Aandeel corporatiewoningen in woningvoorraad afgelopen jaar verder gedaald

Vorige week donderdag publiceerde het CBS-gegevens over de ontwikkelingen in de woningvoorraad in 2023. De conclusie? De woningvoorraad in Nederland groeit, maar niet alle eigendomscategorieën profiteren in gelijke mate. Terwijl de private huursector groeit, zien woningcorporaties hun aandeel in de woningvoorraad verder afnemen.

In dit artikel delen Johan Conijn en Marcel van Hoorn de conclusies van een analyse van deze gegevens.

Onze vijf conclusies in een notendop

Onze analyse van de CBS-gegevens leverde vijf conclusies op. Ook de periode 2019 – 2023 is daarbij in de beschouwing betrokken.

1. De totale woningvoorraad is in 2023 met 1,0% toegenomen. De groei van de corporatievoorraad was in 2023 slechts 0,4%. Dat is beter dan de groei van de corporatievoorraad in de periode 2019 – 2023 van gemiddeld 0,2% per jaar.
2. Als gevolg van de achterblijvende groei van de corporatievoorraad is het aandeel van de corporatiewoningen in de totale woningvoorraad verder gedaald. In 2023 is het aandeel uitgekomen op 28,3% terwijl het aandeel in 2019 nog 29,4% was. Als alleen naar het aandeel sociale huurwoningen van woningcorporaties wordt gekeken, is het aandeel in 2023 gedaald naar 26,8%.
3. In 2023 leverden elke 100 nieuwbouwwoningen van woningcorporaties een netto toevoeging aan de corporatievoorraad op van 56 woningen. Een relatief groot deel van de nieuwbouw van woningcorporaties dient ter vervanging voor sloop en verkoop. In de periode 2019 – 2023 was die verhouding nog ongunstiger met 30 : 100.
4. De private huursector is in 2023 met een groei van 1,7% het sterkst toegenomen. De verkoop van private huurwoningen aan eigenaar-bewoners is ruimschoots gecompenseerd door nieuwbouw en overige toevoegingen aan de private huurwoningvoorraad.
5. De focus in de discussie over de woningvoorraad en het woningtekort ligt te veel op de omvang van de (bruto) nieuwbouw. Er is meer dan nieuwbouw en voor het verminderen van het woningtekort gaat het om de netto mutatie van de woningvoorraad.

Netto groei woningvoorraad is meer dan de nieuwbouw

In 2023 zijn via nieuwbouw in totaal 73.638 woningen gerealiseerd. Dit niveau is nagenoeg gelijk aan dat van vorig jaar. Ten opzichte van 2019 ligt het niveau van de nieuwbouw in 2023, ondanks de vele inspanningen om meer te bouwen, slechts 2,9% hoger. De mutatie van de woningvoorraad wordt ook door andere factoren bepaald. Er zijn overige toevoegingen zoals woningtransformaties en woningsplitsingen waardoor de woningvoorraad toeneemt. Daarnaast leiden overige onttrekkingen, waaronder het samenvoegen van woningen, en sloop van woningen tot een afname van de woningvoorraad. Verder is er nog een statistische correctie-post. Alles bij elkaar is de woningvoorraad in 2023 netto met 78.818 woningen toegenomen. Ook deze netto toename wijkt niet veel af van het niveau van voorafgaande jaren.

Figuur 1: De mutatie van de woningvoorraad in aantallen, naar oorzaak, 2019 – 2023

^{Bron: CBS, bewerking Finance Ideas}

Overigens kan de netto mutatie van de woningvoorraad, bepaald op basis van CBS-data, niet zonder meer worden vergeleken met de ambitie om jaarlijks 100.000 nieuwbouwwoningen te realiseren. Deze ambitie is een bruto aantal omdat de sloop er nog niet in is verwerkt. Het gaat uiteindelijk om de netto mutatie van de woningvoorraad. Het geeft meer inzicht als het niveau van de ambitie ook als een netto aantal wordt geformuleerd.

Verschillen nieuwbouw per eigendomscategorie

De volgende figuur geeft een overzicht van de gerealiseerde nieuwbouw naar eigendom. Het CBS onderscheidt drie categorieën woningeigendom: koopwoning, huurwoning in bezit van een woningcorporatie, huurwoning in bezit van een private verhuurder.^[1] Daarnaast is bij een klein deel van de nieuwbouw het type eigendom onbekend. Circa 50% van de nieuwbouw is een koopwoning. Opvallend is het grote aantal nieuwbouwwoningen dat door de private verhuurders is gerealiseerd. In 2023 was het iets minder dan in 2022, maar werden toch nog 22.676 nieuwe huurwoningen door private verhuurders gerealiseerd. Over de gehele periode hebben de private verhuurders met de nieuwbouw een belangrijke bijdrage aan de toename van de woningvoorraad geleverd. In vergelijking met de private verhuurders ligt de nieuwbouw van woningcorporaties op een lager niveau. In 2023 voegden woningcorporaties via de nieuwbouw 15.276 huurwoningen toe aan de woningvoorraad.^[2] Iets meer dan in 2022, maar minder dan in 2021. Het gewenste niveau van 30.000 is vooralsnog niet in zicht.

