Leningruil Vestia: Een uniek project met grote maatschappelijke relevantie
Voor David Vos, financieel adviseur bij Finance Ideas, is maatschappelijke impact maken met zijn werk belangrijk. “Het voelt heel goed om écht iets toe te voegen met het werk dat je doet”. Hij heeft net het project Leningruil Vestia afgerond. Een project waarbij voor 650 miljoen euro aan leningen binnen de corporatiesector zijn geruild om één corporatie in zwaar weer te redden. In een gesprek met David duiken we in dit unieke project en vertelt hij ons meer over de maatschappelijke relevantie.
Eerst even een stapje terug: wat doe je precies bij Finance Ideas, David?
In mijn werk ondersteun ik maatschappelijke instellingen, veelal woningcorporaties en zorginstellingen, met het uitwerken van onder andere hun financiële beleid. Hiermee creëren we een doordachte financiële basis, zodat zij hun maatschappelijke doelstellingen kunnen realiseren. Daarbij staat niet geld, maar impact centraal. Eigenlijk gebruik je de financiële middelen om een zo groot mogelijke impact te behalen.
Wat voor werkzaamheden moet ik me daarbij voorstellen?
Bijvoorbeeld het opstellen van financieel beleid, het maken van risicoanalyses en het doorrekenen van een portefeuillestrategie voor zowel de korte als de lange termijn. Meer impact maken met maatschappelijk kapitaal door toekomstplannen op een duurzame en financieel verantwoorde wijze te realiseren. Dat is in een notendop wat we doen. Maar ook inzicht verkrijgen bij het maken van investeringsbeslissingen. Zo kunnen instellingen betere keuzes maken voor de komende tien jaar, met behoud van kapitaal voor hun huurders van 2050.
Je hebt net het project Leningruil Vestia afgerond. Waarom is dit project zo bijzonder?
De schaal, de complexiteit en de impact van dit project waren gigantisch. In één zin omschreven, hebben meer dan 250 woningcorporaties een vrijwillige bijdrage geleverd aan een andere woningcorporatie die er financieel minder goed voorstaat. Alleen dit is natuurlijk al uniek. Meer dan 95% van de sector heeft deelgenomen om Vestia structureel financieel gezonder te maken, zodat ze kan investeren in haar eigen bezit. Dit is een hele bijzondere operatie en is nooit eerder in Nederland op deze manier voorbijgekomen. Het is heel speciaal dat ik daar een bijdrage aan heb kunnen leveren.
Wat is de maatschappelijke relevantie van dit project? Dus de impact voor de huurder?
Vestia verkeerde in financieel zwaar weer door problemen uit het verleden. Ze kon niet genoeg investeren omdat ze relatief forse rentelasten had door een groot aantal leningen tegen hoge rente. Dit kwam uiteraard niet ten goede van de huurder en kwam in het beleid van de corporatie tot uiting. Vestia heeft één van de hoogste huurniveaus in de sector. Die hoge huren waren nodig om de rentelasten en het reguliere onderhoud te kunnen betalen, waardoor er weinig ruimte overbleef om grote investeringen te doen. Vestia heeft ruim 66.000 woningen en met deze leningruil kan de corporatie er weer meer zijn voor haar huurders.
Waarom is er zo’n groot draagvlak vanuit de hele sector om één corporatie te helpen?
Om een aantal redenen. Solidariteit met huurders van Vestia was daarbij één van de belangrijkste. Woningcorporaties hebben in grote meerderheid besloten dat zij een financiële bijdrage willen leveren om Vestia te helpen om een sanering te voorkomen. Bij een sanering bestaat de kans dat de schulden bij de rest van de sector komen te liggen. De financiële consequenties voor andere woningcorporaties is dan vele malen groter dan de oplossingen die er nu liggen. Het is daarom in het belang van de hele sector om gezamenlijk tot een goede oplossing te komen.
Hoe ziet die oplossing eruit?
De structurele oplossing bestaat uit drie onderdelen. De eerste is de verkoop van een deel van het bezit van Vestia. Het tweede is de Leningruil zelf en de derde oplossing is de splitsing van Vestia. Ik heb ondersteund bij het tweede onderdeel. Daarvoor heeft de corporatiesector in februari 2021 tijdens het Aedes-congres officieel toegestemd met de structurele oplossing (gehele sector). Het uitgangspunt daarbij was minder rentelasten en een lagere marktwaarde van de leningen van Vestia, zodat Vestia gezonder uitkomt met haar financiële ratio’s.
In totaal gaat het om 650 miljoen euro aan leningen die zijn geruild. Vestia heeft daardoor 28 miljoen euro minder aan rentelasten en hierdoor ontstaat ruimte voor meer onderhoud van de woning, betere service en beheer en meer mogelijkheden voor nieuwbouw. Dit gaat dus direct naar de huidige en toekomstige huurder. Zo kan Vestia zowel haar eigen bezit verbeteren als nieuw bezit ontwikkelen in Zuid-Holland. En dit laatste is hard nodig omdat de woningmarkt daar echt op slot zit.
Interessant: Lees ook het artikel in het Financieel Dagblad over Leningruil Vestia.
Wat was voor jou de grootste uitdaging?
Samen met Victor Burger was ik betrokken bij het operationele proces en ondersteunden we de bestuurlijk regisseur. We waren de schakel tussen Vestia, de toezichthouders (WSW en Aw), het ministerie, de banken, de branchevereniging Aedes en alle corporaties. De grootte van het project zorgde ervoor dat je veel belangen van verschillende partijen moet afwegen. Iedereen streeft hetzelfde doel na, maar wel met individuele belangen. Om dit in goede banen te leiden, was voor mij de grootste uitdaging.
Kun je dit concreet maken?
Met zoveel partijen is er altijd wel iets waar je rekening mee moet houden. De toon en communicatie wordt dan nog belangrijker. Ook kwamen er soms een aantal konijnen uit de hoge hoed. Dan bleek dat de ruiling van de leningen juridisch niet op de bedachte wijze mogelijk te zijn of corporaties wilden toch niet meer mee doen. Het is natuurlijk heel logisch dat je op sommige momenten verrast wordt, omdat het project zo uniek is. Het was voor iedereen een nieuwe situatie waarbij je vooraf niet wist wat je kon verwachten. We hadden een hele strakke deadline waar iedereen naartoe leefde. Voor alle betrokkenen betekende dit snel schakelen, lange avonden en soms slapeloze nachten. Maar als je dan gezamenlijk succesvol die deadline haalt, ben je dat allemaal vergeten. Het voelt bijna alsof Nederland in de halve finale van het WK staat en wint, dat gevoel.
Wat heb je geleerd?
Het was voor mij de eerste keer dat ik als adviseur betrokken was bij een project waarbij zoveel verschillende partijen belangen hadden en op zoveel verschillende niveaus. Je schakelt met mensen op hoog bestuurlijk en politiek niveau. Dat is een bijzondere omgeving met bijzondere mensen en grote belangen. De juiste toon vinden en de wijze waarop je gevoelige zaken kunt regelen, worden dan ineens nog belangrijker. Om aan dit project te hebben mogen bijdragen, was voor mij een hele bijzondere leerschool.
