Wooncoöperaties succesvol met gegarandeerde leningen

Er is veel animo voor wooncoöperaties. Om daaraan tegemoet te komen heeft Sandra Beckerman (Kamerlid namens de SP) een wetsvoorstel in procedure gebracht. Een mooi voorstel, maar het is nog maar het halve werk. Voor een succesvolle aanpak is het nodig dat de huurwoning van een wooncoöperatie wordt beschouwd als een dienst van algemeen-economisch belang (DAEB) zodat staatssteun is toegestaan. De goedkoopste manier om deze staatssteun te verstrekken is dat de overheid de benodigde lening garandeert.

Wat staat er in het wetsvoorstel?

Het gaat om het wetsvoorstel: Bevordering wooncoöperaties. Dit voorstel is op initiatief van Kamerlid Sandra Beckerman (SP) opgesteld en ligt ter consultatie. Het voorstel is om de definitie van wooncoöperaties in artikel 18a van de Woningwet aan te passen in definities voor twee typen wooncoöperaties de beheerwooncoöperatie en de vastgoedwooncoöperatie.

Bij een beheerwooncoöperatie is een woningcorporatie of de gemeente de eigenaresse van een complex woningen met zelfbeheer door de huurders. Bij een vastgoedwooncoöperatie berust ook het eigendom bij de gezamenlijke huurders. Beckerman beschouwt het gebrek aan een passende definitie van wooncoöperatie in de huidige Woningwet als de grootste barrière voor het tot stand komen van wooncoöperaties.

Hoe is de eerste definitie tot stand gekomen?

Een déjà-vugevoel kwam bij me boven. Mijn gedachten gingen uit naar de Nacht van Duivesteijn. Op 17 december 2013 stemde Adri Duivesteijn, toentertijd lid van de Eerste Kamer, in met de invoering van de verhuurderheffing. Dat deed hij in ruil voor een artikel in de nieuwe Woningwet die toen werd opgesteld. Dat is het huidige artikel 18a waarmee toen de wooncoöperatie als vereniging in de wet werd opgenomen.

In de praktijk heeft dat weinig zoden aan de dijk gezet. Je kunt wel een definitie over de wooncoöperatie in de Woningwet opnemen, maar alleen met een definitie komt er geen enkele wooncoöperatie tot stand. Als het daarbij blijft, geldt in feite hetzelfde voor de aangepaste definiëring op basis van het wetsvoorstel van Beckerman.

Geld beschikbaar voor een revolverend fonds

Nu is er sinds 2013 wel het nodige veranderd. Het belangrijkste is dat er een pot geld met € 40 miljoen klaar ligt voor een revolverend fonds voor wooncoöperaties. Dit geld is er gekomen op basis van amendementen, eerst van  Boulakjar (€ 10 mln) en vervolgens van Beckerman (€ 30 mln). Oorspronkelijk zou het beoogde fonds op 1 januari 2025 van start gaan. Momenteel loopt nog de aanbesteding voor de selectie van de partij die dit fonds gaat beheren. Van die betreffende partij wordt ook een voorstel verwacht over de inzet van het geld en het aantal te realiseren wooncoöperaties.

Verder heeft Beckerman in haar wetsvoorstel de bepaling opgenomen dat gemeenten in hun woonvisie, respectievelijk. volkshuisvestingsplan beleid moeten vaststellen voor het bevorderen van wooncoöperaties. Of dat allemaal voldoende is moet worden afgewacht.

Financiering grootste knelpunt

Bij de vastgoedwooncoöperatie is de businesscase de grootste bottleneck voor het tot stand komen van een wooncoöperatie. Het gaat erom of de huurinkomsten voldoende zijn om de kosten te dekken van de rente, onderhoud en beheer. Toen de rente laag was, was dit goed mogelijk. Met de gestegen rente is het een enorme uitdading. Eerdere onderzoeken voor het ministerie hebben dat duidelijk laten zien: Financiering van wooncoöperaties (2020) en een vervolg daarop Financiering van wooncoöperaties: een verkenning van mogelijkheden (2022).

De gemeente Amsterdam heeft nog het verst haar nek uitgestoken door locaties en financiële ondersteuning beschikbaar te stellen. Een aantal initiatieven is het gelukt om in Amsterdam met nieuwbouw een wooncoöperatie te realiseren.

Amsterdamse regeling geeft inzicht in kernprobleem

Maar ook bij het Amsterdamse initiatief gaat het niet van een leien dakje. Onlangs is de Amsterdamse regeling geëvalueerd en op onderdelen in beperkte mate aangepast.  Voor een daadwerkelijk succes van wooncoöperaties is meer nodig.

Het kernprobleem is dat de bank een wooncoöperatie als een zakelijke klant beschouwt. Als gevolg daarvan is de rente die voor een wooncoöperatie in rekening wordt gebracht hoger dan de rente voor een eigenaar-bewoner en nog veel hoger dan de rente voor een woningcorporatie. De lening die een woningcorporatie aantrekt is met staatssteun gegarandeerd, waardoor de rente laag is.

In een recent onderzoek voor de gemeente Amsterdam is geadviseerd dat de gemeente aan wooncoöperaties gegarandeerde leningen verstrekt: Optimalisering stimuleringsbeleid wooncoöperaties (2024). Het levert voor de gemeente niet meer risico op dan in de huidige regeling en de rente is voor de wooncoöperaties veel lager. Dit advies is niet overgenomen waardoor het aanmodderen blijft.

Staatssteun met gegarandeerde lening nodig voor succes

In aanvulling op het wetsvoorstel van Beckerman is het voor een succesvolle aanpak op landelijke schaal essentieel dat het Rijk garant staat voor de lening die een wooncoöperatie nodig heeft, daarbij ook rekening houdend met eigen inbreng van de huurders. Voor het verstrekken van deze staatssteun dient de woning van een wooncoöperatie te worden beschouwd als een DAEB activiteit. Hierdoor wordt, net zoals bij een woningcorporatie, staatssteun mogelijk via geborgde leningen. En de € 40 miljoen die nu beschikbaar is, wordt goed besteed als het wordt gebruikt als garantiebuffer voor de geborgde leningen.