Huur en inkomen: lastig, lastig…?

Afgelopen week heeft schrijver dezes weer eens zijn periodieke PE-examen afgelegd. Permanente Educatie: de Wet op het financieel toezicht (Wft) bepaalt dat ik dat elke drie jaar moet doen om mijn adviesbevoegdheid in hypothekenland in stand te houden. En ja, daar kan je ook voor zakken. Je moet dan een ‘her’ doen, net zolang tot je ‘m haalt, anders mag je je vak gewoon niet uitoefenen. Een syllabus uitspellen van bijna 250 pagina’s vol actualiteiten, veranderde (fiscale) spelregels, wetswijzigingen, puntjes-op-de-i, hoe-zat-het-ook-alweer en natuurlijk de nodige praktijk-cases.

Natuurlijk is dat geen onverdeeld genoegen. Het komt eigenlijk nooit echt uit (want òf druk òf toe aan vakantie), niet alle kennis gebruik je met regelmaat en het is toch altijd weer even spannend tot de uitslag komt: heb ik ‘m nou gehaald? … Gelukkig, ook weer gehad, ik ben er voorlopig weer vanaf, zeggen we dan.

Toch vond ik het eigenlijk ook wel leuk. Gewoon alles weer eens even op een rijtje. Dat geeft rust en zelfvertrouwen. Je gaat ook nog eens op een andere manier tegen bepaalde zaken aankijken. En al studerende dwaalden mijn gedachten soms af naar mijn andere passie: inkomensregistratie bij sociale huur. Ja, ik ben mij er eentje. Want als hypotheken en leningen volgens de Wft ‘impactvolle producten’ zijn, is een maandelijkse huur dat dan niet?

De regeltjes, lekker makkelijk, toch?

Bij inkomensregistratie, zo heeft de Wetgever dat bepaald, mogen we uitgaan van het Verzamelinkomen over het vorige of zelfs het eervorige jaar. Gewoon een inkomensverklaring van de Belastingdienst 2020 of 2019, klaar. Da’s lekker makkelijk ja, maar wat zegt dat eigenlijk over de klant?

Toegegeven, met het huidige systeem van huurtoeslagen zal het tot grofweg de aftoppingsgrens (€633 / €678) doorgaans geen grote ongelukken geven: een proefberekening levert bij een single jaarinkomen tot €17.000 pakweg €330 huurtoeslag op; dat bedrag loopt gaandeweg af naar €0 bij een alleenstaande met €29.000,- inkomen per jaar (dat is netto ca. €1.900 per maand). Bij werkloosheid of ander onheil (wat dacht je van het behalen van de pensioendatum, was iets met 70% of zo, toch?) kan de huurtoeslag, in ieder geval gedeeltelijk, als veiligheidsbuffer werken.

Of toch best wel link?

Echter, in de praktijk zie ik steeds meer toewijzingen met maandhuren die netto weliswaar niet hoger liggen dan de liberalisatiegrens (€752,33), maar wegens de bijkomende subsidiabele servicekosten bij toewijzing niet (en let op: dus later ook niet!) voor toeslag in aanmerking zullen komen. Een vaste (overigens: jaarlijks stijgende) maandlast van een kleine €800 dus, zonder valbeveiliging. Even ter vergelijking: een aflossingsvrije ‘(post-)boomer’ hypotheek van €250.000 komt met de huidige rentestand op iets meer dan €300 per maand. Beetje extreem gesteld, I know, but you’ll catch my drift, right?

En dan heb ik het nog niet over de ambities in de middenhuur. Serieus, gaan we die doelgroep op dezelfde manier toetsen als het wettelijk kader volgens artikel 56 BTIV voorschrijft?  Want dat doen we met de gewone sociale huur ook? Inkomensverklarinkje hatseflats?

OK, case-time!

Cora Jacobs is 62 en alleenstaand. Ze werkt 32 uur per week als boekhouder bij administratiekantoor Plakband&Co en verdient daar een bruto maandsalaris van €3.100. Netto houdt ze daar na afdracht van pensioenpremie en loonheffing bijna €2.400 van over. Ze heeft gereageerd op een fijne, ‘levensloopbestendige’ woning met een nettohuur van €752 (plus €48 servicekosten). Met andere woorden: de totale huur zal ongeveer een derde van haar inkomen beslaan. Over vijf tot zes jaar zal ze met pensioen gaan (en we gaan er hier even vanuit dat ze tot die tijd ook bij het kantoor kan blijven werken). Hoe ziet haar huishoudboekje er dan uit?

In euro’s van nu uitgedrukt gaat zij dan (bruto AOW €1.301 plus €450 pensioen) naar een netto maandinkomen van pak ‘m beet €1.550. Wat houdt ze dan over na aftrek van huur, servicekosten, energie, gemeentebelastingen, (zorg)verzekeringen…? Heeft iemand haar hierop gewezen?

Kan ze zo blijven wonen, met andere woorden: hoe levensloopbestendig is haar woning eigenlijk?

Zorgplicht?

Het voorgaande was nog niet eens een extreem voorbeeld. Denk ook even aan de gewijzigde wetgeving omtrent (verkorte) partneralimentatie, de Wet Arbeidsmarkt in Balans, de WIA…  Natuurlijk wil ik hier niet aansturen op uitgebreide PE-trajecten of uitgebreide extra eisen voor relatief eenvoudige ‘gevallen’. Maar ik vind het wel vreemd dat dezelfde Wetgever via het ene ministerie (MinFin) met een AFM aan de hand dwingend stuurt op zaken als zorgplicht richting de klant bij het aangaan van een overeenkomst met financiële implicaties, en via het andere (BZK) een, let’s be honest, volslagen verouderd systeem hanteert dat eigenlijk niets met de financiële werkelijkheid van de klant van doen heeft (zie zo’n beetje al mijn voorgaande publicaties, bijvoorbeeld deze). Ik heb daar nog wel wat ideeën over, en meedenkers zijn welkom. Wordt vervolgd!

PS

Laten we er in de tussentijd in ieder geval maar voor zorgen dat onze kennis op orde is. Het verwerken van loonstroken en ondernemersinkomen is er, zeker na alle corona-perikelen als TOZO, toeslagen en kortingen niet eenvoudiger op geworden…

We hebben de verdiepingstraining inkomensregistratie en passend toewijzen weer geactualiseerd, inclusief de populaire loonstrook-kwis. Je kan ‘m zowel ‘lekker live klassikaal’ in-company volgen maar uiteraard kan het ook online. Doen!