Corporaties in beeld 2019: jaarverslagen van de 100 grootste woningcorporaties

De jaarverslagen van de 100 woningcorporaties laten zien dat enkele negatieve trends van de afgelopen jaren zijn omgebogen. Zo is voor het eerst in een aantal jaar weer een stijging te zien van de operationele kasstroom. De vastgoedexploitatie laat nog wel een dalende lijn zien. De stijging van investeringen leidt tot meer nieuwbouw en een groei van de leningportefeuille. Wel zien we beperkte bouw van huurwoningen in het middensegment. Dit blijkt uit de resultaten van het onderzoek ‘Corporaties in beeld’, waarbij de jaarverslagen zijn geanalyseerd.

Stijging operationele kasstroom gevolg van dalende rentelasten

De stijging van de operationele kasstroom is uitgekomen op nominaal 3,6% per gewogen verhuureenheid. De operationele kasstroom is belangrijk omdat die kasstroom ingezet kan worden voor investeringen. Deze opgaande lijn is vooral het resultaat van dalende rentelasten. In 2019 zijn de rentelasten van de 100 grootste woningcorporaties per gewogen verhuureenheid met 10,6% gedaald. De sterk gedaalde rente op de kapitaalmarkt krijgt nu dan ook haar doorwerking bij de rentelasten van woningcorporaties. Bij herfinanciering van leningen kan de hogere rente uit het verleden omgezet worden in de huidige (veel) lagere rente. Ook voor nieuwe leningen geldt de veel lagere rente. Naar verwachting zullen de komende jaren de rentelasten van de woningcorporaties verder afnemen.

Dalende vastgoedexploitatie op lange termijn bedreiging financiële continuïteit

De vastgoedexploitatie laat overigens nog steeds een dalende lijn zien. De netto inkomsten uit de exploitatie van het vastgoed zijn in 2019 per gewogen verhuureenheid met nominaal 3,2% gedaald. De huren zijn amper gestegen terwijl de stijging van de kosten onverminderd door gaat. Het gaat om de stijging van de kosten voor onderhoud en bedrijfslasten. In 2019 is deze daling van de netto inkomsten uit de exploitatie dus nog ruimschoots gecompenseerd door de dalende rentelasten. Op de lange termijn mag niet verwacht worden dat de rentelasten blijven dalen. Als dat niet meer het geval is, vormt een voortdurende daling van de netto kasstroom uit de exploitatie van het vastgoed een bedreiging van continuïteit van de woningcorporaties.

Stijging van investeringen leidt tot meer nieuwbouw

De tweede trend die ten goede is omgekeerd, is de omvang van de investeringen. In 2019 zijn in de DAEB tak de investeringen in nieuwbouw en verbeteringen op basis van de kasstromen met nominaal 17% gestegen. Deze stijging is ook zichtbaar op de balans waar bij de 100 grootste woningcorporaties het vastgoed in ontwikkeling met maar liefst 25,1% is toegenomen. Na de invoering van de verhuurderheffing in 2013 waren de investeringen van woningcorporaties op een laag niveau uitgekomen. Nu lijkt weer een opgaande lijn ingezet te zijn. Het valt te verwachten dat deze stijging van de investeringen in 2019 zal leiden tot de realisatie van meer nieuwbouw in 2020.

De stijging van de investeringen heeft ook geleid tot een groei van de leningportefeuille in 2019. De toename van de geborgde leningportefeuille met € 0,5 miljard is nog beperkt, maar wel voor het eerst sinds een lange periode dat de geborgde leningportefeuille toeneemt.

Beperkte bouw van huurwoningen in het middensegment

In de niet-DAEB tak van de 100 grootste woningcorporaties is in 2019 een verdere krimp zichtbaar. De omvang van de verkoopopbrengsten is groter dan die van de investeringen. Door aflossingen op de interne leningen is de leningportefeuille gedaald. De omvang van de nieuwe leningen, die in de niet-DAEB tak zonder borging op de kapitaalmarkt gefinancierd moeten worden, is verwaarloosbaar. Deze resultaten laten zien dat de 100 grootste woningcorporaties in 2019 maar zeer beperkt actief zijn geweest met de bouw van huurwoningen in het middensegment. Het aanbod van huurwoningen in het middensegment is per saldo gedaald.

Over de publicatie: Corporaties in beeld

Deze publicatie is gebaseerd op een analyse van de jaarverslagen van de 100 grootste woningcorporaties. De informatie die aan de gepubliceerde jaarverslagen is ontleend, heeft betrekking op het kasstroomoverzicht, de winst- en verliesrekening en de balans, waar mogelijk voor de DAEB tak en de niet-DAEB tak afzonderlijk. Hierbij zijn niet alleen de gegevens over 2019, maar ook die van 2018 in de analyse betrokken, zodat veranderingen in 2019 ten opzichte van 2018 vastgesteld kunnen worden. De 100 grootste woningcorporaties hebben gezamenlijk 1.790.319 gewogen verhuureenheden in bezit. Daarmee vertegenwoordigen deze woningcorporaties ruim 75% van alle gewogen verhuureenheden van de corporatiesector. Meer over het onderzoek is te vinden in de volledige publicatie.