Lek en Waard Wonen over risicobereidheid en hun financieel beleidsplan

Geplaatst op 12 januari 2022, door
Categorie Woningcorporaties
Onderwerpen , ,

Risicobereidheid is inmiddels een veelbesproken onderwerp in de sector. Veel corporaties worstelen met het bepalen van een vluchtstrook voor de Aw/WSW-normen. Steeds vaker wordt het financieel beleidsplan opgezet om vanuit een duidelijk kader keuzes te maken. Ook Lek en Waard Wonen heeft een slag gemaakt met hun financieel beleid. Hoe is dit proces verlopen? Waarom was dit onderwerp voor hen urgent? Welke toegevoegde waarde heeft het voor hen? In gesprek met Maarten Munneke en Bianca van der Weij duiken we in dit veelbesproken onderwerp.

Wat was voor jullie de aanleiding om met het financieel beleidsplan aan de slag te gaan?

Met het opstellen van onze meerjarenbegroting werd duidelijk dat wij tegen de grenzen van de financiële ratio’s aan gaan lopen. Dan is de vraag: wat ga je doen als je weet dat de grenzen van je financiële capaciteit in zicht komen? Aan welke knoppen van beschikbaarheid, betaalbaarheid, duurzaamheid en kwaliteit ga je draaien? En hoe maak je dat concreet? Met die discussie komen automatisch ook de onderwerpen aan bod zoals vluchtstrook en budget onrendabele top. Maar ook vragen zoals: wat is eigenlijk het doel van je vermogen en wat is de minimumomvang van je vermogen? Vooral de samenhang en inzicht in het totaal is dan lastig.

Waarom gaan jullie juist nu met deze onderwerpen aan de slag?

Vanwege demografische ontwikkelingen in onze regio werd voor het eerst gerekend met een grotere nieuwbouw opgave. Wij teerden nog op een woonvisie van een jaar of vier geleden, waarin in onze regio de bevolking niet groeit. Uit het onderzoek Opgaven en Middelen bleek dat onze financiële polsstok toch een stuk korter was dan we eerst dachten als je deze bevolkingsgroei inrekent. Met de nieuwe doorrekeningen werd duidelijk dat we de grens niet eind jaren ’40 zouden bereiken, maar begin jaren ’30. En als je het hebt over een vastgoed begroting, dan komt die grens wel snel dichtbij.

Vanwege onder andere de fusie met Beter Wonen in 2020 kon er geen prioriteit gegeven worden aan een nieuw financieel beleid. In 2021 werd voor ons duidelijk dat als we de nieuwbouwopgave ophogen, de grens van de financiën erg snel dichterbij komt. Dat zorgt dat dit onderwerp in 2021 hoog op de agenda kwam. Je wilt inzichtelijk hebben wat dit op de lange termijn betekent. Als een bestuurders aan mij vraagt: ‘welke opties hebben we nog en wat moeten we doen?’ dan wil ik daar wel een goed antwoord op kunnen geven.

Waarom hebben jullie gekozen om met een externe partij het financiële plan op te stellen?

Om ervan overtuigd te zijn dat je over de volledige breedte van het speelveld kijkt. Wij zorgen dat onze corporaties blijven draaien, maar hebben natuurlijk niet alle actuele kennis en specialisme in huis voor de aanpak van dit soort vraagstukken. Het zijn belangrijke keuzes met grote impact. Daar wilden wij extra deskundigheid aan toevoegen. Bijvoorbeeld met de interne normen. Hoe bepaal je die nou? Daar hebben we wel echt expertise bij nodig.

Wat was voor jullie de reden om de risicobereidheidstool mee te nemen in dit proces?

Het was een wetenschappelijk onderzoek over risicobereidheid dat ons inzicht gaf in onze risicobereidheid op verschillende niveaus binnen de organisatie. De uitkomsten dragen bij aan een goed gesprek over risicobereidheid, met name het verkregen inzicht dat er logischerwijs verschillen bestaan. De RvC heeft ons uitgedaagd om risico’s te nemen en kansen te benutten. Intern levert dat discussie op over hoeveel risico’s we willen nemen. Stel dat wij een jaar door de ICR norm heen schieten, dan is de RvC ook de eerste die ons daarop aanspreekt. Door dit proces aan te gaan, krijg je concreet wat risico voor iedereen betekent. Wat is ‘risico’ voor onze RvC en is dit hetzelfde als voor een bestuurder? Hoe kijk ik daar als financial naar en hoe kijkt een controller daarnaar? Een heel interessant proces wat veel intern inzicht heeft gegeven over onze risicobereidheid. .

Wat voor inzicht in de risicobereidheid heeft het intern opgeleverd?

Dat de risicobereidheid bij de RvC groter is dan van de bestuurder. En dat het risicobereidheid van bestuurder groter is dan van de medewerkers. Dit resultaat is voor een RvC of een bestuurder een comfortabele uitgangspositie. Stel je voor dat de medewerkers tot hele hoge risico’s bereid zijn, maar een bestuurder niet. Dan heb je een hele andere situatie die voor alle partijen niet comfortabel is.

Een ander inzicht is dat we risico’s concreet hebben gemaakt. Wat is nu precies een risico en op welke termijn kun je dat accepteren. Ook daarover werd verschillend gedacht. Bij de RvC bracht dit een discussie op gang naar aanleiding van de normen met vragen zoals: wat als er zich een kans voorbij komt? En moet je die dan laten liggen op het moment dat je normen dat niet kunnen behappen? Dat leverde goede discussies op met bewuste keuzes als resultaat.

