenspositie.
De Autoriteit woningcorporaties (Aw) heeft aangegeven dat momenteel afstemming plaatsvindt met WSW en vertegenwoordigers uit de sector, waaronder corporaties, softwareleveranciers en accountants. Naar verwachting verschijnt het concept Handboek Beleidswaarde eind maart. De definitieve bekrachtiging via de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting (Rtiv) wordt uiterlijk eind oktober 2026 verwacht. Dat betekent dat 2026 voor veel corporaties een overgangsjaar wordt waarin zowel inhoudelijke keuzes als technische uitwerkingen zorgvuldig moeten worden onderbouwd.
4. Onderhoud blijft het voornaamste aandachtspunt binnen de beleidswaarde
Een belangrijk inhoudelijk punt blijft de verwerking van onderhoud in de beleidswaarde.
Met ingang van verslagjaar 2026 geldt de verplichting om de meerjarenonderhoudsbegroting (MJOB) voor de instandhouding over een periode van 60 jaar volledig in te rekenen. Deze verplichting was al opgenomen in het Handboek Marktwaardering 2025. Omdat dit voor sommige corporaties niet haalbaar bleek, heeft de Aw eind 2025 aangegeven een aanpassing door te voeren in het definitieve Handboek Marktwaardering 2025.
Deze aanpassing houdt in dat bij de berekening van de beleidswaarde over verslagjaar 2025 (net als in voorgaande jaren) is toegestaan om voor perioden waarvoor nog geen MJOB beschikbaar is te werken met een onderhoudsnorm. Dit geeft corporaties die deze informatie nog niet volledig voorhanden hebben een extra jaar om hun onderhoudsplanning verder uit te werken en te onderbouwen.
Vanaf verslagjaar 2026 wordt echter verwacht dat corporaties hun MJOB-gegevens gedetailleerd en controleerbaar onderbouwen. Dit kan aanleiding zijn om de huidige onderhoudsplanning, aannames en systematiek intern te evalueren. Een onvoldoende onderbouwde MJOB kan leiden tot bijstellingen in de beleidswaarde en tot aanvullende vragen van accountant of toezichthouder. Wij adviseren daarom om de opbouw en verwerking van het onderhoud in de beleidswaarde zo goed en volledig mogelijk vast te leggen in een position paper. Een dergelijke notitie kan al worden gebruikt bij de jaarrekening over 2025 en vormt een solide basis voor de overgang naar 2026.
Handig: Download hier de template position paper beleidswaarde die u kunt gebruiken bij het opstellen.
Meer weten over de uitwerking of de strategische duiding van de beleidswaarde?
Zorgvuldige onderbouwing en duidelijke keuzes zijn dus belangrijk. Wij ondersteunen corporaties bij zowel de technische uitwerking als de strategische duiding van de beleidswaarde. Of aan een extra paar ogen bij het opstellen van de waardering? Wilt u sparren over de mogelijkheden voor uw corporatie? Neem contact op met Niels Kornegoor.
Zelf je kennis vergroten over de overgang naar beleidswaarde?
De overgang van marktwaarde naar beleidswaarde in de jaarrekening vraagt om een grondige voorbereiding, niet alleen technisch maar ook organisatorisch. De waarderingssoftware verandert en processen vragen om aanpassingen. Up-to-date kennis is dus onmisbaar voor een succesvolle implementatie.
In onze training Beleidswaarde 2.0: wijzigingen en effecten leer je alles over de actuele ontwikkelingen en de praktische gevolgen voor jouw corporatie. Bekijk het programma en de data.
