Vier tips voor meer impact tijdens de regionale woningdeal-afspraken 

Samenwerking in de beleidsachtbaan door realisme en continuïteit in beleid, plannen en realisatie

Dit najaar gaan alle corporaties in een regionale woningdeal afspraken maken over de lokale opgaven en deze worden gecombineerd tot het ‘uitvoeringsprogramma’ van de nationale bouw- en woonagenda. De vraag is vervolgens: hoe verder? Wat is het praktische antwoord op deze nieuwe nationale prestatieafspraken? Wat gaat u wezenlijk anders doen? Hoe zorgt u voor heldere kaders? En vooral: hoe creëert u volgens afspraak voldoende en daarnaast de juiste woningen?  

De eerste stap is een professionalisering van uw portefeuille- en assetmanagement en het proces van vastgoedsturing. Op basis van onze praktijkkennis bieden wij vier kansen ter verbetering van uw vastgoedsturing, realisatie en daarmee maatschappelijke impact.

Feitelijke realisatie opgave sector

Maar hoe gaat u de opgave realiseren in deze turbulente tijden? Tot 2030 moeten 300.000 woningen, waarvan 250.000 sociaal en 50.000 aan middenhuurwoningen, worden gebouwd in Nederland. Praktisch betekent dit dat er ruim 35.000 woningen per jaar door corporaties moeten worden gebouwd. In de DPI’s van 2021 was er ook sprake van circa 36.000 nieuwbouwwoningen per jaar. Het zal u niet ontgaan zijn dat de feitelijke realisatie van dit beleidsvoornemen de afgelopen jaren echter veel lager heeft gelegen.

Naast deze kwantitatieve opgave is er ook de noodzaak om de juiste woon(zorg)producten te kunnen bieden voor de diverse woonwensen en doelgroepen. Dit vertaalt zich in een stevige (ver)bouwopgave. Ook zal u vast een beeld hebben bij de impact van de huidige economische omstandigheden met rente, inflatie en in het bijzonder de stijging van energie- en bouwkosten op deze ontwikkelopgave.

#1: Zorg voor grip op jouw aandeel in de nationale, regionale en lokale opgaven

Op verschillende niveaus in Nederland is er sprake van kaderstelling en beleidsontwikkeling. Landelijk, regionaal en lokaal zijn er opvattingen en afspraken over de volkshuisvestelijke opgave. Deze sluiten niet – naadloos – op elkaar aan. Creëer overzicht in deze opgaven en prioriteer de (tijd)lijn die u hanteert voor sturing. Bepaal daarnaast op welke wijze u de ontwikkeling daarvan gaat monitoren en bespreekbaar maakt met uw stakeholders. Zorg daarbij voor voldoende verdieping op het gebied van kwalitatieve woningbehoefte en doe waar nodig aanvullend (lokaal) onderzoek.

Bewaak heldere vertrekpunten waardoor in de cyclus van vastgoedsturing uw uitgangspunten en aannames uit het verleden vergeleken kunnen worden met toekomstige (markt)ontwikkelingen. Stem lokaal marktonderzoek regionaal af met collega corporaties. Eenduidigheid over de opgave in de regio maakt de positionering van corporaties sterker in samenwerking met gemeenten, provincies en marktpartijen.

#2: Zorg voor een realistische en haalbare portefeuillestrategie

De economische en beleidscontext van corporaties is sterk in beweging. Dat vraagt om nieuwe keuzes, prioritering en sturing om de gewenste maatschappelijke prestaties te leveren. Naast de kwantitatieve opgave is het daarnaast belangrijk om een afwegingskader te ontwikkelen voor de kwalitatieve sturing op de (wens)portefeuille. Het huurbeleid, casco-isolatie, vervanging van (verouderde) installaties, aanpak van interieur en techniek en opgave op het vlak van nieuwe en tijdelijke woonproducten en wonen en zorg vragen om een aanscherping van beleid en heldere meetbare doelstellingen.

Een actueel afwegingskader geeft daarbij houvast middels een doelenhiërarchie, prioritering van ambities en maatregelen. Dit alles uiteraard met als doel om tot een financieel en organisatorisch haalbare portefeuillestrategie te komen. Het document kunt u aanvullen met een strategische risicoanalyse en een scenariostudie (via het CorporatiePorgnoseModel) op het gebied van huurderving, rente-, inflatieontwikkeling en bijvoorbeeld stijging van bouwkosten. Tot slot kunt u bij de portefeuillestrategie aandacht besteden aan de (procesmatige) implementatie in de vastgoedsturing en borging in de organisatie. Op het moment van vaststelling kan de evaluatie al vastgelegd worden in de agenda’s.

Ook interessant: Vijf praktische tips voor het actualiseren van uw portefeuillestrategie

#3: Stel een actuele transformatie-matrix op om de lokale opgaven te vertalen naar ingrepen in uw vastgoed

Naast richting geven via het portefeuillemanagement en inrichting via assetmanagement is het monitoren van de vastgoedtransformatie met daarin de nodige knelpunten, randvoorwaarden en afhankelijkheden belangrijker dan ooit. Externe informatie over grondeigendom, ruimtelijke procedures, politieke keuzes en inspraak zijn daarbij relevant om zicht te krijgen op de ruimtelijke en politieke haalbaarheid van uw projecten. Dit betreft vaak externe informatie die niet digitaal beschikbaar is, maar in hoofden van mensen zit. U krijgt inzicht in de vertaling van strategie naar concrete plannen door de conversie-index. Het geeft inzicht in de ruimtelijke vertaling van strategische ambities naar plannen. In de vertaling van de plannen naar uitvoering en oplevering kijkt u naar de realisatie index. De combinatie van beide geeft inzicht in de haalbaarheid en mogelijkheden van beïnvloeding van uw transformatieopgave.

#4: Maak duidelijke afspraken met de gemeente, spreek elkaar aan en evalueer afspraken 

Om de cyclus van de strategische en tactische vastgoedsturing één keer in de twee tot vier jaar te doorlopen is ontoereikend geworden. De functie van de beleidsachtbaan van weleer begint inmiddels de vorm aan te nemen van een Zwitsers uurwerk. Ook het beïnvloeden en managen van de bouwopgave vraagt structureel aandacht en nadrukkelijk vinger aan de pols. Organiseer een overlegstructuur en team waarbij men elkaar elk kwartaal strategisch, tactisch en operationeel  informeert en ondersteunt in het bepalen van de juiste koers, agenda en aanpak. Sta hierbij nadrukkelijk stil bij wat je van elkaar nodig hebt. Beoordeel daarbij consequent welk aandeel van de strategische opgave is geconverteerd naar plannen (locaties, programma en besluiten) en gerealiseerd is in de uitvoering. Beleg concreet de verantwoordelijkheid om het gesprek ter beïnvloeding van de omgeving te voeren. U creëert betrokkenheid en invloed bij uw omgeving door meer inzicht te bieden en dialoog te voeren met de gemeente(n) over de ontwikkeling van uw gezamenlijke woningbouwopgave.

Sparren over uw portefeuillestrategie of vastgoedsturing?

Heeft u vragen over deze tips? Wilt u meer weten over onze dienstverlening rondom portefeuillestrategie? Of behoefte om vrijblijvend te sparren over de specifieke mogelijkheden voor uw corporatie ? Neem contact op met Pieter Thoben.

Wilt u de uitvoerbaarheid van uw beleid over een langere tijdshorizon bezien, dan is het Corporatie PrognoseModel een bruikbaar hulpmiddel.