Onderzoek: Herijking Fair Value

Woningcorporaties zijn verplicht om bij Verkoop onder Voorwaarden (VoV) de Fair Value verhouding toe te passen. Deze verhouding regelt hoe de deling van de waardeontwikkeling van de woning staat tot de omvang van het bedrag van de uitgestelde betaling. De Fair Value verhouding is in 2002 ingevoerd. Daarna aangepast in 2011.

In opdracht van het ministerie voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (VRO) hebben Johan Conijn en Max van Son een herijking van de Fair Value verhouding uitgevoerd. Het advies om de verhouding aan te passen naar 1 : 1, is door het ministerie overgenomen.

De Fair Value verhouding onder het licht

Sinds 2011 is de Fair Value verhouding 1 : 1,5. Dit houdt in dat bij een bedrag van uitgestelde betaling van bijvoorbeeld 25% de koper bij verhuizing 1,5 maal 25% (= 37,5%) van de waardeontwikkeling afdraagt aan de aanbieder van de woning. Deze waardedeling komt bovenop de verplichting voor de koper om het bedrag van uitgestelde betaling terug te betalen.  

De Fair Value verhouding is zodanig bepaald dat naar verwachting de voor- en nadelen voor de koper aan elkaar gelijk zijn. Omdat de hoogte van de Fair Value verhouding afhankelijk is van verschillende factoren, waarvan de koopprijsstijging en de hypotheekrente de belangrijkste zijn, is periodieke herijking nodig.

Wie gebruiken deze verhouding?

De Fair Value verhouding is bij verschillende verkoopconstructies toegepast. In het begin was dit verkoop met Maatschappelijk Gebonden Eigendom (MGE). Later zijn daar onder meer KoopGarant, KoopStart en SlimmerKopen bijgekomen. De aanbieders van deze verkoopconstructies zijn nog steeds hoofdzakelijk woningcorporaties. Het komt voor dat een gemeente een woning met een dergelijke verkoopconstructie aanbiedt. De laatste jaren is er ook belangstelling bij projectontwikkelaars om KoopStart aan te bieden. Een globale schatting levert op dat woningcorporaties momenteel circa 40.000 woningen met Verkoop onder Voorwaarden in portefeuille hebben.

Fair Value methodiek draagt bij aan doelstelling: betaalbare koopwoningen

Uit de interviews met verschillende betrokkenen is naar voren gekomen dat men positief is over de Fair Value methodiek. De doelstelling om bereikbare en betaalbare koopwoningen aan te bieden, is daarmee gediend. Het feit dat de Fair Value verhouding bij een daling van de koopprijzen een matigend effect heeft op de waardedaling van het aandeel van de koper, beschouwt men als een pluspunt. Men realiseert zich ook dat de afgelopen jaren met de hoge koopprijsstijgingen de aanbieders geprofiteerd hebben van de hefboomwerking van de Fair Value verhouding.  

Woningcorporaties zien een verlaging van de Fair Value verhouding dus niet als problematisch. Voor projectontwikkelaars kan dit anders liggen. Zij beschouwen het aandeel in de koopprijsontwikkeling dat voortvloeit uit de verhouding 1 : 1,5 als een benodigde compensatie voor het liquiditeitsbeslag als gevolg van de uitgestelde betaling, en voor de extra werkzaamheden.

Herijking: koopprijsdaling voor de koper wordt versterkt

De herijking van de Fair Value verhouding is uitgevoerd op basis van dezelfde methodiek als in het verleden. Hiervoor is de hoogte van alle parameters geactualiseerd. Belangrijke aanpassingen hebben betrekking op de hoogte van de koopprijsstijging en van de hypotheekrente. De koopprijsstijging is gebaseerd op de tijdreeks 1965 – 2022 en uitgekomen op 3,98%. Het 10-jaars voortschrijdend gemiddelde van de hypotheekrente bedraagt nu 3,1%. Samen met aanpassingen van de andere parameters komt de Fair Value verhouding nu uit op 1 : 0,87. Dat er nu sprake is van een negatief hefboomeffect is het gevolg van een hypotheekrente die lager is dan de veronderstelde koopprijsstijging. Dit negatieve hefboomeffect leidt er onder meer toe dat een koopprijsdaling voor de koper niet meer wordt gematigd maar versterkt. Dat is onwenselijk. Dit leidt ertoe dat de herijking een Fair Value verhouding oplevert van 1 : 1.

Nadelen van de Fair Value methodiek

De Fair Value methodiek kent verschillende nadelen. Ze is complex en voor velen niet transparant. De Fair Value verhouding is gebaseerd op historische tijdreeksen. Dit leidt er toe dat (grote) discrepanties kunnen ontstaan tussen veronderstelde hoogte van de koopprijsstijging en van de hypotheekrente, en de feitelijke realisaties. Deze discrepanties hebben forse ongewenste effecten waardoor er geen Fair Value balans meer is voor de koper. Zo zijn de hoge prijsstijgingen van de afgelopen jaren erg nadelig geweest voor de koper.

Alternatief: vaste waardeverdeling

Het beste alternatief is een vaste waardedeling van 1 : 1. De waardedeling tussen koper en aanbieder is in deze variant naar rato van het bedrag van de uitgestelde betaling. Het voordeel van deze variant is dat ze eenvoudig is en intuïtief goed te begrijpen. Er is geen periodieke herijking meer nodig. Uit de interviews is gebleken dat deze benadering ook de nodige steun heeft, al zal dat niet voor alle projectontwikkelaars gelden. Een bijkomend voordeel van een vaste verhouding van 1 : 1 is dat deze verhouding aansluit bij de uitkomst van de actuele herijking van de Fair Value verhouding die ook uitkomt op 1 : 1.

Meer over deze analyse?

Lees meer over de resultaten in het volledige onderzoek. Wilt u meer weten over dit onderzoek dan kunt u contact opnemen met Johan Conijn.