Flexwoningen: vier aandachtspunten

Op korte termijn leveren flexwoningen een bijdrage aan het terugdringen van het woningtekort. Het ontwikkelen brengt echter in de praktijk onzekerheden en uitdagingen met zich mee. Externe barrières staan in de weg bij een snelle realisatie. Het herplaatsingsgarantie blijkt cruciaal voor businesscases. Het Handboek is niet toegespitst op de waardering van flexwoningen en er is veel onduidelijkheid door de diverse verschijningsvormen en kosten. Dit blijkt uit een recent onderzoek onder circa zestig woningcorporaties die hebben deelgenomen aan de enquête van Finance Ideas.

#1: Externe barrières vertragen een potentieel snelle realisatie

75% van de corporaties geeft aan flexwoningen vooral te zien als een tijdelijke oplossing. De voorkeur gaat in het algemeen uit naar de ontwikkeling van reguliere woningen. De voornaamste reden om alsnog flexwoningen te realiseren is dat deze woningen, onder de juiste omstandigheden, snel geplaatst kunnen worden. In de praktijk blijken externe barrières ervoor te zorgen dat deze projecten helemaal niet sneller (of zelfs helemaal niet) gerealiseerd worden. In onze enquête geven corporaties als top drie:

1. Onvoldoende (snelle) beschikbaarheid locaties
2. Financiële onduidelijkheden in exploitatie (i.v.m. herplaatsing, garantieregeling, etc.)
3. Onduidelijkheid in overige omstandigheden (bijvoorbeeld de aansluiting op nutsvoorzieningen etc.)

Hieruit blijkt dat met name de overheid met oplossingen moet komen om alsnog snel en op grote schaal flexwoningen te kunnen realiseren. Corporaties willen bijdragen aan een snelle vermindering van het woningtekort met behulp van flexwoningen als zij hiertoe in staat worden gesteld. Gemeenten hebben een belangrijke rol in het beschikbaar stellen van locaties en het afgeven van vergunningen. Vanuit de landelijke overheid is er meer duidelijkheid over de financiële kaders gewenst (zie ook #2).

#2: Herplaatsingsgarantie cruciaal voor businesscases

Uit de survey blijkt ook dat de herplaatsinsgarantie voor corporaties een belangrijke factor is. De businesscase van flexwoningen is sterk afhankelijk van de exploitatiehorizon en daarmee de plaatsingsperiode. Daarom werkt het BZK aan een financiële herplaatsingsgarantie. De garantie dient om het risico voor investeerders in flexwoningen te beperken. Voorwaarden voor het gebruikmaken van de garantieregeling zijn dat de flexwoning verkocht en verplaatst wordt. Eind vorig jaar zijn de contouren van deze garantieregeling al bekend gemaakt en recent is een rekenhulp en een toelichting op de voorwaarden gepubliceerd. Hierin is duidelijk beschreven wat de kaders zijn van deze garantie en zijn voorbeelden gegeven van de wijze waarop de hoogte van de uitkering wordt bepaald.

De komende maanden zal de definitieve uitwerking van de financiële herplaatsingsgarantie steeds verder vorm krijgen. Hierbij heeft het BZK aangegeven dat het streven is om eind april 2023 meer duidelijkheid te geven over onder andere de aanvraag- en beoordelingsprocedures.

#3: Handboek is niet toegespitst op de waardering van flexwoningen

Veel corporaties volgen de spelregels uit het waarderingshandboek om de businesscase van investeringen te beoordelen. Dit knelt omdat het handboek niet is toegespitst op de waardering van deze woningen. Flexwoningen worden gezien als niet-reguliere woongelegenheden. Dit houdt in dat er onder andere uit moet worden gegaan van eeuwigdurende exploitatie. Dit strookt niet met de praktijk omdat flexwoningen maximaal tien tot vijftien jaar op een locatie mogen staan (en vervolgens al dan niet herplaatst worden). Er is daarom alleen tot een juiste marktwaarde te komen door gebruik te maken van een full versie van de waardering. In de praktijk zal een taxateur zich dan met name richten tot vrijheidsgraden als eindwaarde, disconteringsvoet en huur. Wanneer dit niet via de eindwaarde gebeurt, kunnen herplaatsingskosten ook via bijzondere uitgangspunten als kasstroom worden ingerekend. Belangrijk punt van aandacht daarbij is dat in de beleidswaarding het gebruik van een exit yield niet is toegestaan. In de beleidswaarde volgt de eindwaardeberekening altijd de eeuwigdurende benadering van de kasstromen. De beleidswaarde van flexwoningen zal daarom bijna in alle gevallen te hoog uit vallen.

Dit leidt tot een lastig dilemma: aansluiten op de methodiek van de jaarrekening en begroting leidt ertoe dat de businesscase geen getrouw beeld geeft van de werkelijkheid. De businesscase toespitsen op de daadwerkelijke situatie leidt ertoe dat er geen aansluiting is tussen doorrekeningen op project- en portefeuilleniveau. Het is wenselijk dat het handboek hierop wordt aangepast. Op de korte termijn is het inzichtelijk maken van beide methoden een pragmatische oplossing.

#4: Flexwonen kent grote variëteit in verschijningsvormen

De term flexwonen is relatief nieuw. Er bestaan verschillende definities voor wat er onder een flexwoning valt. Hierbij kan geredeneerd worden vanuit de verschijningsvorm, de bewoning of zelfs vanuit juridisch perspectief. In de dVi worden flexwoningen als volgt gedefinieerd: “Flexibele woningen zijn verplaatsbare woningen, niet zijnde woonwagens, die tijdelijk op een locatie worden geplaatst.”

Volgens het handboek marktwaardering vallen modulaire en/of verplaatsbare woningen, zoals containerwoningen en tiny houses hier niet onder. Dit is enigszins opvallend gezien dit juist woonvormen zijn met een tijdelijk karakter. Dat er sprake is van een grote diversiteit blijkt ook uit de survey. Hierin komen sterk uiteenlopende stichtingskosten van de flexwoningen naar voren. Respondenten geven aan dat de stichtingskosten uiteenlopen van € 75.000 tot € 240.000 per woning. Er lijken dus grote verschillen te zitten in het type product/kwaliteit dat de corporaties als flexwoning neerzetten. Dit wordt ook onderschreven door het ministerie van Binnenlandse Zaken (BZK) dat in de eerste contouren van de financiële herplaatsingsgarantie voor flexwoningen onderscheid maakt tussen flexwoningen met ‘tijdelijke kwaliteit’ en flexwoningen met ‘permanente kwaliteit’. Een consistente definitie die corporaties eenduidig toe kunnen passen is wenselijk.

Meer weten over flexwoningen?

Heeft u vragen over dit onderwerp? Of behoefte om te sparren over een juiste waardering of het beoordelen van investeringsafwegingen? Neem dan contact op met Niels Kornegoor.

Zelf aan de slag met een training? Tijdens de training Investeringsafweging gaat u aan de slag met het ORT-budget, onrendabel investeren en uw investeringsplannen. U plaatst uw investeringen in het bredere perspectief en leert meer over het opstellen van verantwoorde investeringskaders met een gezonde ruimte voor innovatie en vernieuwing. Bekijk het programma en de data.