Huurindexatie zorgvastgoed 9,7% per 1 juli 2022

Veel huurovereenkomsten voor zorgvastgoed kennen een huurindexatie op basis van CPI. Aangezien de CPI-inflatie in maart 2022 9,7% bedroeg, kan de huurprijs per 1 juli 2022 met 9,7% worden verhoogd. Dat is fors hoger dan de percentages in de afgelopen jaren. Binnen ons netwerk van woningcorporaties zien wij dat zij hier op verschillende manieren mee om gaan. Voor uw zorginstelling interessante informatie daarom schetsen wij in dit artikel de keuzes die corporaties maken en enkele factoren die hun standpunten beïnvloeden.

#1: Huur met 9,7% verhogen

Een flink deel van de corporaties verhoogt de huurprijs conform de afspraken uit de huurovereenkomst. Dit is niet altijd met een bewuste overweging, regelmatig wordt het gestandaardiseerde proces gevolgd zoals dat ook voor de reguliere huurwoningen geldt. Sommige corporaties zien zich vervolgens geconfronteerd met vragen vanuit zorginstellingen. Wat is er aan de hand: de hoge CPI wordt voor een belangrijk deel veroorzaakt door sterke stijging van de energielasten, zodat zorginstellingen én een huurverhoging van 9,7% én een forse stijging van de energierekening voor de kiezen krijgen. In voorkomende gevallen wordt expliciet aangegeven dat de huurverhoging wordt ingezet voor (versnelling van) verduurzaming van het vastgoed. Daarmee wordt beoogd om de bovengemiddelde huurstijging te compenseren met lagere energielasten. Daarnaast zien corporaties zich geconfronteerd met sterk stijgende kosten voor onderhoud en renovaties. Ook dat kan een overweging zijn om conform de huurovereenkomst 9,7% verhoging toe te passen.

Interessant: Lees hier meer over onze diensten ten aanzien van ondersteuning en onderhandeling bij huurovereenkomsten.

#2: Maatwerk toepassen

Een tweede mogelijkheid – die wij in de praktijk minder vaak tegenkomen dan de eerste – is om maatwerk toe te passen op basis van een vergelijking tussen de werkelijke huurprijs en de NHC-vergoeding. Deze optie is beschikbaar voor zorgvastgoed dat wordt aangewend voor het huisvesten van bewoners met intramurale zorg met verblijf (NHC-bekostiging). Een regelmatig gehanteerde vuistregel is dat een huurprijs van 85-90% van de NHC-vergoeding als ‘betaalbaar’ mag worden beschouwd. Daar hoort de nuance bij dat dit ook afhankelijk is van eventuele eigen investeringen van de zorginstelling, die ook uit de NHC gedekt moeten worden. Je zou als corporatie kunnen stellen dat gebouwen waarbij de huurprijs onder 85-90% van de NHC ligt/blijft een indexatie van 9,7% krijgen, terwijl bij gebouwen waar de huurprijs al boven dit percentage ligt een lagere index wordt toegepast.

#3: Een index exclusief energielasten hanteren

Een derde optie is om de CPI-inflatie te corrigeren voor de sterke stijging van de energielasten. In maart 2022 bedroeg de totale CPI-inflatie 9,7%, waarvan afgerond 5,9% werd veroorzaakt door stijging van energielasten, water en huisvesting (bron: CBS). Een alternatief voor 9,7% zou daarom kunnen zijn om (9,7% -/- 5,9% =) 3,8% indexatie toe te passen.

Risico verplichte ‘nullijn’ in 2023 en precedentwerking

Aangezien de inflatie in maart 2022 met name relatief hoog was door stijging van de energieprijzen, is de vraag hoe structureel de hoge inflatie is. Het CBS geeft terecht aan dat de energieprijzen komend jaar opnieuw fors zouden moeten stijgen om tot een vergelijkbaar hoog inflatiepercentage te komen als dit jaar (bron: FD). Het CBS houdt er daarom ook rekening mee dat de CPI-inflatie – bijlage energieprijsstijgingen of daling van de energieprijzen – in het komende jaar laag of zelfs negatief wordt. In dat geval kan komend jaar door de verhuurder slechts een zeer beperkte of geen huurverhoging worden toegepast. Een tegemoetkoming door de verhuurder in de vorm van een lage indexatie in dit jaar kan dus worden opgevolgd door een contractueel verplichte ‘nullijn’ komend jaar. Vanuit dit perspectief bezien vormt het toepassen van een lagere indexatie voor corporaties een financieel risico, vooral omdat de exploitatiekosten van het vastgoed sterk toenemen.

Een tweede aandachtspunt vanuit de corporatiesector is dat bij compensatie in de vorm van een lagere huurindexatie wordt ingezet op een eenmalige aanpassing. Het hanteren van een structureel lagere indexatie of het hanteren van een bovengrens voor inflatie – in de praktijk komen wij soms 3% tegen – vormt voor een verhuurder een groot risico. Zodra kosten structureel sneller stijgen dan de huuropbrengsten dan komt de toekomstbestendigheid van de businesscase al snel onder druk. En met bouw- en onderhoudskostenstijgingen van 10-20% in het afgelopen jaar en zelfs het openbreken van bestaande prijsafspraken en lopende onderhoudscontracten door aannemers staat de businesscase van zorgvastgoed sowieso al sterk onder druk.

Meer over het effect voor uw zorginstelling?

De ongekend hoge inflatie werpt voor verhuurders van zorgvastgoed allerlei nieuwe vragen en afwegingen op. Voor zorginstellingen is het onprettig dat de stijgende energielasten via twee routes voor kostenverhogingen leiden: enerzijds via de energierekening en anderzijds via de huurverhoging. Aan de andere kant is de financiële speelruimte ook bij woningcorporaties vaak beperkt en zijn kostenstijgingen in onderhoud en renovatie van zorggebouwen significant.

Wilt u een keer van gedachten wisselen over huurindexatie en opties voor maatwerk? Stel uw vraag via onderstaand formulier of neem direct contact op met Pim Diepstraten.