Evaluatie Woningwet en aangekondigde maatregelen huurmarkt

Op 22 februari 2019 heeft het ministerie van BZK het eindrapport gepresenteerd van de evaluatie van de Woningwet. Tevens heeft het ministerie maatregelen aangekondigd die de betaalbaarheid van huurwoningen moeten gaan borgen. Onze adviseurs zetten de belangrijkste conclusies en de aangekondigde maatregelen voor u op een rij.

In het kort de belangrijkste conclusies en aankondigingen

Maatregelen huurmarkt

• De DAEB inkomensgrens komt hoger te liggen voor een meerpersoonshuishouden ten opzicht van een eenpersoonshuishouden.
• BZK overweegt gemeenten, door middel van een ‘noodknop middenhuur’ de ruimte te geven om de aanvangshuren in de vrije sector tijdelijk te maximeren op basis van een percentage van de WOZ-waarde.
• Huishoudens met een inkomen van 2x modaal kunnen een huurverhoging krijgen waarbij de huur in één keer stijgt tot de liberalisatiegrens of de lagere maximale huur o.b.v. het WWS-stelsel.

Evaluatie Woningwet

• BZK ziet geen aanleiding voor grote stelselwijzigingen. Waar mogelijk worden detailregels en wettelijke uitvoeringsvoorschriften geschrapt.
• De tijdelijke verruiming van de DAEB inkomensgrens naar € 42.436,- wordt niet verlengd.
• Ouderen met vermogen, maar met een laag inkomen worden in de toekomst mogelijk uitgezonderd van passend toewijzen.
• Het leefbaarheidsbudget van maximaal € 129,17 per woning komt te vervallen.
• Er wordt onderzocht of de grens voor het hebben van een onafhankelijke controller kan worden verhoogd van 2.500 naar 5.000 woningen.
• Vanuit de Woningwet zal geen belemmering worden opgelegd om stroom terug te leveren aan het net en de besparingen indirect ten goede te laten komen aan de huurder.
• Om de liquiditeitsdruk en administratieve rompslomp van de interne lening te beperken wordt onderzocht of het aflossen van de interne lening kan worden vereenvoudigd.

De uitgebreide samenvatting van de conclusies en maatregelingen

Aangekondigde maatregelen huurmarkt

DAEB inkomensgrens wordt gedifferentieerd

• De DAEB inkomensgrens komt hoger te liggen voor een meerpersoonshuishouden ten opzicht van een eenpersoonshuishouden.
• De inkomensgrenzen worden niet regionaal gedifferentieerd. Wel gaat BZK de mogelijkheden hiertoe onderzoeken.

‘Noodknop middenhuur’ moet excessieve huurstijging middenhuur voorkomen

• BZK overweegt gemeenten de ruimte te geven de aanvangshuren in de vrije sector tijdelijk te maximeren op basis van een percentage van de WOZ-waarde.
• De punten voor de WOZ-waarde in de opbouw van de totale WWS-punten, zal mogelijk gemaximeerd worden om woningen zodoende beschikbaar te houden voor middeninkomens.

Inkomensafhankelijke huurverhoging op de schop

• Huishoudens met een hoog inkomen (2x modaal) kunnen een huurverhoging krijgen waarbij de huur in één keer stijgt tot de liberalisatiegrens of de lagere maximale huur o.b.v. het WWS-stelsel.
• Deze forse huurstijging zal, in verband met de maximale huursomstijging, wel gecompenseerd moeten worden door middel van huurmatiging bij andere woningen.

Huursombenadering

• De maximale jaarlijkse huursomstijging wordt gekoppeld aan de inflatie (conform het huurakkoord Aedes/Woonbond).
• Huurharmonisatie en huurverhogingen als gevolg van verduurzaming tellen dan niet mee in de berekening van de jaarlijkse huursomstijging.

Evaluatie Woningwet

Hoofddoelen Woningwet bereikt

• Hoofddoelen van de herziene Woningwet zijn bereikt. Derhalve ziet BZK geen aanleiding voor grote stelselwijzigingen.
• Invoering van de herziene Woningwet heeft wel geleid tot sterke toename administratieve lasten.
• Waar mogelijk worden detailregels en wettelijke uitvoeringsvoorschriften geschrapt. Bijvoorbeeld het schrappen van beperkingen bij het realiseren van kleinschalig BOG of het schrappen van de limitatieve lijst met diensten aan bewoners.

