FAQ over het DrieCompartimentenModel 3.0 (Beta)

Inflatie is een structureel verschijnsel met als gevolg een jaarlijkse huurstijging. Daardoor stijgt ook de beleidswaarde (autonome waardeontwikkeling) en ontstaat er ruimte om de rentelasten en de omvang van de leningportefeuille te laten stijgen zonder dat de financiële positie (ICR of LTV) verslechtert.

Zoals ook in het Duurzaam prestatiemodel het geval is, gaan we ervan uit dat het onderhoud noodzakelijk is voor het in stand houden van de woningen.

Het Saldo volkshuisvestelijke continuïteit vormt een aanvulling op de bestaande financiële ratio’s (zoals ICR en LTV). De bestaande financiële ratio’s zien op de financiële continuïteit; het saldo op de volkshuisvestelijke continuïteit.

Bij een structureel negatief saldo is er sprake van een probleem. Je kunt de woningportefeuille dan niet meer kwantitatief en kwalitatief in stand te houden. Een negatief saldo laat namelijk zien dat je daarvoor onvoldoende financiële middelen hebt. Gebruik maken van een eventuele ruimte in de ICR of de LTV is geen oplossing. Het  ‘verslechteren’ van de ratio’s is geen structurele oplossing. Bovendien wordt het Saldo volkshuisvestelijke continuïteit negatiever, wat het probleem juist vergroot.

Dat kan zeker.De benodigde invoer wordt ontleend aan de MJB, aangevuld met uitgangspunten voor de minimaal benodigde uitgaven voor kwalitatieve en kwantitatieve instandhouding. Om het model op te stellen zijn prognoses van de kasstromen, financiële kengetallen, voorraadmutaties, waardeontwikkelingen en huursomstanden voor de komende vijftien jaar nodig. Het invoerblad is het enige blad dat ingevuld hoeft te worden. De invulbare velden zijn als blauwe tekst weergegeven. Het DrieCompartimentenModel is zo ingericht dat je zelf de verwijzing naar de correcte cijfers maakt.

De periode van vijftien jaar sluit aan bij de periode die ook bij de Nationale prestatieafspraken wordt gebruikt.

Ja, ook met een MJB voor tien jaar kun je het DrieCompartimentenModel gebruiken en het Saldo volkshuisvestelijke continuïteit berekenen. Hiervoor is een aparte versie van het DrieCompartimentenModel beschikbaar. Neem contact op met Johan Conijn voor de mogelijkheden.

Ook dat draagt bij aan het kwantitatief en kwalitatief op peil houden van je voorraad. In het Duurzaam prestatiemodel van Aedes c.s. maakt de verkoop van woningen geen onderdeel uit van de instandhoudingsactiviteiten. We hebben de mogelijkheid wel in het model opgenomen. Verkoop in samenhang met vervangende nieuwbouw kan bijdragen aan het verbeteren van het Saldo volkshuisvestelijke continuïteit. Dit onder de voorwaarde dat hiermee invulling wordt gegeven aan de benodigde transformatieopgave (verversing).

Bij de berekening van het Saldo volkshuisvestelijke continuïteit bestaat de mogelijkheid om rekening te houden met onzekerheid over de hoogte van de beschikbare en benodigde middelen. Voor deze onzekerheid hanteren we default een 5% afslag op de beschikbare middelen en 5% opslag op de benodigde middelen. Desgewenst kun je deze percentages naar eigen inzicht aanpassen.

Als je nieuwbouw wilt realiseren is een Saldo volkshuisvestelijke continuïteit van nul inderdaad te laag. Door nieuwbouw daalt het saldo (in beperkte mate), waardoor het saldo negatief kan worden. Een negatief saldo wil je voorkomen om voldoende middelen beschikbaar te houden voor de volkshuisvestelijke continuïteit.

Als het Saldo volkshuisvestelijke continuïteit positief is, voorkom je een (verdere) daling door minder volkshuisvestelijke opgaven (onder meer verbeteruitgaven bovenop hetgeen nodig is voor instandhouding, en uitbreidingsnieuwbouw) uit te voeren.
 
