St. Joseph en Kleine Meierij gaan fuseren, wat zijn de risico’s?

St. Joseph (Boxtel) en Kleine Meierij (Rosmalen) zijn voornemens te gaan fuseren. De woningcorporaties hebben Finance Ideas gevraagd een financiële risicoanalyse uit te voeren. Waarom? Een doorrekening van een fusietraject geeft duidelijkheid, zekerheid en inzicht in de risico’s. Met het inzicht in de effecten en meerwaarde zijn de voordelen van een fusie expliciet te maken voor de verschillende belanghebbenden zoals gemeente, huurdersorganisatie en de interne organisatie.

De werkzaamheden die onze adviseurs voor dit onderzoek hebben uitgevoerd, komen in belangrijke mate overeen met die van een due dilligence onderzoek, met uitzondering van een volledig boekenonderzoek. Tijdens het financieel risico onderzoek, zijn de financiële en fiscale risico’s van beide afzonderlijke corporaties en de potentiële fusiecorporatie in beeld gebracht. In deze praktijkcase beschrijven we de uitdagingen en de verschillen stappen van het proces.

De aanpak van een financiële doorrekening fusie

Voor het onderzoek heeft Finance Ideas veel documenten en beleidsstukken van beide corporaties beoordeeld. De opgestelde rapportage geeft inzicht in en een oordeel over de financiële situatie van de individuele corporaties en van de toekomstige nieuwe corporatie: de fusiecorporatie. Daarbij is een risicoanalyse op de financiële en fiscale positie en de genomen beheersmaatregelen gemaakt. Hierbij zijn de risico’s op het gebied van investeringen (o.a. projecten en grondposities), deelnemingen en kwaliteit (o.a. energielabels en onderhoudsuitgaven) van de beide individuele corporaties en de fusiecorporatie in beeld gebracht.

In de rapportages komen de volgende onderwerpen aan bod:

• Financiële positie individuele corporaties en fusiecorporatie
• Onderhoudsuitgaven (zowel dagelijks, planmatig, contract en mutatieonderhoud)
• Bijzonder vastgoed (zorgvastgoed, BOG, MOG, etc.)
• Vastgoedinvesteringen en grondposities
• Verkoopbeleid en eventuele verkoopafhankelijkheid
• Huurbeleid
• Deelnemingen
• Niet uit de balans blijkende verplichtingen
• Voorzieningen
• Financieringssituatie (incl. embedded derivaten)
• Fiscaliteit
• Eventuele claims

Daarnaast zijn in de rapportage de financiële effecten van de fusie zodanig in kaart gebracht dat de uitkomsten van het onderzoek kunnen worden gebruikt voor de fusie-effectrapportage.

Interessant: Bekijk hier een voorbeeld van een doorrekening fusie.

De uitdaging van een fusie voor St. Joseph en Kleine Meierij

St. Joseph valt binnen de kaders van de Woningwet onder het verlicht regime en hoeft om die reden geen scheiding door te voeren. Kleine Meierij is juridisch gescheiden. Helaas voldoet de fusiecorporatie door haar omvang niet aan de eisen voor het verlicht regime en moest er om deze reden een scheiding worden uitgewerkt. Finance Ideas heeft in overleg met beide corporaties een voorzet gedaan waarbij de omvang van en de rente op de interne lening vastgesteld is.

Het resultaat van de doorrekening van het fusietraject

De opgestelde rapportages hebben het bestuur en raad van commissarissen inzicht gegeven in de (financiële) risico’s die spelen bij de fusiepartner. Met deze input was het mogelijk een weloverwogen beslissing te nemen en draagvlak binnen de corporaties te creëren. Daarnaast hebben de rapportages inzicht gegeven in de financiële positie van de fusiecorporatie en de risico dempende of -versterkende invloeden van de fusie.

Rob Dekker (directeur St. Joseph)

Om een weloverwogen beslissing te kunnen nemen en om draagvlak binnen beide corporaties te creëren, hebben we Finance Ideas een financiële risicoanalyse laten uitvoeren. We hebben onze keuze voor Finance Ideas gebaseerd op de vele kennis en ervaring die zij hebben in fusietrajecten. De deskundige adviseurs zijn goed op de hoogte van de vele wet- en regelgeving en hebben duidelijk kennis van de markt. Belangrijk voor ons is ook dat ze ons scherp houden en zich houden aan een strakke planning. We hebben nu een duidelijk beeld van de financiële/ risico analyses van beide afzonderlijke corporaties en de potentiële fusiecorporatie. Dat geeft ons vertrouwen in de toekomst.

Waarom Finance Ideas?

Onze adviseurs zijn experts op het snijvlak van de publieke sector, vastgoed en financiering. Zij kennen de markt door en door en werken samen met partners aan diverse fusietrajecten. De rapportages die in dit kader voor de woningcorporaties zijn opgesteld zijn zonder uitzondering door zowel interne als externe toezichthouders positief ontvangen. Nog een meerwaarde voor corporaties is de kennis en ervaring op andere gerelateerde vlakken zoals het opstellen van de financiële geconsolideerde meerjarenraming van de fusiecorporatie en ondersteuning bij de dPi, jaarrekening en dVi trajecten.

Steeds meer corporaties zien een fusie als de perfecte oplossing voor het realiseren van groei, compliance aan wet- en regelgeving en de realisatie van nieuwbouw, sloop-nieuwbouw en renovatie. Finance Ideas heeft de ervaring op een divers pallet aan werkzaamheden die voortvloeien uit de risicoanalyse en kan daarom efficiënt en snel ondersteuning bieden bij vervolgtrajecten zoals een doorrekening van het huurbeleid of duurzaam bedrijfsmodel.

Meer weten over een financiële doorberekening van een fusie?

Het onafhankelijke onderzoek helpt u inzicht te krijgen in de financiële positie  en risico’s van uw fusiepartner en geeft inzicht in de financiële positie van de fusiecorporatie.  Wij signaleren risico’s en benoemen kansen. Heeft u ook fusievoornemens en heeft u behoefte om vrijblijvend met onze adviseurs te sparren? Stel ons uw vraag of neem contact op met onze adviseurs.