Vechtdal Wonen: inzicht in langetermijnperspectief geeft sturing en vertrouwen

Veel corporaties stoeien met de omvang van hun financiële ruimte ten behoeve van investeringen. Ze zoeken naar inzicht in langetermijngevolgen voor het maken van beleidskeuzes. Vechtdal Wonen heeft hier een stap in gemaakt met het doorrekenen van scenario’s op strategisch niveau. Martijn Rink, directeur-bestuurder van Vechtdal Wonen, praat ons bij over het proces, de keuze van prioriteiten en welke voordelen dit zijn corporatie heeft gegeven.

Welke opgave ligt er voor Vechtdal Wonen op de midden en lange termijn?

Martijn: “In onze totale opgave heeft de nieuwbouw en uitbreidingsopgave (naast betaalbaarheid) een grote focus. Op langere termijn verschillen we niet veel van andere corporaties. Dan klopt duurzaamheid stevig op de deur met een aardig prijskaartje en beperkte terugverdienmogelijkheden.  Verder hebben we nog de ‘sloop van de nieuwbouw opgave’. Dit is het bezit wat veroudert, doordat ook de samenstelling van je huurders verandert. In het oosten van het land hebben we traditioneel veel eengezinswoningen terwijl de demografische ontwikkelingen aantonen dat de behoefte aan appartementen steeds groter wordt. Daar ligt voor ons dus een grote opgave.”

Verduurzaming en veroudering: hoe is die prioritering intern verlopen?

Martijn: “We hebben een gemiddeld label B, dus dat haalt de druk er iets af. Onze duurzaamheidsvisie en focus is vastgesteld op de langere termijn (2030 naar 2050). De behoefte aan nieuwbouw wordt ook gezien door gemeenten en onze partners. Betaalbaarheid is daarbij onze belangrijkste focus vanwege de inkomens in onze regio. De betaalbaarheidsdiscussie is dus gekoppeld aan de verduurzamingsdiscussie en zo hebben we direct de twee belangrijkste beleidsuitgangspunten aan elkaar gekoppeld.”

Waarom was dit inzicht op midden en lange termijn voor jullie belangrijk?

Martijn: ”Voor mij ligt de meerwaarde in de gespreksstof die de inzichten creëren. Intern met de raad van commissarissen en met je eigen organisatie als het gaat om prioriteren. Daarnaast ook voor huurdersorganisaties en met de gemeente. De uitkomsten van het Corporatie PrognoseModel zorgen voor een mooie voedingsbodem om een gesprek op een goede manier te kunnen voeren in de juiste context.

Intern hebben we op deze manier écht bewust keuzes gemaakt voor de toekomst. Deels doe je dit natuurlijk ieder jaar, maar daarbij zijn het jaarplan en de begroting de hoofdmoot. Met het Corporatie PrognoseModel maak je deze keuzes bewust op strategisch niveau waardoor ze geborgd zijn in de gehele organisatie.”

En waarom een strategische doorrekening ter aanvulling van een doorrekening op detailniveau?

Martijn: “Het langetermijnperspectief laat zien waar je een versnelling moet aanbrengen om dat perspectief ook te halen. Het rapport levert in de kern een meerjarenprognose van de balans, de winst- en verliesrekening, het kasstroomoverzicht, onderscheiden naar DAEB, niet-DAEB. Het sluit aan bij de begroting en daar hebben we additionele scenario’s op gedraaid. De begroting met de doorkijk tot 2026  is het feitelijke vertrekpunt, en met de toevoeging van het langetermijnperspectief tot 2050 verrijk je het sturingsperspectief”

Waren er ook verrassende uitkomsten?

Verrassend voor veel collega’s was het effect van bijvoorbeeld een huurverhoging en hoe je dat terugziet in je investeringsmogelijkheden. Dit bracht een natuurlijke discussie op gang: ‘wat weegt voor ons nu het zwaarst?’ Het wordt zo makkelijker om prioriteiten af te stemmen en draagvlak te creëren. Corporatie financiën is toch echt een ander vak dan bijvoorbeeld gemeente financiën. Door het inzicht op strategisch niveau en het effect van de keuzes wordt het voor iedereen begrijpelijk. Waar sta je op lange termijn? Is een investering haalbaar op middellange termijn? En wat heb je nodig om te waarborgen dat je financieel gezond blijft?” Het heeft iedereen vertrouwen gegeven dat we goed in staat zijn om onze opgave te realiseren. Ons kantelpunt ligt verder weg dan bij de gemiddelde corporatie.”

Handig: Bekijk hier een voorbeeldrapport van het Corporatie PrognoseModel.

Welke meerwaarde had het voor jou als bestuurder?

Martijn: “Voor mij als bestuurder zijn dat de inzichten in bijstuurmogelijkheden. Het geeft rust omdat je weet dat je mogelijkheden hebt als het einde van de polsstok in het zicht komt. Wat gaan technologische ontwikkelingen doen voor verduurzaming in de toekomst? En wordt de verhuurderheffing straks gehalveerd? Door deze scenario’s door te rekenen, kunnen we in volle vaart door en durven we het aan om gaandeweg bij te sturen.

Een andere meerwaarde is dat het ons sterker maakt in het gesprek over opgaven en middelen met andere corporaties in de regio. Er ontstaat vaak een theoretische discussie en bij ons is dit al verder verfijnd door het inzicht in de scenario’s.De volgende stap is het meenemen van de huurdersorganisaties en gemeenten in het gedachtegoed.”

Heb je nog een belangrijke tip voor andere corporaties?

“Ik zou zeggen: investeer voor jezelf in het inzichtelijk maken van het langetermijnperspectief. Zorg eerst dat je inzicht krijgt, ga vervolgens daarop sturen en zorg dat je inzicht blijft actualiseren. We weten niet wat de toekomst brengt. Toch moeten we met de kennis van nu keuzes maken. Inzicht in de consequenties helpt daarbij. Zowel als bestuurder en toezichthouder, maar ook als financiële afdeling.

De inzichten uit het model geven richting bij het maken van beleidskeuzes. Daar zit goed rentmeesterschap achter met vragen zoals: ga je op de randen zitten van het WSW en de Aw? Ik vind dat minder verstandig omdat je ook je rentmeesterschap goed in de gaten moet houden. Ga met elkaar opzoek naar de balans. Dat maakt het sturen een stuk gemakkelijker.”

Zelf ook inzicht in uw financiële toekomst?

Zijn uw maatschappelijke ambities haalbaar en passen ze binnen de financiële spankracht van de corporatie op lange termijn? Het Corporatie PrognoseModel geeft u inzicht bij dit soort vragen. De doorrekeningen en conclusies uit het rapport geven u inzicht in scenario’s en maken het mogelijk om de discussie op strategisch niveau te voeren. Neem vrijblijvend contact op voor de mogelijkheden.