FAQ over het DrieCompartimentenModel 3.0

Inflatie is een structureel verschijnsel met als gevolg een jaarlijkse huurstijging. Daardoor stijgt ook de beleidswaarde (autonome waardeontwikkeling) en ontstaat er ruimte om de rentelasten en de omvang van de leningportefeuille te laten stijgen zonder dat de financiële positie (ICR of LTV) verslechtert. We hebben de omvang van de inflatoire leningruimte zodanig bepaald dat de ICR (of de LTV) daardoor niet verslechterd.

Zoals ook in het Duurzaam prestatiemodel het geval is, gaan we ervan uit dat het onderhoud noodzakelijk is voor het in stand houden van de woningen. Het model biedt via een correctie de mogelijkheid om een deel van de
onderhoudsuitgaven niet tot instandhouding te rekenen of juist extra uitgaven toe te voegen.

Het Saldo volkshuisvestelijke continuïteit vormt een aanvulling op de bestaande financiële ratio’s (zoals ICR en LTV). De bestaande financiële ratio’s zien op de financiële continuïteit; het saldo op de volkshuisvestelijke continuïteit.

Bij een structureel negatief saldo is er sprake van een probleem. Je kunt de woningportefeuille dan niet meer kwantitatief en kwalitatief in stand te houden. Een negatief saldo laat namelijk zien dat je daarvoor onvoldoende financiële middelen hebt. Gebruik maken van een eventuele ruimte in de ICR of de LTV is hooguit een tijdelijke oplossing. Het is wel van belang om het saldo tijdig positief te krijgen, ook omdat het anders verder verslechterd.

Dat kan zeker.De benodigde invoer wordt ontleend aan de MJB, aangevuld met uitgangspunten voor de minimaal benodigde uitgaven voor kwalitatieve en kwantitatieve instandhouding. Om het model op te stellen zijn prognoses van de kasstromen, financiële kengetallen, voorraadmutaties, waardeontwikkelingen en huursomstanden voor de komende vijftien jaar nodig. Het invoerblad is het enige blad dat ingevuld hoeft te worden. De invulbare velden zijn als blauwe tekst weergegeven. Het DrieCompartimentenModel is zo ingericht dat je zelf de verwijzing naar de correcte cijfers maakt. Dat kan daarmee ook met andere software.

De periode van vijftien jaar sluit aan bij de periode die ook bij de Nationale prestatieafspraken wordt gebruikt.

Ja, ook met een MJB voor tien jaar kun je het DrieCompartimentenModel gebruiken en het Saldo volkshuisvestelijke continuïteit berekenen. Hiervoor is een aparte versie van het DrieCompartimentenModel beschikbaar. Vraag het model hier aan.

Verkoop met vervangende nieuwbouw doet geen afbreuk aan het instandhouden van de woningportefeuille. OIn het Duurzaam prestatiemodel van Aedes c.s. maakt de verkoop van woningen geen onderdeel uit van de instandhoudingsactiviteiten. We hebben de mogelijkheid wel in het model opgenomen. Verkoop in samenhang met vervangende nieuwbouw kan bijdragen aan het verbeteren van het Saldo volkshuisvestelijke continuïteit. Dit onder de voorwaarde dat hiermee invulling wordt gegeven aan de benodigde transformatieopgave (verversing).

Het Saldo volkshuisvestelijke continuïteit is een structureel kengetal. Tijdelijke fluctuaties zijn minder van belang. Het gaat om de ontwikkeling op de lange termijn. Zo bezien vinden wij het hanteren van een risicobuffer niet noodzakelijk.

In de praktijk financieren woningcorporaties in veel gevallen de nieuwbouw voor 100% met leningen. Dat is geen probleem zolang het saldo positief is en de financiële ratio’s op orde zijn.. Door nieuwbouw daalt het saldo in beperkte mate. Ter voorkoming van een negatief saldo, is het daarom nodig om voldoende middelen beschikbaar te houden voor de volkshuisvestelijke continuïteit.

