Home » Woningcorporaties » Sturen met beleidswaarde » Asset management voor woningcorporaties

Asset management voor woningcorporaties

Wat is asset management bij woningcorporaties?

Asset management is de algemene term voor het beheren van een vastgoedportefeuille. Door actief asset management uit te voeren kunnen de prestaties van het vastgoed worden gemonitord en verbeterd. Asset management maakt onderdeel uit van vastgoedsturingsproces en bevindt zich tussen het strategische en het operationele management: het tactische niveau.

De doelstellingen en kaders worden vanuit strategisch niveau opgelegd en zijn deze veelal gericht op drie thema’s:

  • Het realiseren van maatschappelijke doelen
  • De portefeuillestrategie (het realiseren van de wensportefeuille)
  • Het realiseren van de financiële doelstellingen

Kpi’s geven inzicht in maatschappelijke en financiële prestaties van complexen

Het asset management vertaalt de strategische doelen naar beleid op complexniveau. Hierbij wordt gebruik gemaakt van kritieke prestatie indicatoren (kpi’s). De indicatoren die hierbij gebruikt worden zijn afhankelijke van de strategische doelen. Op deze wijze ontstaat inzicht in de maatschappelijke en financiële prestaties van de complexen.

Sterk en samenhangend facetbeleid belangrijk voor de effectiviteit

Deze inzichten ondersteunen de verdere uitwerking van de vastgoedsturing via verschillende vormen van facetbeleid. De uitdaging hierbij is dat al het facetbeleid op elkaar aansluit, zodat de beschikbare middelen zo effectief mogelijk worden ingezet bij het realiseren van de doelen.

Belangrijke onderdelen waarop gestuurd kan worden, zijn:

  • Huurbeleid
  • Onderhoud
  • Beheer
  • (Des)investeringen

Onderstaand figuur geeft de verbinding tussen de strategische sturingscyclus en de jaarlijkse asset management cyclus weer.

strategische cyclus assetmanagement

 

Asset management jaarcyclus

tactische jaarplanning assetmanagement

1e kwartaal: evaluatie en analyse

Het eerste kwartaal van de jaarplanning staat vooral in het teken van evaluatie. Asset managers analyseren de marktwaarde en beleidswaarde op complexniveau en actualiseren de maatschappelijke score per complex. Daarnaast wordt de ontwikkeling van de kasstromen en het rendement beoordeeld. Aan het einde van het eerste kwartaal bestaat een helder beeld bij de mate waarin de corporatie op koers ligt in relatie tot de realisatie van de haalbare portefeuille, alsook welke complexen in het tweede kwartaal extra aandacht nodig hebben.

2e kwartaal: actualiseren complexstrategieën

Het tweede kwartaal staat in het teken van het actualiseren van de complexstrategieën. De asset manager toetst – bijvoorbeeld door middel van een hold-sell-invest analyse – welke strategie op complexniveau tot de beste maatschappelijke en financiële rendementen leidt. Ook beoordeelt de asset manager of facetbeleid nog binnen de gestelde financiële kaders op complexniveau kan worden uitgevoerd. Aan het einde van het tweede kwartaal is voor elk complex een actuele complexstrategie en een concept complexbeheerplan beschikbaar.

3e kwartaal: voorbereiden meerjarenbegroting

In het derde kwartaal focust de corporatie op de meerjarenbegroting. Voor de asset manager betekent dit dat wordt getoetst of de ‘haalbare portefeuille’ en de daaruit voortvloeiende complexstrategieën uit het tweede kwartaal ook daadwerkelijk nog haalbaar zijn. Soms moet verdere bijsturing op complexniveau of in de investeringsvoornemens plaatsvinden. Zodra de meerjarenbegroting is vastgesteld, zijn de complexbeheerplannen ook officieel. Hiermee is de asset manager klaar voor het vierde kwartaal.

4e kwartaal: voorbereiden uitvoering complexplannen

Het vierde kwartaal staat in het teken van het voorbereiden van de uitvoering van de plannen voor het komende jaar. De voorgenomen onderhoudsingrepen en leefbaarheidsactiviteiten moeten in opdracht worden gegeven en eventueel worden aanbesteed. De asset manager is hiertoe opdrachtgever aan de vastgoed(onderhoud)afdeling en afdeling wonen. Hij moet vervolgens monitoren dat de opdrachten door deze afdelingen ook daadwerkelijk worden uitgevoerd. Ook start de asset manager met het schrijven van de (initiatief)voorstellen met betrekking tot investeringen waarover in het komende jaar een startbesluit moet worden genomen. Tot slot levert de asset manager in het vierde kwartaal de nodige informatie aan voor de marktwaarde en beleidswaarde die in het eerste kwartaal van het volgende jaar moet worden opgeleverd.

Asset management in de organisatie

Actief met asset management aan de slag gaan, vraagt om een heldere keuzes in de wijze waarop asset management in de organisatie wordt ingebed. In de praktijk zien wij drie varianten, elk met voor en nadelen.

Meer weten over sturing en asset management?

Wilt u aan de slag met asset management of uw huidige asset management verder optimaliseren? Stel uw vraag via onderstaand formulier of neem direct contact op met Michiel Majoor voor een vrijblijvend gesprek over de mogelijkheden.

Stel een vraag over asset management voor woningcorporaties

Door dit formulier te verzenden gaat u akkoord met onze privacyverklaring. Na het versturen van dit formulier worden alleen de gegevens opgeslagen en verwerkt die u hierboven invult; er wordt geen andere informatie verzameld.

Artikelen over sturen met beleidswaarde

Telefonisch sparren?
Michiel Majoor
Michiel Majoor is expert bij het verbinden van financiële sturing, vastgoedsturing en asset management.

Neem contact met ons op

Stuur ons een e-mail en wij nemen zo snel mogelijk contact met u op.

Typ hier uw vraag...