Vastgoed ruilen om volkshuisvestelijke vermogen te behouden

Wooninc. en Woonbedrijf werken samen om sneller te verduurzamen. Woonbedrijf ruilde eind december 2022, 442 energiezuinige woningen in Nuenen en Waalre tegen 655 minder energiezuinige woningen van Wooninc. in Eindhoven en Geldrop. Woonbedrijf heeft de financiële ruimte om deze woningen de komende jaren energiezuinig te maken. Hierdoor krijgen de huurders lagere woonlasten en wordt het woongenot vergroot. De ruil is zo opgezet dat geen overdrachtsbelasting van € 16 miljoen verschuldigd is.

In gesprek met Maurice Brouns, concernadviseur vastgoed bij Wooninc. en Roy Beijnsberger, directeur bij Woonbedrijf, duiken we in deze vastgoedruil.

Hoe hebben jullie elkaar gevonden als samenwerkingspartner in de regio?

Woonbedrijf: Het is begonnen bij de samenwerking van de Eindhovense coöperaties via het Duurzaamheidspact in 2018. Samen kun je meer, dus met de gemeente en huurdersvertegenwoordigers hebben we afspraken gemaakt op het gebied van duurzaamheid. Eén van de onderdelen was: hoe kun je met herschikken meer doelstellingen realiseren? Het antwoord op die vraag is de basis voor deze vastgoedruil.

Waar lag voor jullie de toegevoegde waarde van de vastgoedruil?

Woonbedrijf: De toegevoegde waarde is breder dan het duurzaamheidspact. In deze vastgoeddeal sluiten wensen en uitdagingen perfect op elkaar aan. Zo kan Woonbedrijf zich terugtrekken uit twee niet-kerngebieden (de gemeenten Nuenen en Waalre). Voor Wooninc. sluit het bezit dat geruild wordt goed aan op het reeds bestaande bezit en de beschikbare voorzieningen.

Wooninc.: We ruilen energiezuinig bezit van Woonbedrijf tegen woningen van Wooninc. die minder energiezuinig zijn. Daarbij ontstaat bij ons ruimte om te focussen op de leefbaarheid in Waalre en Nuenen. We kunnen dus beide onze ambities versnellen ten voordele van de bewoners van deze regio. Daarmee zet je je vermogen heel maatschappelijk verantwoord in.

Welke rol had het ‘maatschappelijk vermogen’ in deze activa-passiva transactie?

Wooninc.: Dat stond centraal. Ons uitgangspunt was om zo weinig mogelijk vermogen weg te laten lekken. Op het moment dat je verkoopt en aankoopt gaat daar een forse fiscale claim overheen. Als we geen vastgoedruil hadden gedaan was er € 16 miljoen weggevloeid richting de belastingontvanger. Geld wat je niet meer kunt gebruiken voor je maatschappelijke opgaven.

Hoe verloopt zo’n proces in de praktijk?

Woonbedrijf: In het begin hebben we veel tijd gestopt in de randvoorwaarden van de constructie. Wat is een ‘nice to have’? Wat is een ‘need to have’? Wat is voor beide partijen echt belangrijk? Door samen het gesprek te voeren, krijg je elkaars uitgangspunten scherp. De deal zelf is dan een logische gevolgtrekking. In het begin van het proces voelt het wat stroperig. Je moet aan elkaar wennen, aftasten en vertrouwen opbouwen. Door dit samen te doorlopen, leg je een belangrijke basis voor het gesprek daarna. Je hoeft in de rest van het traject niet elke keer opnieuw te denken: past dit? Wil ik dit? Je gezamenlijke fundament staat.

Wooninc.: De randvoorwaarden vormen eigenlijk de basis van zo’n transactie. Het zijn de kaders waarmee je het geheel vormgeeft en direct elkaars grenzen aftast. Je leert elkaar kennen en dat helpt in het verdere traject.

Tip: lees ook het artikel met acht tips bij een activa-passiva transactie

Deel je dan ook alle stukken, toelichting en besluitvorming met elkaar?