De mogelijkheden om bij te sturen en daarmee het saldo te verbeteren zijn beperkt. Minder uitbreidingsnieuwbouw of minder verbeteruitgaven bovenop wat nodig is voor instandhouding, leveren beperkte verbeteringen van het saldo op. Verkoop met vervangende nieuwbouw kan een bijdrage leveren als de instandhoudingsuitgaven van nieuwbouw lager zijn dan die van de te verkopen woningen.  Verder zal verbeteren van het saldo moeten komen van kritisch kijken naar de mogelijkheden om de operationele kasstroom te verbeteren, met name meer huurinkomsten of minder exploitatie-uitgaven.

Met het DrieCompartimentenModel kun je voor elk scenario het Saldo volkshuisvestelijke continuïteit bepalen. De hoogte en het verloop van het saldo is per scenario verschillend.

Afhankelijk van allerlei omstandigheden kan het Saldo volkshuisvestelijke continuïteit dalen tot de ondergrens voordat de ondergrens van de ICR of bovengrens van de LTV is bereikt. In dat geval moet je eerder prioriteren om de volkshuisvestelijke continuïteit te waarborgen. Omgekeerd komt dit ook voor. Dan wordt de grens van de ICR of die van de LTV al bereikt, terwijl het Saldo volkshuisvestelijke continuïteit nog ruimte biedt.  Het is van belang dat de ICR of de LTV niet zozeer verslechteren dat het niet meer mogelijk is om de inflatoire leningruimte te benutten.  De inflatoire leningruimte is immers een belangrijke component van het saldo.

Ja, maar met de nodige voorzichtigheid. Woningcorporaties hanteren niet allemaal dezelfde economische parameters en uitgangspunten voor instandhouding. Ook hebben ze kwalitatief ander vastgoed, hanteren ze eigen huurbeleid en bepalen ze zelf een transformatieprogramma. Het gaat dus vooral om de richting en het begrijpen van mogelijke verschillen die ontstaan. Om de vergelijkbaarheid te vergemakkelijken worden ook de uitkomsten per woning inzichtelijk gemaakt.

In het ontwikkeltrajectmet 28 woningcorporaties hebben ook de Aw, het ministerie van VRO en Aedes geparticipeerd. Of de Aw het Saldo volkshuisvestelijke continuïteit gaat gebruiken als kengetal voor de volkshuisvestelijke continuïteit is nog niet duidelijk.

De zorg dat de politiek het Saldo volkshuisvestelijke continuïteit opvat als een manier om je arm te rekenen, is begrijpelijk. Van belang is om goed te communiceren dat volkshuisvestelijke continuïteit de ondergrens is voor de kwantitatieve en kwalitatieve instandhouding van het woningbezit. ‘Armer’ dan dat brengt de kwantiteit of kwaliteit van de bestaande woningvoorraad in gevaar.

Het onderhoud dat onderdeel uitmaakt van de instandhoudingsuitgaven, is in de basisgelijk aan het onderhoud dat ook in de MJB is opgenomen. Wel biedt het model via een correctie de mogelijkheid om een deel van de onderhoudsuitgaven niet tot instandhouding te rekenen of juist extra uitgaven toe te voegen.

De berekening van het Saldo volkshuisvestelijke continuïteit is gebaseerd op de onderhoudskasstroom uit de MJB. De onderhoudsnorm voor de beleidswaarde bevat ook onderhoud dat via ingrijpende verbouwing wordt uitgevoerd. Dit deel van de onderhoudsuitgaven maakt onderdeel uit van de verbeteruitgaven die eveneens aan de MJB worden ontleend.

Het uitgangspunt is dat het onderhoud op basis van de MJB noodzakelijk is voor de instandhouding van de kwaliteit van de woningen. Als het zo is dat minder onderhoudsuitgaven ook toereikend zijn, biedt het model via een correctie de mogelijkheid om een deel van de onderhoudsuitgaven niet tot instandhouding te rekenen.

Het uitgangspunt is dat het onderhoud op basis van de MJB noodzakelijk is voor de instandhouding van de kwaliteit van de woningen. Als de onderhoudsuitgaven (in combinatie met ingrijpende verbouwing) niet toereikend zijn voor kwaliteitsbehoud biedt het model via een correctie de mogelijkheid om extra uitgaven toe te voegen.