Verdere stijging nieuwbouw, maar onzekere toekomst

Het aantal verleende bouwvergunning is volatiel. Na een piek in het laatste kwartaal van 2024 ligt het aantal in het eerste kwartaal van 2025 weer relatief laag. Over de afgelopen vier kwartalen zijn er 64.820 vergunningen verleend. Dat is een daling van 4,8% ten opzichte van de vorige vier kwartelen. Bij huurwoningen die ‘Bouwers voor de markt’ laten bouwen, is de daling het grootst. De daling van het aantal vergunde woningen voor woningcorporaties ligt met 5,0% op jaarbasis iets boven het gemiddelde. Het aandeel van de corporatiehuurwoningen in het totaal van de verleende vergunningen bleef nagenoeg gelijk met 19,5%.

Corporaties lopen vooruit op planning Nationale prestatieafspraken

De afgelopen jaren zijn de vergunningen voor corporatiehuurwoningen fors gestegen. Een indicatieve prognose op basis van deze informatie levert voor 2024 een aantal van 21.000 sociale huurwoningen op, en in 2025 een aantal van 24.000. Daarmee liggen woningcorporaties vóór op het schema van de Nationale prestatieafspraken, waarin 24.000 pas in 2027 wordt bereikt. De grote onzekerheid over vormgeving van de huurbevriezing en over eventuele financiële compensatie maken het niet mogelijk een prognose te maken voor 2026 en verder.

Grote volatiliteit in aantal vergunde woningen

De volatiliteit van het aantal vergunningen op kwartaalbasis is groot. In het eerste kwartaal van 2025 daalde het aantal naar 12.755 vergunde woningen, incl. wooneenheden. Een daling van maar liefst 37% ten opzichte van het vorige kwartaal, dat het hoogste was sinds het vierde kwartaal van 2020. Ook andere kwartalen lieten een laag niveau zien, zoals het derde kwartaal van 2024 en dat van 2023. De vergunningverlening, resp. de vermelding van de vergunningen in de enquêtes aan het CBS, gaat met horten en stoten.

Het voortschrijdend jaartotaal, waarbij de laatste vier kwartalen worden samengenomen, geeft een wat stabieler beeld. Figuur 1 geeft het aantal vergunde woningen op basis van dit voortschrijdend jaartotaal weer. In het eerste kwartaal van 2025 komt het totaal uit op 64.820 vergunde woningen, incl. wooneenheden. Na een aantal kwartalen van groei is er nu op jaarbasis een daling van 4,8%. De stijgende trend van begin vorig jaar is daarmee even onderbroken. Het is afwachten of dit een kortstondige dip is of een langer durende neergaande trend.

Figuur 1: Het totaal aantal woningen waarvoor een bouwvergunning is verstrekt, voortschrijdend jaartotaal, 2018Q1 – 2025Q1 (Bron: CBS)

Daling het sterkst bij huurwoningen

De daling van de vergunde woningen in het eerste kwartaal van 2025 is het sterkst bij de vergunningen voor huurwoningen. Vergeleken met het vierde kwartaal van 2024 is er bijna sprake van een halvering: minus 45,7%. De omvang van de daling verschilt naar type opdrachtgever. Bij de categorie ‘Bouwers voor de markt’ was de daling het sterkst met maar liefst 51,5%. Bij de categorie ‘Overheid of woningcorporatie’ bleef de daling beperkt met 39,0%. Zoals figuur 2 laat zien is daardoor het aandeel van de vergunde huurwoningen in het totaal gedaald van 49,1% naar 47,0%. Historisch gezien is dit aandeel nog relatief hoog.

Figuur: 2: Het aandeel huurwoningen in het totaal aantal verstrekte bouwvergunningen, voortschrijdend jaartotaal, 2018Q1 – 2025Q1 (Bron: CBS)

Aantal bouwvergunningen woningcorporaties nog steeds historisch hoog

Ook bij woningcorporaties is het aantal vergunde huurwoningen^[1] in het eerste kwartaal van 2025 flink lager dan in het voorafgaande kwartaal.

