Resultaten onderzoek: effect afschaffing verhuurderheffing

Woningcorporaties verwachten de vrijgekomen financiële ruimte als gevolg van afschaffing verhuurderheffing snel in te kunnen zetten. Daarbij prioriteren ze verduurzaming en nieuwbouw. Bijna de helft van de corporaties geeft aan dat de afschaffing meer dan 10% lagere LTV oplevert. Deze corporaties geven aan te wachten met het aanpassen van de portefeuillestrategie tot er meer duidelijkheid is vanuit het beleid. Dit blijkt uit een recent onderzoek onder circa honderd woningcorporaties die hebben deelgenomen door middel van het invullen van onze enquête.

Meer dan 50% heeft het effect doorgerekend

Bijna 60% van de respondenten blijkt het effect van de afschaffing van de verhuurderheffing doorgerekend te hebben om te bepalen hoe groot de vrijgekomen financiële ruimte is. Het merendeel heeft dit doorgerekend zonder aanvullende investeringen op te nemen. Een deel van de respondenten geeft aan dat ze nog wacht op de concrete afspraken tussen het ministerie en Aedes over de inzet van de vrijgekomen financiële ruimte. Een deel van de corporaties rekent de effecten pas in de komende begrotingsronde daadwerkelijk door en bepaalt dan de invulling van de vrijgekomen financiële ruimte.

Het effect van de afschaffing van de verhuurderheffing is groot

Bijna de helft van de respondenten geeft aan dat het effect van de afschaffing van de verhuurderheffing en andere neveneffecten (zonder nog rekening te houden met aanvullende investeringen) meer dan 10% lagere LTV oplevert. Ook voor de ICR wordt een relatief grote stijging gezien, daar verwacht bijna de helft dat de ICR met meer dan 0,6 punt stijgt. De respondenten geven aan dat zij in de berekening rekening hebben gehouden met de afschaffing van de verhuurderheffing, en verhoging van de vennootschapsbelasting. Ook heeft een groot gedeelte de versobering van de ATAD meegenomen. Het effect van de huurbevriezing in 2024 is door een klein deel van de corporaties meegenomen. De uitwerking van de normhuren is dermate ongewis dat de respondenten aangeven dat zij hier nog niet mee hebben gerekend.

Afschaffing geeft ruimte voor volkshuisvestelijke opgaven

De afschaffing van de verhuurderheffing geeft voor een deel van de corporaties dus de ruimte om de volkshuisvestelijke opgaven in te vullen die eerder financieel niet mogelijk was. Dat een relatief groot aandeel van de corporaties maar een beperkt effect ziet, is ook te verklaren. De respondenten geven o.a. aan dat zij relatief veel RVV-subsidies hadden ingerekend, waardoor de netto verhuurderheffing die zij dienden te betalen laag was. En afschaffing van de verhuurderheffing levert dan maar een beperkt effect op voor die corporaties. De extra volkshuisvestelijke opgave die aan de afschaffing van de verhuurderheffing wordt gekoppeld, levert juist voor die corporaties een beklemming op de investeringsruimte.

Corporaties geven prioriteit aan verduurzaming en beschikbaarheid

Meer dan driekwart van de corporaties geeft aan dat zij de vrijgekomen financiële ruimte inzet om de verduurzaming van het bezit te versnellen. De helft van de corporaties zet dan ook specifiek in om de slechte labels (E/F/G) versneld te verduurzamen. Ook nieuwbouw staat hoog op de agenda. Meer dan 60% geeft aan dat de nieuwbouw prioriteit heeft bij het besteden van de vrijgekomen financiële ruimte. Betaalbaarheid, onderhoud en leefbaarheid lijken een mindere prioriteit te krijgen bij de corporaties voor de besteding van de vrijgekomen middelen. Een gedeelte van de corporaties geeft ook aan dat zij verwacht dat de vrijgekomen financiële ruimte maar beperkt is doordat er veel RVV-subsidies zijn aangevraagd voor de nieuwbouw en er dus maar weinig verhuurderheffing is ingerekend voor de komende jaren.

Corporaties wachten met het aanpassen van de portefeuillestrategie

Corporaties geven aan dat zij wachten met het aanpassen van de portefeuillestrategie totdat er meer duidelijkheid is over de (bindende) afspraken tussen het ministerie en Aedes of dat zij wachten totdat de herijking van de portefeuillestrategie regulier op de agenda staat. Een klein deel van de respondenten gaat vervroegd de portefeuillestrategie aanpassen.

60% verwacht de vrijgekomen financiële ruimte op korte termijn te benutten

Meer dan 60% van de corporaties verwacht op korte termijn een gedeelte of de volledige vrijgekomen financiële ruimte te kunnen benutten. Hiermee kunnen de corporaties zich op korte termijn extra inzetten voor de volkshuisvesting. Een deel geeft aan op de korte termijn niet veel extra te kunnen uitgeven, doordat zij de uitgaven aan nieuwbouw wil besteden, die pas op een langere termijn gerealiseerd kan worden.

Risico van planningsoptimisme

Corporaties geven aan de prioriteit te geven bij de besteding van de vrijgekomen financiële ruimte aan met name renovaties, verduurzaming (en daarmee ook versneld E/F/G-labels aanpakken) en nieuwbouw. Wij zien in de praktijk dat het voor corporaties lastig is om op korte termijn extra nieuwbouw of grootschalige renovatie- en duurzaamheidsprojecten uit te voeren, vanwege o.a. ontbrekende grondlocaties, vergunningen, of te weinig capaciteit bij de bouwers. Daarmee lijkt het antwoord van de corporaties dat zij op korte termijn de vrijgekomen financiële ruimte als gevolg van de afschaffing van de verhuurderheffing kunnen inzetten aan de optimistische kant. Is hier sprake van planningsoptimisme?

Hoe gaat u de vrijgekomen financiële ruimte inzetten?

Heeft u vragen over deze resultaten of wilt u sparren over uw situatie en mogelijkheden? Neem vrijblijvend contact op met David Vos of stel uw vraag via onderstaand formulier.

Wilt u met de financiële mogelijkheden die de afschaffing van de verhuurderheffing u biedt een aangepast investeringsprogramma opstellen? Het Corporatie PrognoseModel is daarbij een goed hulpmiddel. Met dat model kunt u op strategisch niveau inzicht krijgen in de financiële consequenties van aangepaste investeringsprogramma’s zodat u een goed onderbouwde keuze kunt maken. Lees hier meer over de mogelijkheden.