Trudo over Slimmer Kopen, niet-DAEB en het arrangeren van financiering

Het probleem van het woningtekort wordt steeds groter. Steeds meer woningcorporaties kijken voor de oplossing van het woningtekort naar het uitbreiden van de middenhuur door ongeborgde financiering (commerciële financiering) aan te trekken. Trudo is samen met Wonen Limburg een van de koplopers op dit gebied. In een gesprek met Edwin Jansen, bestuurder bij Trudo, duiken we in deze ‘Slimmer Kopen strategie’ en hoe hij daarmee echt impact wil maken op de Eindhovense woningmarkt. 

Wat waren de overwegingen van Trudo om ongeborgde financiering in de holding aan te trekken?

De belangrijkste reden is dat we meer woningen in de middenhuur willen realiseren. Daarbij hebben we de wens om de scheiding van niet-DAEB en DAEB vanuit de Woningwet door te zetten in de financiering. Dit schept extra vertrouwen naar onze toezichthouders en externe commerciële financiers. We hebben immers geen interne lening nodig om onze plannen te realiseren.

De tweede reden is eigenlijk heel plat: de interne lening had een hogere rente. Geen heel groot verschil maar toch 20/30 procentpunten. En de derde reden is transparantie. Het feit dat je de financiering als een marktpartij met niet-DAEB activiteiten ook als een marktactiviteit financiert.

Waarom is die transparantie zo belangrijk?

Je krijgt de interne lening vanuit je eigen (met overheid gefinancierde) omgeving vanuit je DAEB-deel. Op het moment dat je met acquisitie bezig bent, kan dat voor partijen een reden zijn om de boot af te houden. We zijn nooit in zo’n situatie terecht gekomen maar met deze financieringsstrategie komen we er ook niet in.

Kun je jullie financieringsstrategie in een notendop omschrijven?

Wij geloven heilig in onze ‘Slimmer Kopen strategie’ en dat er in Eindhoven ruimte is voor meer middenhuur. Om die reden hebben wij een holding met al onze commerciële activiteiten en zijn we samen met Wooninc. een samenwerking aangegaan. Wij zijn ervan overtuigd dat we met deze juridische structuur en financieringsstrategie optimaal volkshuisvestelijk kunnen presteren. Bij Trudo geloven wij dat onze volkshuisvestelijke taak niet beperkt is tot bouw en verhuur van sociale huurwoningen. Wij hebben altijd een brede blik gehanteerd, zijn innovatief en vooruitstrevend. Daar hoort ‘Slimmer Kopen’ bij, maar ook een ongeborgd financieringsarrangement met de BNG. Alles voor een leefbare en inclusieve stad!

Hebben andere corporaties je daarbij nog geïnspireerd?

Zeker! We willen vernieuwend zijn, dat zit bij Trudo in het DNA. Dus dan ben je altijd op zoek naar ontwikkelingsmogelijkheden en inspiratie. Ik heb met Wonen Limburg gesproken die een vergelijkbaar pad hebben bewandeld.

Als je terugkijkt op het arrangeren van de financiering, wat was de grootste uitdaging?

In ons treasurystatuut staat dat we altijd minimaal twee partijen moeten benaderen. Uiteraard een logische werkwijze. Alleen ligt het voor ongeborgde financiering toch wat gecompliceerder omdat het aanbod van aanbieders veel kleiner is. Het kost ontzettend veel afstemming met de financier omdat het geen regulier proces is, voor zowel Trudo als BNG, met als resultaat een langere doorlooptijd.

Als tweede partij heb ik contact gehad met de EIB in Luxemburg. Wij hadden al een bestaand financieringsarrangement met hen dus het was een logische keuze. We waren goed op weg, maar voordat de eerste prijsindicaties werden uitgebracht, haakte de EIB af. Ook al willen ze woningcorporaties graag financieren, ze kwamen toch in de clinch met de aanbestedingsregels in Europa. We zijn dus verdergegaan met BNG en hebben daar een marktconforme prijsvergelijking op gedaan.

Wat heeft de meeste toegevoegde waarde opgeleverd?

Het snel kunnen schakelen. Als wij nu een (grond)positie kunnen krijgen en het moet volgende week geregeld worden, kan dat. We hadden wel een interne lening, maar die was voor bestaand vastgoed. Onze ambities in de holding voor de middenhuur zijn zodanig dat we ook aanvullend externe financiering aan moesten trekken. Nu hebben we een financieringsarrangement van € 60 miljoen. Daarvan is € 15 miljoen bedoeld om de bestaande interne leningen af te lossen. € 15 miljoen om in de eerste twee à drie jaar onze investeringsuitgaven te kunnen dekken en € 30 miljoen om in een acquisitiesituatie op een onverhoopt moment snel te kunnen acteren.

Zit er ook een nadeel aan de lening?

Ja, een kleine kanttekening is dat we de € 60 miljoen binnen drie jaar moeten opnemen. En dat je bereidstellingsprovisie betaalt voor het ongetrokken deel. Dat is de prijs die wij (willen) betalen voor flexibiliteit en snelheid.

Hoe zit het met de normstelling bij geborgd en ongeborgd? Zie je daar nog grote verschillen?

Bij ongeborgde financiering bestaat het begrip beleidswaarde niet, maar wordt er alleen gekeken naar de marktwaarde. Daarbij is ook de normstelling anders dan voor de TI. De LTV-grens op marktwaarde ligt zelfs hoger dan in het beoordelingskader van Aw/WSW. Eigenlijk vind ik dat best vreemd: een bank die echt risico loopt, stelt minder strenge eisen aan de LTV dan onze toezichthouders. Daarnaast zie je dat bij ongeborgde financiering de DSCR weer een rol krijgt. Dit is voor ons de eerste ratio waar wij potentieel tegen de grenzen aan gaan lopen als we al onze ambities kunnen realiseren. De BNG houdt, via periodieke rapportages, goed zicht op wat er binnen onze holding afspeelt. Dat geeft zowel hen als ons een comfortabel gevoel.

Welk effect heeft de financiering op jullie toekomst?

Het geeft veel duidelijkheid. Mochten we bijvoorbeeld nieuwe extra wensen hebben in de komende vijf tot acht jaar, dan weten we dat die wensen niet in de holding passen. Dat betekent automatisch dat we de acquisitie daarvan in de TI moeten doen. De TI heeft nog ruimte, alleen moeten we kijken hoeveel.

Denk je dat commerciële financiering in de sector gaat toenemen?

Ik denk zeker dat dit gaat toenemen. En hoop dat meer corporaties het ‘Slimmer Kopen’ model gaan omarmen. De maatschappelijke druk om maatschappelijk meer te presteren is groot. Kijk naar de recente woonprotesten. Meer nieuwbouw, meer verduurzamen, meer middenhuur, etc. Door ongeborgde financiering kunnen wij meer voor middeninkomens betekenen. Dat, in combinatie met ons Slimmer Kopen model, stelt ons in staat om als relatief kleine corporatie echte impact te hebben op de Eindhovense woningmarkt.

Meer over de mogelijkheden van niet-DAEB?

Heeft u behoefte aan ondersteuning bij het gehele niet-DAEB vraagstuk of juist met aparte onderdelen? Lees hier meer over de mogelijkheden. Even sparren over uw situatie? Neem vrijblijvend contact op met Victor Burger om de mogelijkheden voor uw corporatie te bespreken.