Drie dingen om rekening mee te houden bij het investeren in nieuwe niet-DAEB activiteiten

Geplaatst op 15 december 2020, door
Categorie Woningcorporaties
Onderwerpen ,

Op Prinsjesdag heeft minister Ollongren van Binnenlandse Zaken (BZK) aangekondigd dat de markttoets voor drie jaar buiten werking wordt gesteld. Om dit mogelijk te maken heeft de minister een wetsvoorstel in voorbereiding, die naar verwachting per 1 juli 2021 van kracht zal worden. Vooruitlopend op de aanpassing van de Woningwet heeft de minister in een brief aan de Autoriteit woningcorporaties (Aw) aangegeven dat de buitenwerkingstelling van de niet-DAEB markttoets terugwerkende kracht zal hebben tot 1 januari 2021. Deze aanwijzing ziet erop dat de Aw vooruitlopend op de inwerkingtreding van het wetsvoorstel niet dient te handhaven op de markttoets. Dit betekent dat corporaties de komende drie jaar vrij kunnen investeren in nieuwe niet-DAEB activiteiten. In dit artikel bespreken we drie belangrijke zaken om rekening mee te houden.

Tip: Tijdens de trainingen ‘Woningwet spelregels op een rij’ duiken we dieper in de gevolgen voor uw corporatie.

Wat mag er per 1 januari 2021 zonder markttoets?

In het wetsvoorstel is opgenomen dat artikel 44C van de Woningwet voor een periode van drie jaar komt te vervallen. Dit betreffende artikel ziet op de goedkeuringsprocedure voor het opstarten van nieuwe niet-DAEB activiteiten. Dit betekent dat corporaties zonder een gemeentelijke markttoets gelijk kunnen investeren in nieuwbouw of aankoop van vrije sector huurwoningen, maar ook in nieuwbouw koop projecten. Niet-DAEB investeringen in herontwikkeling op eigen grond (in bezit per 1 januari 2015) waren al reeds vrijgesteld van de markttoets en blijven daardoor ook na 1 januari 2024 vrijgesteld.

1. Geen verplichtingen aangaan zonder financiële dekking

Het feit dat de markttoets van tafel is, wil niet zeggen dat corporaties de financiële middelen hebben om op grote schaal kunnen investeren in nieuwe niet-DAEB activiteiten. Niet-DAEB investeringen mogen namelijk niet met WSW borging gefinancierd worden. Dit betekent dat de investeringen vanuit de bestaande niet-DAEB exploitatiekasstroom, verkoopkasstroom of met ongeborgde leningen gefinancierd dienen te worden. Voordat er verplichtingen aangegaan worden, is het dus van groot belang na te gaan of de financiële middelen beschikbaar zijn. Zeker als er een beroep gedaan moet worden op ongeborgde financiering.

2. Niet-DAEB liquide middelen beschikbaar houden voor interne transacties

Één van de mogelijkheden om de niet-DAEB tak snel te laten groeien is door sociale huurwoningen in de DAEB tak na mutatie met een vrije sector huur in de niet-DAEB tak te verhuren. Deze interne mutatie wordt echter wel gezien als een DAEB verkoop en niet-DAEB aankoop transactie. Dit betekent dat de niet-DAEB tak deze woningen tegen de leegwaarde dient aan te kopen.

Een nadeel van deze strategie is dat een complex niet in een keer overgaat naar de niet-DAEB tak, maar druppelsgewijs. Met name voor de financiering voor dit soort transacties is het raadzaam liquide middelen achter de hand te houden. Het inzetten van ongeborgde financiering voor deze transacties ligt namelijk minder voor de hand, aangezien banken in ruil voor het verstrekken van financiering onderpand verlangen. Het inzetten van ‘gespikkeld’ bezit kan dan wel eens een belemmering vormen voor het verkrijgen van de benodigde financiering.

3. Liquiditeitsprognose bijhouden voor de niet-DAEB tak

Het feit dat de niet-DAEB goedkeuringsprocedure voor drie jaar buiten werking wordt gesteld, betekent niet dat de scheiding van DAEB en niet-DAEB activiteiten niet meer van toepassing is. Er staat nog steeds een doodzonde op het financieren van niet-DAEB activiteiten met DAEB middelen. Aangezien veel corporaties een administratieve scheiding hebben aangebracht tussen hun DAEB en niet-DAEB activiteiten bestaat het risico dat er al dan niet tijdelijk toch DAEB middelen worden gebruikt voor niet-DAEB uitgaven. Naarmate de investeringen in de niet-DAEB tak gaan toenemen, bestaat het risico dat je pas aan het einde van het jaar constateert dat er DAEB middelen zijn ingezet voor niet-DAEB investeringen. Om dat te voorkomen is het raadzaam om bij grote niet-DAEB investeringsambities een aparte liquiditeitsprognose op te stellen voor de niet-DAEB tak.

Meer weten over de Woningwet en investeren in de niet-DAEB tak?

Heeft u een vraag over deze mogelijkheden? Neem contact op met Jaring Hylkema.  Heeft u behoefte om uw kennis over dit onderwerp op te frissen? Tijdens de training Woningwet, de spelregels op een rij wordt aandacht besteedt aan hoe het palet van Woningwet spelregels effectief kan werken binnen uw corporatie. Daarbij wordt oom aandacht besteed aan de impact op en borging van de Woningwet in de werkwijze en processen. Bekijk het programma en de data.

Of stel direct een vraag over investeren in nieuwe niet-DAEB activiteiten

    Door dit formulier te verzenden gaat u akkoord met onze privacyverklaring. Na het versturen van dit formulier worden alleen de gegevens opgeslagen en verwerkt die u hierboven invult; er wordt geen andere informatie verzameld.

    Senior adviseur woningcorporaties
    Gerelateerde artikelen

    Typ hier uw vraag...