De elf lessen en adviezen uit het Sectorbeeld 2018

Kijken jullie ook ieder jaar uit naar het verschijnen van het Sectorbeeld van de Aw?

Net zoals vroeger: dat je ’s morgens om vier uur wakker wordt en niet kan wachten tot je naar beneden mag om te zien wat in je schoen zit? Of dat je staat te popelen om de cadeaus onder de kerstboom open te maken.

Waarschijnlijk niet. En toch kan ik iedereen aanraden om het Sectorbeeld 2018 van de Aw te lezen. Een dikke pluim voor dit stuk. Vooral lezenswaardig zijn de concrete acties die de Aw vraagt van het ministerie van BZK. Bij mijn weten voor het eerst dat de Aw dit zo concreet heeft benoemd.

Hierbij mijn elf lessen en adviezen:

1. Terwijl de uitgangspositie op sectorniveau ruim voldoende is (ICR van meer dan 2,1 en LTV onder de 62%) signaleert Aw dat de verdiencapaciteit van corporaties onder druk staat. De verhuurderheffing, passend toewijzen en het huurbeleid zijn hier debet aan. De komende jaren komt de verdiencapaciteit verder onder druk te staan als gevolg van toenemende belasting- en investeringsdruk. Een hoge kwaliteit financiële meerjarenbegroting wordt nog belangrijker in deze omstandigheden. Daarnaast wordt veel van corporaties gevraagd wat zich vertaalt in meer investeringen in de bestaande portefeuille. In twee jaar tijd zijn de prognoses voor uitgaven aan verbeteringen met 40% gestegen. Maar de sector rekent de komende jaren op minder huurstijging dan de afgelopen jaren. En dit was nog voor het Sociaal Huurakkoord… Daarmee lijken corporaties betaalbaarheid een hogere prioriteit te geven dan transformatie. Aw constateert dat de investeringscapaciteit ook voor de komende jaren onder druk staat.
2. Er bestaan grote regionale verschillen in zowel de investeringscapaciteit als de investeringsopgave. Terwijl de overheid een landelijk toewijzings- en prijsbeleid voert. De Aw vraagt actie om een betere balans tussen landelijke beleidsmaatregelen (verhuurderheffing, huurprijsbeleid en passend toewijzen), de investeringscapaciteit en de lokale opgave.
3. De Aw uit de behoefte om de regionale volkshuisvestelijke opgave te objectiveren. Vooral voor investeringen in bestaand bezit (verduurzamingsopgave) is dit een zoektocht. Mijn advies is om dit regionaal op te pakken. Ik ken diverse voorbeelden waar corporaties en gemeenten zeer actief met elkaar de regionale ontwikkelingen bespreken en omzetten in concreet beleid. Aan de kant van de corporaties ten aanzien van vastgoed en aan de kant van de gemeenten ten aanzien van regionaal energiebeleid. Wij ondersteunen u hier graag bij.
4. De normen voor de financiële ratio’s (vooral LTV) worden naar alle waarschijnlijkheid bijgesteld naar aanleiding van voortschrijdend inzicht.
5. De IBW in de huidige vorm lijkt zijn langste tijd te hebben gehad. Niet alleen vanwege de introductie van de beleidswaarde maar ook omdat de Aw behoefte heeft aan inzicht in de match tussen de opgave en de spankracht van de sector op verschillende niveaus op middellange termijn.
6. Verevening staat heel nadrukkelijk op de (politieke) agenda. Aw roept op om bij de uitwerking goed te kijken naar ongewenste gedragseffecten (goudenkranen). In het verleden heeft de sector laten zien deze vereveningsopgave zelf (deels) te kunnen invullen.
7. Aan de ene kant bestaat de druk om de dPi zodanig in te vullen dat de IBW op nul uitkomt, want dan is de kans op verevening het kleinst. Terwijl aan de andere kant de Aw sterk kijkt naar de realisatie-index. Het advies is om strategisch na te blijven denken over het invullen van de dPi.
8. Aw zwengelt de doodkapitaal discussie in de niet-DAEB tak aan. Heeft u een omvangrijke niet-DAEB tak en staat de LTV in de DAEB tak onder druk? Denk dan na over de financiële optimalisatie van de inzet van het vermogen in de niet-DAEB tak.
9. Het sectorbeeld kan gebruikt worden om te ‘benchmarken’. Voor mij enkele opvallende cijfers:
   • De gemiddelde afslagen zijn 11,5% voor beschikbaarheid en 21,7% voor betaalbaarheid.
   • De netto vastgoedexploitatiekasstroom is € 2.859 per gewogen eenheid. Dit is € 238 per maand.
   • De gemiddelde schuld per gewogen eenheid is gedaald naar € 32.500. Volgens de Aw is dit geen goede ontwikkeling.
   • Investeringen als percentage van het balanstotaal bedraagt 25% voor de komende prognoseperiode.
   • Het gemiddelde verschil tussen de markthuur en contracthuur bedraagt 40%.
10. Aw gaat speciaal onderzoek doen naar de risico’s bij kleine (< 1.000 eenheden) corporaties. Mocht u een van deze corporaties zijn, bereidt u zich dan goed voor.
11. Er blijft een fusiegolf gaande in onze sector. Afgelopen jaar fuseerde 36 corporaties. Dit is meer dan 10% van de sector. Logisch gezien de vele nieuwe wettelijke eisen en regelgeving. Finance Ideas heeft in de afgelopen jaren veel fusiecorporaties ondersteunt bij het inzichtelijk maken van de huidige situatie en het doorrekenen van de nieuwe geconsolideerde situatie.

Sparren over het sectorbeeld?

Dit waren mijn elf lessen/adviezen. Haalt u nog andere lessen uit het sectorbeeld 2018? Of wilt u eens van gedachten wisselen over de lessen en kansen voor uw corporatie? Neem gerust contact op.

Natuurlijk bent u ook welkom bij onze opleidingen voor inzichten rondom sturing op vastgoed en financiën, control & compliance, verduurzaming en nog veel meer actuele thema’s.