Onderzoek huur/koopconstructies: van de vluchtheuvel naar de overkant

Eind vorig jaar is de motie hamsterhuurkoop voor woningcorporaties van D66-lid Boulakjar in de Tweede Kamer aangenomen. Deze motie verzoekt de regering om hamsterhuurkoop voor woningcorporaties mogelijk te maken.  Bij hamsterhuurkoop heeft de huurder de mogelijkheid de woning te kopen, waarbij de koopsom met de betaalde huur verlaagd kan worden.

Naar aanleiding van de motie heeft Johan Conijn in opdracht van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) een onderzoek uitgevoerd naar vier verschillende vormen van huur/koopconstructies.

Hamsterhuurkoop voor woningcorporaties

Huurders bouwen geen vermogen op zoals eigenaar-bewoners dat wel doen. Als huurders dat wel kunnen, wordt de overstap naar de koopsector op een later moment vergemakkelijkt. In België bestaat Hamsterhuren. Hierbij vormt een deel van de huur een aanbetaling op de koopsom als de huurder de woning wil kopen.

Het doel van de huur/koopconstructies is om huishoudens die nog geen koopwoning kunnen kopen, maar dat op termijn wel willen, een overbrugging te bieden. Dit geeft de bewoner de gelegenheid te profiteren van de waardestijging in de koopsector en zo een vermogen op te bouwen. Met dat vermogen is het op een later moment gemakkelijker om alsnog een koopwoning te kopen. De huur/koopconstructie is daarmee een tussenvorm tussen huur en koop.

Vier varianten van huur/koopconstructies

In Nederland zijn vier varianten van huur/koopconstructies geïdentificeerd, die nader zijn onderzocht: Cokopen, KoLat Wonen, TractieWonen, Welvoort.  Bij drie van de vier wordt de constructie toegepast op nieuwbouw. Bij TractieWonen is dat ook mogelijk, maar het gaat bij deze variant vooral om bestaande woningen.

In alle gevallen start de bewoner met een reguliere huurovereenkomst. Met uitzondering van Cokopen, is er sprake van een koopoptie. Binnen een bepaalde termijn kan de woning worden gekocht. Er is sprake van een verlaagde aankoopprijs. Bij TractieWonen en Welvoort hoeft de bewoner 50% van de waardestijging, die is opgetreden in de periode vanaf start huur tot het moment van aankoop, niet te betalen. Bij KoLat Wonen is dat 100% van de waardestijging, die niet betaald behoeft te worden, plus het deel van de huur dat als aflossing op de lening is gebruikt. Bij Cokopen ontvangt de bewoner een uitkering bij verhuizing, waarmee zij desgewenst een andere woning kan kopen. Alle vier de constructies maken voor de financiering gebruik van impactbeleggers. Met uitzondering van TractieWonen is er ook sprake van bancaire financiering.

Mate van transparantie en complexiteit

De mate van transparantie en complexiteit verschilt sterk. Cokopen is op zich zeer transparant als het gaat om de beschikbaarheid van informatie, maar is tegelijk tamelijk complex. Dit komt onder meer vanwege verschillende rechtspersonen die een rol spelen en de onderlinge verwevenheid van deze rechtspersonen. TractieWonen en Welvoort lijken transparant en niet complex, maar dat is een tussenstand omdat ze relatief nieuw zijn. Een definitief oordeel is pas mogelijk als deze constructies uitontwikkeld zijn. KoLat Wonen is niet helemaal transparant, maar ook niet erg complex. Momenteel wordt KoLat Wonen niet meer aangeboden. Het is afwachten hoe een nieuwe versie eruit zal zien.

Het rendement voor de impactbelegger

Het financiële resultaat voor de impactbelegger loopt erg uiteen. Bij KoLat Wonen ontvangt de belegger alleen een rentevergoeding. Bij TractieWonen en Welvoort deelt de impactbelegger voor 50% ook in de waardestijging van de woning. De impactbelegger is bij Cokopen het beste af. Hierbij ontvangt de belegger een jaarlijks dividend plus 100% van de waardestijging. Het risico van tegenvallers in de exploitatie komt ten laste van de uitkering voor de huurders. Bij een waardestijging van 3% ontvangt de impactbelegger bij Cokopen een totaal rendement van 6,75% per jaar.

