Uitdagingen om aan de slag te gaan met niet-DAEB

De uitspraak “niet-DAEB niet doen” van de voorzitter van de parlementaire enquêtecommissie ligt inmiddels zeven jaar achter ons. Sinds die tijd is er veel gebeurd. De niet-DAEB markttoets is (vooralsnog) buiten werking gesteld. Ook hebben steeds meer corporaties niet-DAEB beleid opgesteld of onderdeel gemaakt van hun portefeuillestrategie. Een goede ontwikkeling, want door de Nationale prestatieafspraken is dit thema actueler dan ooit.

Veel corporaties stellen zichzelf momenteel (opnieuw) de vraag welke bijdrage willen en kunnen we realiseren met niet-DAEB voor de doelgroep? Welke bijdrage aan de landelijke en regionale afspraken voor middenhuurwoningen ga ik leveren en wat betekent dat voor mijn organisatie? Dit artikel geeft een breder perspectief om vervolgens tot twee uitdagingen te komen.

Lees ook: Rhiant over slimme keuzes maken rondom niet-DAEB

Nationale prestatieafspraken: 1 op de 6 nieuwbouwwoningen niet-DAEB

Beschikbaarheid heeft een prominente rol in de Nationale prestatieafspraken. Corporaties hebben afgesproken 250.000 nieuwbouwwoningen en 50.000 middenhuurwoningen te realiseren. Het is als volgt opgenomen: Corporaties hebben ook een rol in het realiseren van meer middenhuur. Partijen spreken af dat corporaties tot en met 2030 50.000 middenhuurwoningen bouwen. Corporaties zetten zich daarbij in voor een evenwichtige mix binnen het middenhuursegment van € 850 tot € 1.000 (prijspeil 2020). De uitwerking van deze mix is onderdeel van de nadere uitwerking in de regionale woondeals. Daarmee is één op de zes te realiseren nieuwbouwwoningen dus een middenhuurwoning, ofwel een niet-DAEB woning. Met stichtingskosten van €300.000 hebben we het dan over een investering van € 15 miljard.

Geen volledig beeld niet-DAEB ambities in woondeals

Aedes meldde begin november al dat de optelsom van de middenhuurwoningen in de regionale woondeals vooralsnog niet optelt tot de afgesproken 50.000 in de Nationale prestatieafspraken. Onderstaande tabel geeft het aantal middenhuurwoningen van corporaties per provincie weer, voor zover opgenomen en voldoende gespecificeerd in de provinciale woningbouwafspraken d.d. 13 oktober 2022.

Tabel 1: aantallen gespecificeerde nieuwbouw middenhuurwoningen corporaties

De open deur: meteen valt op dat het totaal aantal te realiseren middenhuurwoningen van corporaties niet tot 50.000 optelt. De ontbrekende aantallen van de provincie Noord-Holland moeten nog worden bepaald. Ook de aantallen van Drenthe en Gelderland moeten nog worden gespecificeerd naar sociale huur en midden huur. Pas dan kan bepaald worden of aan de Nationale prestatieafspraken wordt voldaan en hoe de verdeling naar de regio’s is. Wat al wel geconcludeerd kan worden, is dat met 14.400 middenhuurwoningen de corporaties in de provincie Zuid-Holland een stevige opgave te realiseren hebben. Logischerwijs kan ook een relatief groot aantal in Noord-Holland worden verwacht, zodat de corporaties in deze twee provincies het overgrote deel van de middenhuurwoningen voor hun rekening nemen.

Historisch gezien is jaarlijks 5.556 niet-DAEB nieuwbouw erg veel

In de Nationale prestatieafspraken hebben corporaties afgesproken 50.000 nieuwbouwwoningen in de middenhuur te realiseren in de periode 2022 tot en met 2030. Laten we aannemen dat deze ook in de woondeals worden opgenomen en dat corporaties deze aantallen gaan realiseren. Het gaat dan dus om gemiddeld ruim 5.556 woningen per jaar. Is dat eigenlijk veel of weinig?