Woonbedrijf: Ja, we hebben altijd alles met elkaar gedeeld. Voordat een besluit genomen werd, was er afstemming over wie, wat naar de RvC en directie communiceerde. We hebben zelfs de bestuurssecretarissen aan elkaar gekoppeld om de besluitdocumenten zoveel mogelijk op elkaar aan te laten sluiten.

Wooninc.: We hielden elkaar ook altijd op de hoogte als er weer een akkoord was op een mijlpaal. Het is leuk als je successen kunt delen. Dat maakt dat je er vol voor gaat en enthousiast blijft.

Vertrouwen en draagvlak spelen dan een belangrijke rol?

Woonbedrijf: Zeker en dat geldt voor het delen van de stukken, maar ook voor het open communiceren op alle niveaus. Zowel op operatie-, project- en bestuurlijk niveau moet het vertrouwen goed zitten. Je begint samen aan zo’n traject en groeit ook samen. Je hebt een duidelijk gezamenlijk doel dus dan moet je erop kunnen vertrouwen dat het proces goed verloopt. We zijn gestart met een projectgroep voor de vastgoeddeal, maar zijn vrij snel tot de conclusie gekomen dat we de operatie er ook bij moesten betrekken. Zo worden uitgangspunten breed gedragen en kun je het goed uitleggen aan externe stakeholders en de huurdersbelangenverenigingen.

Hoe kijken jullie terug op hoe de deal tot stand is gekomen?

Wooninc.: Ik kijk er met veel voldoening op terug. We zijn over onze eigen schaduw heen gestapt om het doel te bereiken. Ik heb het als een intensief traject ervaren met een heel positief resultaat. Niet alleen voor Wooninc. en Woonbedrijf, maar ook op het persoonlijke vlak van de mensen waar je mee samen werkt. Het heeft de band en het vertrouwen flink verstevigd. Dat zorgt dat je elkaar op andere vlakken ook sneller opzoekt voor een samenwerking.

Zijn er dingen die je anders had willen doen?

Woonbedrijf: Eigenlijk niets. We hebben veel tijd geïnvesteerd aan de voorkant. Zowel in de relatie met elkaar als in de uitgangspunten en zowel op bestuurlijk niveau als op projectniveau. Je werkt aan een gezamenlijke win-win, wat voor iedereen ook zo voelt. Ik heb nooit het gevoel gehad dat we tijdens de onderhandelingen in een win-lose kwamen. Dat vind ik één van de belangrijkste redenen waarom ik nu zeg dat er niet iets is wat ik anders zou doen.

Wooninc.: Wij hebben dat hetzelfde ervaren. Deels komt het ook door de houding van de bestuurders. Die zitten op één lijn en daarmee neem je automatisch die houding over. Als er vertrouwen is op bestuurlijk niveau, wie zijn wij dan om te zeggen dat het een hele andere kant op gaat?

Welke tips zou je collega-corporaties meegeven die nadenken over een activa-passiva ruil?

Woonbedrijf: Stem intern goed af wat je uitgangspunten zijn en vlieg het vervolgens als een gezamenlijk project aan. Dit helpt om de inhoudelijke discussies te voeren. Blijf ook dicht bij strategische uitgangspunten en investeer in de relatie. Leg een heel stevig fundament in wat je wel en niet wilt bereiken. Dat is de basis voor het vervolg.

Wooninc. : Daar ben ik het helemaal mee eens. Het vertrouwen in elkaar is echt essentieel en daar heb je tijd voor nodig. Het formuleren van uitgangspunten zorgen dat je niet verblind wordt door het vastgoed en de details.

Woonbedrijf: Structureer het proces goed. Het klinkt bijna als een open deur, maar hij is essentieel voor een goede planning met daarin de afhankelijkheid.

Wooninc: Daarin ligt ook de toegevoegde waarde van een externe partij. Niet alleen qua inhoud, maar ook in het proces. Finance Ideas heeft ons scherp gehouden en ervoor gezorgd dat iedereen z’n afspraken nakwam. Dat heeft zeker heel veel bijgedragen.

Meer weten over een activa-passiva transactie?

Heeft u vragen over de procesbegeleiding rondom een activa-passiva transactie? Of behoefte om te sparren over uw situatie en mogelijkheden? Neem vrijblijvend contact op met Daan Vrijmoet of stel uw vraag via onderstaand formulier.