In het vierde kwartaal van 2024 kregen 4.014 huurwoningen een bouwvergunning. Dat is sinds 2012 niet zo hoog geweest. In het eerste kwartaal van 2025 daalde dit aantal met 39.0% naar 2.447. Ook hier geeft een voortschrijdend jaartotaal een stabieler beter beeld van de ontwikkelingen. Figuur 3 geeft het verloop van het voortschrijdend jaartotaal over de afgelopen jaren. In het eerste kwartaal van 2025 staat het jaartotaal op 12.663 vergunde woningen. Dat is 5,0% lager dan het voortschrijdend jaartotaal van het vierde kwartaal in 2024. Vergeleken met de afgelopen jaren is het huidige aantal nog relatief hoog. Vanaf het eerste kwartaal van 2023 schommelt het aantal vergunde corporatiehuurwoningen op jaarbasis tussen 11.300 en 13.300.

Figuur 3: Aantal bouwvergunningen voor huurwoningen van woningcorporaties, voortschrijdend jaartotaal, 2018Q1 – 2025Q1 (Bron: CBS)

Aandeel vergunde corporatiehuurwoningen blijft stabiel

Figuur 4 laat zien dat het voortschrijdend aandeel op jaarbasis van de aan woningcorporaties vergunde huurwoningen in het eerste kwartaal van 2025 uitkomt op 19,5%. Dit is 0,1 procentpunt lager dan het vorige kwartaal. In feite is er dus sprake van een stabilisatie van het aandeel. In het vierde kwartaal van 2023 bereikte het aandeel van de corporatiehuurwoningen een top van 23,1%. Sindsdien ligt het aandeel aanmerkelijk lager.

Dit percentage geeft overigens nog geen beeld van het aantal corporatiehuurwoningen dat daadwerkelijk wordt gerealiseerd. Corporatiehuurwoningen komen ook tot stand op basis van een vergunning die verstrekt is aan een bouwer voor de markt, veelal projectontwikkelaar. In het verleden was bij de nieuwe huurwoningen van woningcorporaties ruim 50% van de gerealiseerde huurwoningen op eigen vergunningen. 

Figuur 4: Aandeel van de bouwvergunningen voor huurwoningen van woningcorporaties in het totaal aantal bouwvergunningen, voortschrijdend jaartotaal, 2018Q1 – 2025Q1 (Bron: CBS)

Mogelijke stijging nieuwbouw sociale huur meer dan volgens NPA-afspraken

Het is lastig om op basis van de verstrekte vergunningen aan woningcorporaties een prognose te maken van het aantal huurwoningen dat zij daadwerkelijk realiseren. Gemiddeld genomen leidt een vergunning twee jaar later tot een opgeleverde woning. Nu er ook flexwoningen vergund worden leidt een deel van de vergunningen eerder tot nieuwbouw. In 2024 kregen woningcorporaties voor 3.376 flexwoningen een vergunning. Aan gemeenten zijn vorig jaar 1.381 flexwoningen vergund. Deze maken onderdeel uit van de totale vergunningen, maar worden mogelijk eerder gerealiseerd. Daarnaast varieert het aandeel van de corporatiewoningen dat met een vergunning van bouwers wordt gerealiseerd, in de loop der tijd.

Na 2025 veel onzekerheid over oplevering sociale huur

Met deze slagen om de arm maakt het verloop van vergunde huurwoningen het mogelijk een indicatieve prognose te maken van het aantal sociale huurwoningen dat woningcorporaties opleveren.

Hierbij is er rekening mee gehouden dat het aantal opgeleverde sociale huurwoningen volgens de verslaglegging van woningcorporaties de afgelopen jaren gemiddeld 14% hoger lag dan wat het CBS registreerde.^[2] Door de flinke stijging in vergunningen levert de prognose voor 2024 21.000 sociale huurwoningen op en in 2025 24.000. Daarmee liggen woningcorporaties vóór op het schema van de Nationale prestatieafspraken, waarin 24.000 pas in 2027 wordt gerealiseerd. Voor de jaren daarna is de onzekerheid groot. De wijze waarop de voorgenomen dubbele huurbevriezing wordt doorgevoerd en de onzekerheid over de eventuele financiële compensatie maken een prognose voor na 2025 onmogelijk.

^{[1] Omdat de opdrachtverlening aan gemeenten zeer beperkt is, al neemt het wat toe vanwege vergunningen voor flexwoningen, worden alle verleende vergunningen aan de categorie Overheid of woningcorporatie toegerekend aan woningcorporaties
[2] Dit verschil wordt mogelijk verklaard door overige toevoegingen die de woningcorporaties wel meetellen, zoals ook voor de NPA het geval is, maar door het CBS niet tot de nieuwbouw worden gerekend.}