Grafiek 1: aantallen niet-DAEB nieuwbouw en aandeel in totale nieuwbouw

Bovenstaande grafiek laat de gerealiseerde aantallen niet-DAEB nieuwbouw van corporaties zien, zoals opgenomen in de jaarrekening (dVi). We moeten tot 2013 teruggaan om een jaar te vinden waar dit beoogde gemiddelde voor de komende jaren werd gerealiseerd. Zeker vanaf 2018 is de jaarlijkse nieuwbouw niet-DAEB zeer beperkt geweest, met minder dan vijfhonderd per jaar. De nieuwbouw van corporaties gaat de komende jaren flink versnellen om de beoogde aantallen te realiseren. Daarbij moet het aandeel niet-DAEB fors omhoog. Dat aandeel is het laatste jaar gezakt naar minder dan 5% en moet tot 2030 gemiddeld één op zes (17%) worden. Een verdrievoudiging bij een stijgende totale nieuwbouw. Een forse uitdaging!

Lees ook: SSH over niet-DAEB laten presteren voor je ambities

Uitdaging 1: niet-DAEB voor corporaties met verlicht regime

Een kleine negentig corporaties maakt gebruik van het verlicht regime voor de scheiding van DAEB en niet-DAEB. Dat geeft een extra uitdaging voor het realiseren van niet-DAEB nieuwbouwambities. De eerste optie is om de ambities relatief beperkt te houden (maximaal 5% jaaromzet en maximaal 10% investeringen). Zo kan nog worden voldaan aan de vereisten voor het verlicht regime. Daarmee wordt de slagkracht voor middenhuurprestaties ernstig beperkt.

Een tweede optie is om alsnog een administratieve (of juridische) scheiding te implementeren. Van een overgang van verlicht regime naar administratieve scheiding is sinds de verplichte scheiding naar DAEB en niet-DAEB van 2017 nog nauwelijks sprake geweest. Het is echter een interessante mogelijkheid die wij met enkele corporaties verkennen. Bij een duidelijke groeistrategie in de niet-DAEB is een ander scheidingsregime sowieso de enige mogelijkheid. Dat  geeft in de praktijk interessante opties voor een gezond financieel vertrekpunt voor de niet-DAEB tak. Wil je hier meer over weten? Stel je vraag aan Jeroen Dungelmann.

Uitdaging 2: financiële mogelijkheden niet-DAEB gescheiden corporaties

Gescheiden corporaties staan voor een andere uitdaging. Van de bijna tweehonderd corporaties zijn er maar enkele tientallen die de laatste jaren nieuwbouw niet-DAEB gerealiseerd hebben. Ofwel, zij moeten starten met niet-DAEB of er moet een enorme versnelling gerealiseerd worden. Financieel is het belangrijk om te beoordelen hoe de niet-DAEB tak ervoor staat. Ook zijn de aannames en het beleid voor bijvoorbeeld de aflossingen van de interne lening, dividenduitkeringen en liquiditeiten cruciaal om de financiële mogelijkheden in kaart te brengen. Is er al rekening gehouden met een beoogde ambitie tot en met 2030 in de meerjarenbegroting? Wellicht is er nog veel bij te sturen.

Als de niet-DAEB ambities duidelijk zijn, komt de financiële haalbaarheid in beeld. Is de operationele kasstroom voldoende of moet er niet-geborgde financiering worden aangetrokken? Is de business case rond te rekenen en is er voldoende zicht op de risico’s en bijstuurmogelijkheden van de niet-DAEB tak? Een analyse van de meerjarenbegroting geeft vaak een goed strategisch inzicht. Welke ambities kan de niet-DAEB tak dragen en waar zitten de belangrijkste risico’s? In een volgend verdiepend artikel gaan we verder in op deze vragen met een scenarioanalyse van corporatie Rentmeester, de gemiddelde corporatie in Nederland.

Een forse ambitie en een interessante uitdaging

De opgave voor de middenhuurwoningen is ongekend groot gezien de realisatie van de afgelopen jaren. Dit vormt een uitdaging voor strategen en projectontwikkelaars, maar zeker ook voor financials. Over de duim praten we over zo’n € 15 miljard (huidig prijspeil) niet-DAEB nieuwbouwinvesteringen. Dat is in lijn met de IBW 2022 nieuwbouw niet-DAEB. De uitgangspunten zijn wellicht snel aan het veranderen en de tijdsperiode is niet gelijk, maar door de oogharen gezien is het niet onmogelijk. Kortom, aan de slag en samen de schouders er onder.

Meer over de mogelijkheden van niet-DAEB?

Heeft u behoefte aan ondersteuning bij het strategische niet-DAEB vraagstuk of juist bij specifieke onderdelen? Lees hier meer over de mogelijkheden. Even sparren over uw situatie? Neem vrijblijvend contact op met Jeroen Dungelmann om de mogelijkheden voor uw corporatie te bespreken.