NVB publiceert Q&A verplichte taxatie

Het waarderingsproces rondom uw vastgoed gaat veranderen. Toezichthouders gaan kritischer kijken naar non-performing loans (waarbij het onderpand lager is dan de verstrekte financiering). Het onderpand dient hierbij op marktwaarde te worden gewaardeerd.

Wat betekent de regeling voor u?

Dit vergt intern nogal wat van zorginstellingen, zeker bij omvangrijk vastgoedbezit. Er dient een efficiënt taxatieproces te worden ingericht, dat iedere 3 jaar wordt herhaald. Lees hier meer over hoe u komt tot een goede marktwaardering.

Daarnaast dient de administratie op orde te zijn. Het jaarlijks aanleveren van de WOZ-waarde is helaas verleden tijd. Het is dan ook logisch dat er in de sector (en bij alle partijen) nog veel vragen heersen. De Nederlandse Vereniging van Banken heeft 30 juni jl. een Q&A gepubliceerd, waarmee zij meer duidelijkheid hoopt te verschaffen. Hierbij is wel nadrukkelijk opgenomen dat iedere bank zelfstandig invulling geeft aan het taxatieproces.

Er is de afgelopen maanden meer dan genoeg geschreven over het hoe, wat en waarom, waaronder ook door de NVB. In dit bericht beperken wij ons dan ook tot de zaken die opvallen in de Q&A.

Waardering conform DCF-methode heeft de voorkeur

De taxateur is vrij om de methode te bepalen om tot de marktwaarde te komen. Dit zal over het algemeen de Discounted Cash Flow methode, de comparatieve methode of de kostenmethode zijn. Vanwege het specifieke karakter van zorgvastgoed heeft de DCF-methode ons inziens de voorkeur. Wij adviseren dan ook om bij de bank/taxateur aan te sturen op een waardering conform deze methode.

Bedrijfswaarde dient wel als informatiemiddel richting taxateur

In de Q&A is opgenomen dat het niet mogelijk is om de bedrijfswaarde te gebruiken. De bedrijfswaarde (opgesteld middels de DCF-methode) bevat echter wel uitgangspunten die de taxateur kan meenemen in zijn/haar waardering. Zeker bij specifiek zorgvastgoed kan de bedrijfswaarde een waardevol informatiemiddel zijn.

Taxatie als trigger voor impairment?

De NVB trekt de juiste conclusie dat de marktwaarde geen directe rol speelt bij de waardering van vastgoed van zorginstellingen in de jaarrekening. Wel wordt aangegeven dat de marktwaarde als toetsingscriteria fungeert in de impairmenttoets van de accountant. Enige nuancering hierbij is op zijn plaats. De taxaties zijn vertrouwelijk en alleen beschikbaar voor de financiers en de gefinancierde (zoals de NVB zelf aangeeft). Vanuit de accountants zijn er vooralsnog geen signalen dat zij de taxaties gaan gebruiken voor de beoordeling van impairment. Dit ligt anders bij verkoop van een pand. In geval van verkoop gebruikt de accountant wel het taxatierapport in de impairmenttoets. Vaak is zo’n taxatierapport toch al aanwezig, omdat de zorginstelling inzicht wil in de opbrengstwaarde.

Taxatie alleen op basis van kasstromen vastgoed

In de Q&A is opgenomen dat de taxatie alleen uitgaat van de vastgoed kasstromen. Bij specifiek vastgoed kun je het vastgoed en de exploitatie die daarin plaatsvindt niet los van elkaar zien. Zo worden hotels ook gewaardeerd op basis van een integrale exploitatie. Voor specifiek zorgvastgoed zou dit niet anders moeten zijn. Bovendien is de vastgoedcomponent niet eenduidig inzichtelijk te maken. De integrale tarieven in de curatieve sector zijn hiervan een goed voorbeeld.

Biedt waardering op marktwaarde ook nog kansen?

Indien een zorginstelling een maximale loan to value met haar financier heeft afgesproken zal dit op basis van de boekwaarde zijn. Indien de marktwaarde van het vastgoed hoger ligt dan de boekwaarde biedt een loan to value op basis van marktwaarde meer ruimte. Dit biedt kansen, maar brengt uiteraard ook risico’s met zich mee (marktwaarde is bijvoorbeeld gevoeliger dan de boekwaarde).

Daarnaast biedt de taxatie op marktwaarde inzicht in de “stille” reserves van een zorginstelling, mits de marktwaarde hoger ligt dan de boekwaarde. Het betreft extra potentieel vermogen dat kan worden ingezet. Het gaat hier uiteraard om een hypothetische waarde, aangezien deze waarde alleen bij verkoop beschikbaar komt.

Het is daarnaast een goede ontwikkeling dat duurzaamheid steeds meer een rol krijgt binnen taxaties. Zorginstellingen zien daarmee de voordelen van duurzaamheidsinvesteringen terug in de marktwaarde van het vastgoed. Via de Finance Ideas Academy wordt de opleiding of e-Learning “Duurzame waardering voor taxateurs” aangeboden.

Vragen over de marktwaardering van uw zorgvastgoed?

Heeft u vragen over deze regeling? Of wilt u sparren met onze adviseurs over welke invloed dit heeft op uw situatie? Neem contact op met Michiel Majoor of Corstiaan Verweij of bekijk onze diensten rondom investeringen in zorgvastgoed.