Figuur 2: De omvang van de nieuwbouw naar eigendom, in aantallen, 2019 – 2023

^{Bron: CBS, bewerking Finance Ideas}

Verschillen in netto bijdrage aan totale woningvoorraad per eigendomscategorie

Interessant is de verhouding tussen de omvang van de nieuwbouw (bruto) en de netto toevoeging aan de totale woningvoorraad. Het verschil tussen bruto en netto wordt veroorzaakt door het saldo van overige toevoegingen, overige onttrekkingen en sloop. Zoals figuur 3 laat zien, verschilt de verhouding sterk per type eigendom. In de koopsector is de netto toevoeging min of meer gelijk aan de omvang van de nieuwbouw. De private verhuurders voegen per saldo meer toe aan de woningvoorraad dan alleen nieuwbouw. In 2023 bedroeg bij de private verhuurders de netto/bruto-verhouding 142%. Het gaat dan om relatief veel overige toevoegingen waardoor het percentage hoger is dan 100%.

Bij woningcorporaties zien we een omgekeerd beeld. De netto toevoeging aan de woningvoorraad ligt een stuk lager dan de omvang van de nieuwbouw. In 2023 was de netto/bruto-verhouding 68%. De belangrijkste oorzaak is dat woningcorporaties ten opzichte van de omvang van de nieuwbouw relatief veel woningen slopen, waardoor de nieuwbouw voor bijna 30% dient ter vervanging van vooral sloop en deels overige onttrekkingen. Verder blijkt uit figuur 3 dat de netto/bruto-verhoudingen in 2023 niet veel verschillen van die verhoudingen over de gehele periode 2019 – 2023. Er is tot dusverre sprake van een stabiel patroon.

Figuur 3: De procentuele verhouding tussen de netto toevoeging aan de totale woningvoorraad ten opzichte van de omvang van de eigen nieuwbouw, naar eigendom, 2019 – 2023 en 2023

^{Bron: CBS, bewerking Finance Ideas}

Mutaties tussen eigendomscategorieën laten in 2023 verschillen zien

De mutatie van de woningvoorraad van elke eigendomscategorie afzonderlijk is niet gelijk aan de mutatie van de totale woningvoorraad. Er vinden in de woningvoorraad transacties plaats waardoor woningen verschuiven van huur naar koop en omgekeerd. Zoals figuur 4 laat zien, is in 2023 de koopsector fors toegenomen door met name omzettingen van huur naar koop. Deze omzettingen hebben zich vooral voorgedaan bij de private verhuurders die per saldo meer woningen hebben verkocht aan eigenaar-bewoners dan dat zij koopwoningen voor de verhuur hebben gekocht. In 2023 was het negatieve saldo bij private verhuurders 11.976. Dat is 1,0% van de private huurwoningvoorraad primo 2023.

Ten opzichte van de eerdere jaren is dit negatieve saldo een trendbreuk. Over de gehele periode 2019 – 2023 was er sprake van een positief saldo dat heeft bijgedragen aan de groei van de private huursector. Bij woningcorporaties is er zowel in 2023, als ook in de eerdere jaren sprake van een negatief saldo. Dat woningcorporaties bestaande woningen kopen, anders dan onderlinge koop en verkoop, komt niet veel voor. Ze verkopen wel woningen aan eigenaar-bewoners en in mindere mate aan private verhuurders. Overigens is het saldo in 2023 aanmerkelijk minder negatief dan in de eerdere jaren het geval is geweest. De verkoop van woningen door woningcorporaties is de afgelopen jaren steeds verder gedaald. De geschetste ontwikkelingen hebben in 2023 tot resultaat gehad dat de koopsector door eigendomsmutaties is gegroeid. Het positieve saldo was 16.162. Dat komt overeen met 0,3% van de koopwoningvoorraad primo 2023. Deze groei was in 2023 fors hoger dan het gemiddelde van de periode 2019 – 2023. In de eerdere jaren was de omzetting van koop naar huur omvangrijker.

Figuur 4: De saldi van de eigendomstransacties, naar eigendom, in aantallen, 2019 – 2023 en 2023

^{Bron: CBS, bewerking Finance Ideas}

Verschillen in netto toevoeging per eigendomscategorie

De focus van de discussie over de woningvoorraad en het woningtekort richt zich te veel op alleen de omvang van de nieuwbouw. In het voorafgaande is al weergegeven dat bij de afzonderlijke eigendomscategorieën de verhouding tussen de netto toevoeging aan de totale woningvoorraad en de nieuwbouw van de betreffende eigendomscategorie sterk varieert. Vanwege transacties in de woningvoorraad tussen de verschillende eigendomscategorieën, is dit effect nog sterker bij de netto toevoeging aan de woningvoorraad per categorie. Dit geldt met name in verhouding tot de omvang van de nieuwbouw van elke eigendomscategorie afzonderlijk. In 2023 was de toename van de koopsector 148% van de omvang van de nieuwbouw van koopwoningen. Dit hoge percentage is vooral het resultaat van de eerder weergegeven omzettingen van huur naar koop.