Tijdelijke verruiming DAEB inkomensgrens komt te vervallen

• De tijdelijke verruiming van de DAEB inkomensgrens naar € 42.436,- wordt niet verlengd.
• Samen met corporaties en de Belastingdienst wordt verkend of de toetsing van inkomens gedigitaliseerd kan worden.

Uitzondering voor ouderen met vermogen in het passend toewijzen

• Ouderen met vermogen, maar met een laag inkomen worden in de toekomst mogelijk uitgezonderd van passend toewijzen.

Regelgeving t.a.v. leefbaarheid wordt vereenvoudigd

• Het leveren van een financiële bijdrage voor kleinschalige buurtactiviteiten (gericht op ontmoetingen tussen buurtbewoners) wordt toegestaan.
• Het leefbaarheidsbudget van maximaal € 129,17 per woning komt te vervallen.

Marktconformiteit niet-DAEB tak

• De corporatie is vrij om zelf te bepalen welk huurprijsbeleid er wordt gevoerd in de niet-DAEB tak, zolang de niet-DAEB tak als geheel levensvatbaar en financierbaar blijft.
• Op portefeuilleniveau dient de corporatie marktconform te opereren.

Belemmeringen bij het verduurzamen van het eigen bezit worden opgelost

• Het uitgangspunt in de verduurzamingsopgave blijft dat corporaties in duurzaamheid mogen investeren zolang er een relatie is met het eigen bezit. De corporatie mag niet de risico’s en verantwoordelijkheden op zich nemen van andere eigenaren.
• Wel worden de regels aangepast zodat corporaties aan het eigen bezit dezelfde investeringen kunnen doen als andere vastgoedeigenaren.
• Een fysieke verbinding tussen energieopwekkende installaties en de individuele energiemeter van een woning is daarmee niet nodig.
• Vanuit de Woningwet zal geen belemmering worden opgelegd om stroom terug te leveren aan het net en de besparingen indirect ten goede te laten komen aan de huurder.

Lokale samenwerking wordt verder versterkt

• In samenwerking met de Woonbond, VNG, VTW en Aedes, wordt een traject opgestart om de kwaliteit en het functioneren van de lokale driehoek verder te versterken.
• De indicatieve bestedingsruimte (IBW) wordt niet afgeschaft. Wel wordt onderzocht of de IBW kan worden doorontwikkeld en of de uitleg ervan kan worden verbeterd.

Meer ruimte voor investeringen in middenhuursegment

• De markttoets wordt niet afgeschaft vanwege gebleken interesse van marktpartijen.
• Wel wordt het proces van de markttoets versneld en vereenvoudigd, onder andere door het wegnemen van maximumbedragen en vereiste projectrendementen.

Vereenvoudiging administratieve scheiding DAEB/niet-DAEB

• De scheiding van DAEB en niet-DAEB werkzaamheden blijft gehandhaafd waarbij ook beide takken eigen ratio’s blijven houden i.v.m. de mogelijkheid van geborgde financiering in de DAEB tak.
• Vereenvoudiging van het aflossen van de interne lening wordt in samenwerking met Aw en WSW onderzocht om de liquiditeitsdruk en administratieve rompslomp van de interne lening te beperken.

Grens voor controller omhoog naar 5.000 woningen

• Samen met Aw en WSW wordt bezien of de grens voor het hebben van een onafhankelijke controller kan worden verhoogd van 2.500 naar 5.000 woningen zoals eveneens voor de OOB-status wordt gehanteerd.

Extern toezicht

• Toezicht wordt meer ‘principe based’ ingericht i.p.v. ‘rule based’. Dit zou betekenen dat de Aw meer discretionaire bevoegdheid krijgt.
• De ingezette lijn van Aw van risicogericht toezicht wordt doorgetrokken.

Meer weten over de aangekondigde maatregelen en de evaluatie van de Woningwet?

Heeft u vragen over de aangekondigde maatregelen? Neem contact op met onze adviseurs. Direct zelf aan de slag? Tijdens de training ’Woningwet: de spelregels op een rij’ gaan we in op de actualiteit van de Woningwet en hoe het palet van Woningwet spelregels effectief kan werken binnen uw corporatie. Er is daarbij aandacht voor de borging van de Woningwet in de werkwijze en processen.