De Nederlandse woningmarkt: tekorten en oorzaken

Door een verwachte bevolkingsgroei naar 19,3 miljoen inwoners in 2050 kampt Nederland met een dreigende woningcrisis. De nieuwbouw loopt achter als het gaat om het verminderen van het aanbodtekort. Wat zijn de oorzaken? Onze analyse suggereert dat we niet alleen de verwachte huisvestingsbehoefte onderschatten, maar ook de prioriteiten bij de toewijzing van grond moeten ombuigen. Schaarste in woonland is een politieke keuze.

Is de woningbehoefte hoger dan verwacht?

De schatting van het CBS over de bevolkingsgroei voor 2030 wordt regelmatig aangepast en is nu twee miljoen inwoners hoger dan de schatting in 2014. Deze onderschatting werd gedreven door een hogere immigratie-instroom en een snellere bevolkingsgroei, waardoor een foutmarge overblijft tussen de voorspellingen en de realiteit. Een soortgelijk verhaal is te zien voor het verwachte aantal huishoudens. Eenpersoonshuishoudens, vooral die van 55 jaar en ouder, zijn het snelst groeiende segment als gevolg van vergrijzing. Hierdoor wordt het woningtekort nog groter. Met deze kloof tussen voorspelling en realiteit wordt de woningbehoefte hoger dan eerst verwacht. Tegelijkertijd zien we geen vergelijkbare groei in nieuwbouwwoningen.

Nieuwbouw woningmarkt blijft achter

Het aantal nieuwbouwwoningen per jaar is de afgelopen decennia afgenomen. Zoals hieronder is te zien, piekt het Nederlandse woningaanbod in de jaren ’70. Tegelijk met de liberalisering van de woningmarkt daalt het aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen met een aanhoudend woningtekort als gevolg. Uit de analyse van Primos blijkt dat het woningtekort vanaf 2020 toeneemt tot een piek van 400.000 woningen in 2025. Daarna is de verwachting dat het tekort afneemt als er tot 2025 100.000 nieuwe gebouwen per jaar worden gebouwd. De trend in nieuwe bouwvergunningen en investeringen in nieuwbouwwoningen ondersteunt deze prognose (nog) niet. Gezien het oplopende tekort verwacht je dat het aantal nieuwbouwprojecten toeneemt; echter zowel de bouwvergunningen als de investeringen in nieuwbouwwoningen nemen sinds 2017 af. Wat is de reden achter deze trend? En waar ligt de oplossing?

Woongrond versus landbouwgrond

Het huidige politieke debat lijkt te gaan over wonen versus natuur. Maar is dat echt het geval? Onze analyse suggereert dat dit debat in werkelijkheid draait om huisvesting versus landbouwgrond. In onze ‘buurlanden’ België en Denemarken zien we sinds de eeuwwisseling een bijna consistente groei van grond met een woonbestemming. In Nederland is dit daarentegen relatief constant gebleven. Het grote verschil met die landen zit hem in landbouwgrond. Voor elke hectare grond bestemd voor huisvesting, werd tien keer zo veel toegewezen aan landbouw, met zeer hoge prijzen voor Nederlandse woningbouwgrond tot gevolg. Gemiddeld bedroeg de prijs per vierkante meter woongrond respectievelijk € 191 en € 225 in België en Denemarken, terwijl dit in Nederland € 416 was^[1].

Centrale ruimtelijke ordening zou het antwoord kunnen zijn

Grondprijzen zijn niet overal in Nederland hetzelfde. Utrecht is veruit het duurst. Ook is het woningtekort niet evenredig verdeeld over Nederland. Hoge grondprijzen en het tekort daarvan dragen bij aan deze ongelijke verdeling. Inclusief acquisitie en bouw is de gemiddelde doorlooptijd voor nieuwbouw momenteel ongeveer tien jaar. Hierdoor loopt de woningrealisatie nog meer vertraging op. Decentrale ruimtelijke ordening zorgt klaarblijkelijk niet voor een verkorting van de doorlooptijd. Het lijkt er steeds meer op dat een decentrale vrije markt niet de oplossing voor het woningtekort kan bieden. Regie van de overheid is hard nodig.

Rol van klimaatrisico’s

Een andere belangrijke vraag om te overwegen is het klimaatrisico waarmee verschillende regio’s in Nederland worden geconfronteerd. Is verdichting de oplosing van het woningtekort? De markt houdt bij bouwbeslissingen niet altijd rekening met het klimaatrisico. Door terug te gaan naar centrale ruimtelijke ordening kan een zorgvuldige afweging worden gemaakt van alle maatschappelijke belangen (natuur, landbouw, wonen, klimaatrisico en duurzaamheid). Op locaties als Almere en Leidsche Rijn kunnen grootschalige, geconcentreerde nieuwbouwlocaties worden aangewezen. Centrale ruimtelijke ordening zou een oplossing kunnen zijn voor het woningtekort waar Nederland momenteel mee kampt.

Meer over de woningmarkt of klimaatrisico’s

Heeft u vragen over dit artikel? Neem contact op met Piet Eichholtz of Kruthika Jerome. Heeft u vragen over de keuzes die u maakt ten aanzien van de betaalbaarheid, beschikbaarheid en kwaliteit/duurzaamheid van uw (zorg) woningvoorraad? Bekijk hier de mogelijkheden. Onze adviseurs zijn experts op het snijvlak van de publieke sector, vastgoed en financiering en kennen deze markten door en door.

^{[1] Gegevens voor grondprijzen zijn verzameld uit verschillende bronnen. Bronnen: bouwinfo.be, Stec groep en Statistikbanken}