Het financiële effect voor de bewoner

De keerzijde van het financiële resultaat voor de impactbelegger is het financiële resultaat voor de bewoner. De bewoner is het beste af bij KoLat Wonen: 100% van de waardestijging plus het aflossingsdeel van de huur komt ten goede aan de bewoner. Bij TractieWonen en Welvoort is het financiële resultaat voor de bewoner in beide gevallen 50% van de waardestijging.

Bij Cokopen is de bewoner het slechtste af. De bewoner krijgt bij verhuizing een uitkering. De hoogte van de uitkering is afhankelijk van verschillende factoren, waaronder de lengte van de huurperiode, de hoogte van het inkomen en dat van het vermogen, en het exploitatieresultaat. De verwachting is dat de bewoner aan het einde van het zesde jaar bij verhuizing € 21.500 als uitkering krijgt. Bij een waardestijging van 3% per jaar komt dit overeen met 34% van de totale waardestijging. In feite gebruikt Cokopen een deel van de huur om te sparen voor de bewoner met een onzekere opbrengst.

Zijn huur/koopconstructies succesvol in de praktijk?

Het is lastig in te schatten of de vier huur/koopconstructies in de praktijk een succes zullen worden. Er zijn twee belangrijke afhankelijkheden:

1. Voor de financiering zijn impactbeleggers nodig die genoegen nemen met een lager direct rendement. Dit lagere direct rendement kan dan gecompenseerd worden door te profiteren van (een deel van) de waardestijging van de woning.
2. De beschikbaarheid van projecten is een mogelijk knelpunt. Het gaat om middeldure of dure huurwoningen die, behalve bij Cokopen, relatief snel omgezet worden in een koopwoning en daarmee geen langdurige uitbreiding van de voorraad huurwoningen opleveren.

Het effect van wet en regelgeving

In de Wet op het financieel toezicht is het toezicht geregeld op spaar- en kredietproducten. Bezien is of er bij de vier huur/koopconstructies sprake is van een spaarproduct. Als dat het geval is, is een vergunning van De Nederlandse Bank vereist en houdt de Autoriteit Financiële Markten toezicht op het product en de handelswijze van de aanbieder. Bij Cokopen zou sprake kunnen zijn van een spaarproduct waarvoor dan een vergunning vereist is. De uitkering die de huurder bij verhuizen ontvangt, wordt feitelijk via de huur opgebracht. Het is de verantwoordelijkheid voor de aanbieder van Cokopen om een vergunning aan te vragen bij De Nederlandse Bank als bij Cokopen sprake is van een spaarproduct.

De rol van woningcorporaties

De motie van Boulakjar legt expliciet een relatie met woningcorporaties. Het zou voor woningcorporaties mogelijk gemaakt moeten worden dat zij hun huurders een huur/koopconstructie aanbieden. Op basis van de huidige regelgeving kunnen woningcorporaties al woningen aan huurders verkopen met een korting.

Om weglek van maatschappelijk vermogen te voorkomen, is het uitgangspunt dat de korting beperkt blijft tot 10% van de taxatiewaarde. Meer korting is mogelijk, maar dan gebeurt dat via Verkoop onder Voorwaarden. Bij verhuizing betaalt de bewoner de korting terug aan de woningcorporatie, plus een deel van de waardeverandering.

Aanpassing van de verkoopregels die voor woningcorporaties gelden, is nodig om een huur/koopconstructie toe te passen, die leiden tot een korting van meer dan 10%. Het valt overigens te betwijfelen of woningcorporaties dan op enige schaal gebruik gaan maken van deze mogelijkheid. Er is sprake van vermogensverlies dat niet meer ingezet kan worden voor de maatschappelijke opgaven. Bovendien blijkt dat woningcorporaties de laatste jaren minder woningen verkopen aan eigenaar-bewoners.