In hoeverre is de RvC betrokken bij het bepalen van de inhoud van het financieel beleid?

De RvC heeft deelgenomen aan het onderzoek risicobereidheid. Vervolgens zijn we samen met Finance Ideas aan de slag gegaan met het financieel beleid waar alle input in is meegenomen. Toen het plan zo goed als klaar was, heeft Finance Ideas het gepresenteerd aan de RvC samen met een uitleg over de weg ernaar toe. Dat was enerzijds omdat Finance Ideas dat als deskundige goed bij een RvC voor het voetlicht kan brengen. Daarnaast geeft het extra vertrouwen aan de RvC. Het laat zien dat het niet zomaar zelf verzonnen is, maar dat er een modelmatige benadering achter zit vanuit specialistische kennis. Op die manier wordt de RvC meegenomen in het proces, maar blijft het een financieel beleid van de organisatie.

Hoe hebben jullie invulling gegeven aan het financieel beleidsplan?

Gaandeweg het proces hebben we toegewerkt naar een kort en bondig financieel beleidsplan met (I) de doelstellingen en de samenhang met andere strategische kaders, (II) heldere kaders en normen voor het sturen op eigen vermogen, vreemd vermogen, liquiditeit en de normen van Aw/WSW en (III) het interne proces over hoe we dat georganiseerd hebben.

We hebben nu een financieel beleidsplan dat ons veel duidelijkheid en kaders geeft. We weten wat we moeten gaan doen op het moment dat we een nieuwe begroting maken. We zijn natuurlijk niet elf maanden per jaar met het financieel beleidsplan bezig, maar voor het begrotingsmoment pakken we het erbij. Het geeft richting voor keuzes en handvatten voor of en welke scenario’s we door moeten gaan rekenen. In die fase wordt hij elk jaar heel concreet.

Wat is voor jou het grootste voordeel van het nieuwe financieel beleidsplan? 

Als wij een ratio naderen in jaar tien of eerder, dan weten we nu ook vanuit het financieel beleidsplan dat je een aantal scenario’s moet gaan uitrekenen. We weten welke scenario’s we kunnen doorrekenen. Finance Ideas heeft ons een voorzet gegeven over wat er gebeurt als je de LTV 5% wilt bijsturen. Met dit inzicht kun je gaan uitrekenen wat je moet doen om op onderhoud te besparen, wat je op bedrijfskosten moet besparen en wat je in de huur zou moeten doen. Het heeft een waardevol inzicht en gesprek gegeven in het MT.

We kunnen nu met verschillende scenario’s gaan rekenen. Dit geeft ons handvatten voor de interne discussie met het MT. Als je op een plek wilt ingrijpen, wordt het gesprek concreter met duidelijke opties. Heb je het dan inderdaad over 10% onderhoudsbesparing of heb je het over 25% onderhoudsbesparing? In de praktijk ga je waarschijnlijk op meerdere onderdelen bijsturen, maar je maakt de haalbaarheid en uitdagingen dus concreet. Het is goed om dat gesprek met elkaar te voeren, want het geeft een gedeelde verantwoordelijkheid.

Verder zorgt het voor comfort bij de RvC en de organisatie weet waar men mee bezig is. We weten ook hoelang het duurt om bepaalde ratio’s weer om te buigen. Als je daar bijvoorbeeld vijf jaar voor nodig hebt en je weet dat je in jaar tien een probleem krijgt dan heb je nog vijf jaar de tijd om daar op te acteren. Dat betekent dat je niet heel geforceerd beleid hoeft te ontwikkelen. Er is ruimte om met huurdersorganisaties te spreken en tijd om de visie van de RvC op te halen voordat je een besluit neemt. Ik denk dat dat voor ons heel concreet de toegevoegde waarde is.

Welke tip wil je andere corporaties meegeven?

Neem voldoende doorlooptijd. Het is namelijk ook een manier van denken waar je gewoon in thuis moet raken en dat kost tijd. Neem die tijd zodat ook de niet financiële collega’s mee komen in het tempo. Iemand die niet dagelijks met beleidswaarde en ratio’s bezig is, heeft misschien wel iets meer tijd nodig. Uiteindelijk zorgt het ervoor dat alle neuzen in de organisatie dezelfde kant op staan en dat iedereen begrijpt waarom keuzes zijn gemaakt. Op die manier wordt een financieel beleidsplan breed gedragen.

Ook aan de slag met uw financieel beleid?

Bent u benieuwd welke bijstuurmogelijkheden bij uw corporatie passen? Welke buffer u nodig heeft om binnen een veilige norm te blijven? Wij helpen u graag met een doorrekening en het opstellen van het financieel beleid. Samen draaien we aan de knoppen om de risico’s van verschillende economische situaties in kaart te brengen. Zo ziet u wat haalbaar is en of uw maatschappelijke ambities passen binnen de financiële spankracht van de corporatie. Bekijk hier onze mogelijkheden rondom financiële sturing.

Of stel direct een vraag over uw financieel beleid

    Door dit formulier te verzenden gaat u akkoord met onze privacyverklaring. Na het versturen van dit formulier worden alleen de gegevens opgeslagen en verwerkt die u hierboven invult; er wordt geen andere informatie verzameld.

    Adviseur institutionele beleggers, woningcorporaties en zorginstellingen
    Senior adviseur woningcorporaties
    Gerelateerde artikelen

    Typ hier uw vraag...