Als het saldo negatief is, gaat het verbeteren van het saldo ten koste van de volkshuisvestelijke continuïteit. Bijsturing in de opgave werkt relatief traag door in de volkshuisvestelijke continuïteit. Dit laat zien hoe moeilijk het is om bij te sturen in een langetermijn-duurzaamprestatiemodel. Overige knoppen met impact zijn bijvoorbeeld huurbeleid (meer beschikbare middelen door hogere operationele kasstroom en inflatoire leningruimte) en het invullen van transformatie via verkoop met vervangende nieuwbouw. Ook interessant: Met de ‘Serious Game’ krijg je inzicht in de financiële impact van volkshuisvestelijke keuzes. 

Met het DrieCompartimentenModel kun je voor elk scenario de Saldo volkshuisvestelijke continuïteit bepalen. De hoogte en het verloop van het saldo is per scenario verschillend.

Afhankelijk van allerlei omstandigheden kan het Saldo volkshuisvestelijke continuïteit dalen tot de ondergrens voordat de ondergrens van de ICR of bovengrens van de LTV is bereikt. In dat geval moet je eerder prioriteren om de volkshuisvestelijke continuïteit te waarborgen. Omgekeerd komt dit ook voor. Dan wordt de grens van de ICR of die van de LTV bereikt, terwijl het Saldo volkshuisvestelijke continuïteit nog ruimte biedt.  Bij het bereiken van de ICR- of LTV-grens is de kans groot dat je de inflatoire leningruimte niet meer kunt benutten met WSW-borging. Als gevolg daarvan geeft het Saldo volkshuisvestelijke continuïteit dan geen goed beeld meer van de beschikbare middelen.

Ja, maar met de nodige voorzichtigheid. Woningcorporaties hanteren niet allemaal dezelfde economische parameters en uitgangspunten voor instandhouding. Ook hebben ze kwalitatief ander vastgoed, hanteren ze eigen huurbeleid en bepalen ze zelf een transformatieprogramma. Het gaat dus vooral om de richting en het begrijpen van mogelijke verschillen die ontstaan. Om de vergelijkbaarheid te vergemakkelijken worden ook de uitkomsten per woning inzichtelijk gemaakt.

In het ontwikkeltrajectmet 28 woningcorporaties hebben ook de Aw, ministerie van VRO en Aedes geparticipeerd. Of de Aw het Saldo volkshuisvestelijke continuïteit gaat gebruiken als kengetal voor de volkshuisvestelijke continuïteit is nog niet duidelijk.

De zorg dat de politiek het Saldo volkshuisvestelijke continuïteit opvat als een manier om je arm te rekenen, is begrijpelijk. Van belang is om goed te communiceren dat volkshuisvestelijke continuïteit de ondergrens is voor de kwantitatieve en kwalitatieve instandhouding van het woningbezit. ‘Armer’ dan dat brengt de kwantiteit of kwaliteit van de bestaande woningvoorraad in gevaar.

Het onderhoud dat onderdeel uitmaakt van de instandhoudingsuitgaven, is gelijk aan het onderhoud dat ook in de MJB is opgenomen.

De berekening van het Saldo volkshuisvestelijke continuïteit is gebaseerd op de onderhoudskasstroom uit de MJB. De onderhoudsnorm voor de beleidswaarde bevat ook onderhoud dat via ingrijpende verbouwing wordt uitgevoerd. Dit deel van de onderhoudsuitgaven maakt onderdeel uit van de verbeteruitgaven die eveneens aan de MJB worden ontleend.

Het uitgangspunt is dat het onderhoud op basis van de MJB noodzakelijk is voor de instandhouding van de kwaliteit van de woningen. Als het zo is dat minder onderhoudsuitgaven ook toereikend zijn, valt het te overwegen om de onderhoudsuitgaven in de MJB te verlagen. Als dat geen optie is, kan het deel van het onderhoud dat niet nodig is voor instandhouding, onderdeel zijn van de volkshuisvestelijke opgaven.

Het uitgangspunt is dat het onderhoud op basis van de MJB noodzakelijk is voor de instandhouding van de kwaliteit van de woningen. Als de onderhoudsuitgaven (in combinatie  met ingrijpende verbouwing) niet toereikend zijn voor kwaliteitsbehoud , is het wenselijk deze te verhogen voor een goed inzicht in volkshuisvestelijke kwaliteit.