In de corporatiesector is het tegengestelde beeld te zien. In 2023 heeft elke 100 nieuwbouwwoningen van woningcorporaties geleid tot een toename van de corporatievoorraad van slechts 56 woningen. De eerdere jaren was de verhouding nog slechter en kwam in de periode 2019 – 2023 uit op gemiddeld 30 : 100. Bij de private huursector was in 2023 het verhoudingsgetal ook lager dan 100. Door de omzettingen van huur naar koop die vooral in de private huursector hebben plaats gevonden, is er op elke 100 nieuwbouwwoningen 84 woningen aan de private woningvoorraad toegevoegd. Deze verhoudingsgetallen zijn van belang, omdat er ook beleidsdoelstellingen zijn die betrekking hebben op de samenstelling van de woningvoorraad naar eigendom.

Figuur 5: De procentuele verhouding tussen de netto toevoeging aan de woningvoorraad naar eigendom ten opzichte van de omvang van de nieuwbouw per eigendomscategorie, 2019 – 2023 en 2023

^{Bron: CBS, bewerking Finance Ideas}

Resulterende voorraadontwikkelingen per eigendomscategorie

De geschetste ontwikkelingen leiden ertoe dat de procentuele mutatie van de woningvoorraad onderscheiden naar eigendomscategorie verschilt. In figuur 6 zijn de verschillende groeipercentages weergegeven. De totale woningvoorraad is in 2023 met 1,0 gegroeid. Ook in de eerdere jaren is de totale woningvoorraad met hetzelfde percentage gegroeid. Van de drie eigendomscategorieën was de groei het hoogst in de private huursector. Ook in 2023, ondanks relatief veel omzettingen van huur naar koop, kwam de groei van de private woningvoorraad nog uit op 1,7%. Over de gehele periode 2019 – 2023 was de groei maar liefst gemiddeld 3,5% per jaar. Het contrast met de corporatievoorraad is groot. In 2023 is het aantal corporatiewoningen met slechts 0,4% toegenomen. Eerder was de groei nog lager met gemiddeld 0,2% per jaar in de periode 2019 – 2023. De procentuele groei van het aantal koopwoningen ligt in lijn met de groei van de totale woningvoorraad.

Als gevolg van het feit dat de groeipercentages verschillen, verandert ook het aandeel van elke eigendomscategorie in de woningvoorraad. Figuur 7 laat zien dat de afgelopen jaren vooral zijn gekenmerkt door een stijging van het aandeel van de private huurwoningen in de woningvoorraad. Primo 2019 was het aandeel 12,8% en dit aandeel is gestegen naar 14,5% primo 2024. Daarentegen is het aandeel van de corporatiewoningen in de woningvoorraad stelselmatig gedaald. Primo 2019 was het aandeel van de corporatiewoningen 29,4%. De jaarlijkse daling van dit aandeel leidt ertoe dat het aandeel van de corporatiewoningen primo 2024 uitkomt op 28,3%. Het CBS maakt hierbij geen onderscheid naar de sociale huurwoningen van woningcorporaties en andere corporatiewoningen.^[3]

Het aandeel van corporatiewoningen, die niet tot de sociale huursector worden gerekend, is circa 1,5% van de totale woningvoorraad. Op basis van dat percentage is primo 2024 het aandeel van de sociale huurwoningvoorraad in de totale woningvoorraad 26,8%. De doelstelling dat het aandeel van de sociale huurwoningvoorraad moet stijgen naar 30%, raakt verder uit beeld.^[4]

Figuur 6: De procentuele toename van de woningvoorraad per eigendomscategorie, 2019 – 2023 en 2023

^{Bron: CBS, bewerking Finance Ideas}

Figuur 7: Het procentuele aandeel van de woningvoorraad naar eigendomscategorie in de totale woningvoorraad, 2019 – 2023 en 2023

^{Bron: CBS, bewerking Finance Ideas}

---

^{[1] Tot de private huursector worden institutionele beleggers, particuliere verhuurders en overige verhuurders, niet zijnde woningcorporaties, gerekend.
[2] De omvang van de nieuwbouw die woningcorporaties zelf rapporteren ligt structureel op een hoger niveau dan die van het CBS. Een analyse van de verschillen is te vinden in: Johan Conijn en Marcel van Hoorn (2024): Monitoring nieuwbouw woningcorporaties. Finance Ideas.
[3] Het gaat om het onderscheid tussen DAEB-woningen die tot de sociale sector worden gerekend en niet-DAEB woningen waarvoor dat niet geldt.
[4] Eerder is al beschreven dat een aandeel van de sociale woningbouw van 30% in het totale woningbouwprogramma leidt tot een daling van het aandeel van de sociale huurwoningvoorraad in de totale woningvoorraad. Zie: Johan Conijn (2023): Het nationale woningbouwprogramma leidt tot een verdere daling sociale huursector. Me Judice , 22 maart. In dat artikel is ook beschreven hoe de sociale huursector is gedefinieerd.}