Onderzoek uitwerking en haalbaarheid Nationaal Koopstartfonds

In opdracht van het ministerie van BZK en NEPROM hebben Johan Conijn, emeritus hoogleraar Woningmarkt, en Max van Son, adviseur bij Finance Ideas een verkenning uitgevoerd naar de verdere uitwerking en haalbaarheid van een Nationaal Koopstartfonds.

Koopstartfonds: 10.000 woningen beschikbaar en betaalbaar

In de huidige woningmarkt is het voor starters steeds moeilijker om een koopwoning te verwerven. Door het grote woningtekort en de stijgende woningprijzen, vallen steeds meer woningen buiten het bereik van huishoudens die voor het eerst een woning willen kopen.

In de Actieagenda Wonen hebben woningmarktpartijen en andere betrokken organisaties voorstellen geformuleerd om de koopwoningmarkt in de komende tien jaar beter toegankelijk te maken, onder meer voor koopstarters. Eén van de voorstellen is een Nationaal Koopstartfonds met de ambitie om jaarlijks 10.000 woningen en betaalbaar te krijgen voor koopstarters. Het voorstel is dat Rijk, gemeenten en ontwikkelaars gezamenlijk voor de financiering van het Koopstartfonds zorg dragen.

Koopstart-regeling

Het Nationaal Koopstartfonds maakt gebruik van de bestaande Koopstart-regeling. Hierbij ontvangt de koopstarter een korting op de marktwaarde van de woning. Bij verhuizing betaalt de koopstarter de korting terug plus een deel van de waardeontwikkeling. Hierdoor is er niet sprake van een subsidie. In het onderzoek is wel geconcludeerd dat de Fair Value-balans die de omvang van de waardedeling bepaalt, aanpassing behoeft. Hierdoor zal de koopstarter minder van de waardeontwikkeling behoeven af te staan

Vraagtekens over haalbaarheid van doel Koopstart-korting

Het is niet aannemelijk dat de verstrekking van de Koopstart-korting als zodanig tot de bouw van meer woningen leidt. De huidige woningmarkt wordt gekenmerkt door een groot woningtekort waardoor de verkoop van woningen met een prijs gelijk aan de NHG-kostengrens ook zonder korting mogelijk is. De Koopstart-korting kan er wel toe leiden dat de woningen sneller gerealiseerd kunnen worden als het Koopstartfonds aansluit bij het gemeentelijke beleid om betaalbare koopwoningen te realiseren. Een woningbouwprogramma dat beter aansluit bij de gemeentelijke wens om ook koopwoningen te realiseren die voor koopstarters met een middeninkomen bereikbaar zijn, kan ertoe leiden dat bij de gebiedsontwikkeling gemeente en ontwikkelaar sneller overeenstemming bereiken over de samenstelling van het woningbouwprogramma.

Prijsverhogende effect van een Koopstart-korting beperkt

Het prijsverhogende effect van een Koopstart-korting zal beperkt zijn. Het directe effect op de prijs van een Koopstartwoning is naar verwachting afwezig omdat de verkoopprijs is gebaseerd op een onafhankelijke taxatie van de marktwaarde, waarbij de korting zelf buiten beschouwing blijft. Er kan wel sprake zijn van een indirect prijsverhogend effect. Dit is het gevolg van verdringing. Koopstartwoningen zullen worden gekocht door de doelgroepen die in principe de woningen zonder de korting niet zouden hebben kunnen kopen. De huishoudens die de koopwoningen anders gekocht zouden hebben, zullen nu elders een woning willen kopen. Het is echter aannemelijk dat het effect van deze verdringingsvraag op de prijs van koopwoningen beperkt is.

Koopstartfonds geeft gemeente een handvat voor lokale woningbehoefte

Vanuit gemeentelijk perspectief vormen Koopstartwoningen een welkome mogelijkheid om een bijdrage te leveren aan betaalbare nieuwbouw. Dit is te meer het geval daar er veel vraag is naar betaalbare koopwoningen. Op basis van de woningbehoeften bestaat het optimale woningbouwprogramma voor de komende jaren voor 33% uit betaalbare koopwoningen met een koopprijs niet hoger dan de NHG-kostengrens. Gemeenten zetten ook andere faciliteiten of instrumenten in, zoals de Starterslening, om koopwoningen beter betaalbaar te maken. Met het Koopstartfonds heeft de gemeente met steun van het Rijk en de projectontwikkelaar een extra mogelijkheid om ervoor te zorgen dat de samenstelling van het woningbouwprogramma beter aansluit bij de lokale woningbehoefte.

Over het onderzoek

Het onderzoek geeft een beschrijving de reeds bestaande KoopStart-regeling en een actualisatie van de bestaande Fair Value-verhouding. Verder geeft het een kwantitatieve analyse van de mogelijke werking van het Koopstartfonds. Daarnaast wordt er een vergelijking gemaakt van de KoopStart-regeling met andere bestaande regelingen om de bereikbaarheid en betaalbaarheid van koopwoningen voor koopstarters te verbeteren. Ook de mogelijk effecten op de (koop)woningmarkt van het Koopstartfonds worden beschreven.

Bekijk het volledige onderzoek

Bekijk de brief van Minister Ollongren (BZK) Ollongren aan de Tweede Kamer