Welke conclusies halen we uit de Staat van de Corporatiesector 2019?

Het jaarlijkse toezichtsrapport van de Autoriteit woningcorporaties (Aw) is weer verschenen. Dit jaar onder een nieuwe naam: Staat van de Corporatiesector. De Staat geeft een rijk beeld van de ontwikkelingen in de corporatiesector en bevat de bevindingen van de toezichthouder over verslagjaar 2018. Wat zijn de belangrijkste conclusies uit het rapport? Johan Conijn praat ons bij.

Grote druk op de verdiencapaciteit van de sector

De meest in het oog springende uitkomst is dat de operationele kasstroom in 2018 met maar liefst 22% is gedaald. Dit sluit aan bij het recent gepubliceerde onderzoek van Finance Ideas dat een daling van 19% liet zien bij de grootste woningcorporaties. Verrassend is deze ontwikkeling niet. De sector geeft al langer aan dat de verdiencapaciteit sterk onder druk staat. De oorzaken hiervoor zijn de stijgende belastingdruk van verhuurderheffing en vennootschapsbelasting, de stijgende onderhoudskosten en de beheerste huurontwikkeling.

Noodzaak om dalende tendens om te buigen

Ook voorafgaande jaren was de dalende tendens van de operationele kasstroom al zichtbaar. De grote daling in 2018 laat overduidelijk zien dat het ernst is. Dit is te meer het geval omdat de komende jaren bij ongewijzigd beleid de operationele kasstroom verder zal teruglopen. De operationele kasstroom is een belangrijke financieringsbron voor investeringen, met name voor het onrendabele deel van de investeringen. Het is dan onvermijdelijk dat de daling van de operationele kasstroom een negatief effect heeft op het investeringsniveau.

De waarschuwing van Aw laat daar geen misverstand over bestaan: “Door de afnemende verdiencapaciteit is het onzeker of woningcorporaties op korte en lange termijn in voldoende mate kunnen blijven voldoen aan hun publieke taak”. Met de enorme opgave voor de corporatiesector vanwege het woningtekort en de verduurzaming, is het noodzakelijk dat de dalende tendens van de operationele kasstroom wordt omgebogen..

Gebrek aan locaties, bouwcapaciteit en stijgende kosten zorgen voor afname nieuwbouw

Een andere belangrijke conclusie is dat de nieuwbouw van woningcorporaties in 2018 verder is gedaald naar een aantal van niet meer dan 14.061. Dit aantal ligt ver beneden het doel uit de Woonagenda om 34.000 woningen per jaar te realiseren. De oorzaak is niet alleen te vinden in de daling van de operationele kasstroom. Een gebrek aan locaties, een tekort aan bouwcapaciteit en sterk stijgende bouwkosten spelen hierbij ook een rol.

De Aw ‘verwijt’ woningcorporaties daarbij dat ze hun voornemens niet uitvoeren. In 2017 en 2018 realiseerden de woningcorporaties 62% van de plannen die een jaar eerder in de prognoses waren opgenomen. Dat corporaties slechts een deel van hun plannen uitvoeren is van alle tijden. Ook corporaties is zijn hoopvol optimisme niet vreemd. Er is een interne en externe druk om ook zachte plannen in de prognose op te nemen. Als dat niet gebeurt, is de prognose wellicht beter, maar dat leidt niet tot meer woningbouw. Eerder minder.

Daling van het commerciële niet-DAEB bezit bij corporaties

Uit de Staat blijkt verder dat het commerciële niet-DAEB bezit van woningcorporaties verder is gedaald. Eind 2018 hadden woningcorporaties 130.593 niet-DAEB woningen. Een afname met 3% ten opzichte van het jaar daarvoor. Deze daling is vooral het gevolg van verkoop van niet-DAEB woningen aan de markt en overheveling naar de sociale woningportefeuille. Commerciële nieuwbouw van de corporatiesector is blijven steken op 406 woningen. Omdat er amper is geïnvesteerd ontstaat er steeds meer ‘dood kapitaal’ in de niet-DAEB takken van corporaties.

De Aw laat wederom blijken er een voorstander van te zijn dat corporaties het ‘dode kapitaal’ via ‘dividenduitkeringen’ ten goede laten komen van de DAEB takken. Daar ligt immers de primaire maatschappelijke taak van de sector. Als deze tendens van weinig investeren en verdere krimp van de niet-DAEB takken zich doorzet, kunnen we niet meer om de conclusie heen dat de hele DAEB scheiding een kostbare mislukking is geworden.

Kritische blik van de Aw bij invulling saneringsfunctie

Verder is het interessant dat de Aw erg kritisch is over de gang van zaken bij saneringscorporaties. Als gevolg van de nieuwe Woningwet is de gebruikelijke sanering, die gebaseerd was op onderlinge solidariteit in de corporatiesector, naar de achtergrond verschoven. De ‘naadloze aansluiting’ die er voorheen was, bestaat niet meer. Woningcorporaties die geen borging meer kunnen krijgen, worden nu niet meer gesaneerd tot op het niveau dat borging weer wel mogelijk is.

De situatie bij Vestia illustreert duidelijk dat huurders en woningzoekenden de dupe zijn van de impasse die nu is ontstaan. Probleem is duidelijk; de oplossing is ver te zoeken! De Aw geeft hierover een duidelijk signaal af: “Huurders en woningzoekenden verdienen bescherming tegen negatieve en onevenredig grote effecten van herstel- en verbeterplannen”. Het publieke belang van de volkshuisvesting dient via een herpositionering van de sanering weer centraal te staan.

Grote woningcorporaties vrijwillig opsplitsen

Tot slot is de passage in de Staat over “de prijs van schaalgrootte” opmerkelijk. De borgingsruimte voor de sector wordt negatief beïnvloed door de grotere woningcorporaties. Vanaf een omvang van  € 1 miljard aan geborgde leningen gelden voor de betreffende woningcorporaties extra risico-opslagen. Hierdoor neemt voor het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) het vereiste kapitaal toe, waarmee de risico’s van de borging worden gedekt. Als gevolg hiervan heeft het WSW minder ruimte om geborgde leningen te verstrekken.

Op basis hiervan doet de Aw de suggestie dat de grotere woningcorporaties zich vrijwillig opsplitsen zodat er per saldo meer borgingsruimte ontstaat. Verder zou bij fusies en financiële hersteloperaties het effect van schaalgrootte op de borgingsruimte ook een rol kunnen spelen.

Nog meer in het sectorbeeld

Dit was wat mij opviel uit de ‘Staat van de Corporatiesector’. De Staat bevat nog veel meer interessante informatie en het is zeer de moeite waard om het te gaan lezen.