Zorgvastgoed: waarderen zonder zorgen

Veel corporaties hebben zorgvastgoed in de portefeuille. Net als bij de reguliere woningen wordt jaarlijks de marktwaarde van het zorgvastgoed bepaald. Daar waar de reguliere woningen relatief eenvoudig te waarderen zijn, is het bepalen van de marktwaarde bij zorgvastgoed vaak een stuk complexer. In dit artikel zetten we de aandachtspunten uiteen die van toepassing zijn om tot een goede waardering van het zorgvastgoed te komen.

Basis of full: wat is een slimme keuze?

Bij de keuze tussen een basis of full waardering is de eerste vraag: via welke typologie worden de complexen gewaardeerd. Extramurale zorgeenheden vallen onder reguliere woongelegenheden en kunnen dus volgens de uitgangspunten van woningen worden gewaardeerd. Indien het meer ‘traditionele’ intramurale zorgeenheden betreft (denk aan een in zijn geheel verhuurd verpleeghuis), vindt per definitie een waardering als BOG-MOG-ZOG plaats.

In het geval de totale huursom van BOG-MOG-ZOG meer dan 5% van de totale huursom uitmaakt, is een full waardering voor dit vastgoed met tussenkomst van een taxateur verplicht. De keuze begint daarom bij een juiste complexindeling die volgens de juiste demarcatie onderscheid maakt tussen reguliere woningen en zorgvastgoed. De keuze voor een basis of full waardering blijkt bij veel corporaties vanwege het 5%-criterium een verplichting en geen vrije keuze meer.

In sommige gevallen worden (extramurale) zorgeenheden in één contract verhuurd aan een derde partij. In dat geval gedraagt dit complex zich op basis van het contract als een BOG-MOG-ZOG complex. In lijn daarmee dient het complex conform die uitgangspunten gewaardeerd te worden. Dit geldt bijvoorbeeld ook indien een blok reguliere appartementen in één contract aan een gehandicaptenzorginstelling wordt verhuurd.

Tot slot: voor de waardering geldt dat verhuurderheffing bij collectieve verhuur van reguliere woningen niet van toepassing is. Dit heeft een behoorlijke (positieve) impact op de waardering.

Aandachtspunten bij een basis waardering

Bij een basis waardering biedt het geactualiseerde handboek marktwaardering een behoorlijke vrijheid in de waardering. Corporaties moeten bijvoorbeeld de onderstaande zaken zelf inschatten:

• Is wel of niet sprake van een verwachte verlenging van het verhuurcontract door de huidige huurder?
• Wat is de hoogte van de huur bij verlenging en wat is de huur wanneer er na afloop van het huidige contract een nieuwe huurder gevonden moet worden (de markthuur)?
• Wat is de lengte van het huurcontract na herziening (indien onbekend, dan wordt standaard uitgegaan van een periode van 5 jaar)?

De keuzes die hier worden gemaakt, hebben grote invloed op de uitkomsten van de waardering. Omdat de marktwaarde bij zorgvastgoed gelijk is aan de beleidswaarde, zijn de keuzes in de marktwaardering tevens van invloed op de beleidswaarde en de LTV die aan Aw/WSW wordt gerapporteerd.

Het is bij gebruik van de basismethode niet mogelijk om een investering in de waardering op te nemen bij het einde van de huurovereenkomst, terwijl dit met enige regelmaat wel het meest aannemelijke toekomstscenario vormt. Een taxateur heeft in de full waardering wel de mogelijkheid om een dergelijke investering in de waardering mee te nemen.

Overschatting van de marktwaarde door ‘ouderwetse’ huurcontracten

Een ander aandachtspunt in de basis waardering is dat contracten met een niet-inflatievolgende huur niet goed kunnen worden gewaardeerd. In aansluiting op inmiddels achterhaalde regelgeving zijn regelmatig huurcontracten met een annuïtair of zelfs dalend huurverloop gesloten. Als gevolg van de verplichting om in de basiswaardering een indexatie van de huidige huurprijs toe te passen, kan een significante overschatting van de marktwaarde (en dus ook beleidswaarde) van het zorgvastgoed ontstaan. Ook in dit geval leidt alleen een full waardering tot een reële marktwaarde.

Aandachtspunten bij een full waardering

Bij een full waardering is in alle gevallen een taxateur betrokken. De taxateur heeft meerdere vrijheidsgraden tot zijn beschikking, waarmee de kwaliteit van de waardering in het algemeen sterk verbetert. Toch bestaan ook bij een full waardering aandachtspunten:

#1: De rol van een huurcontract

De waarde van collectief verhuurd zorgvastgoed wordt voor een belangrijk deel bepaald door de huurovereenkomst. De financiële positie van de hurende zorginstelling is daarom van belang bij het bepalen van het risico dat de ingerekende huurkasstroom niet wordt ontvangen. Dit risico zou moeten meewegen in de hoogte van de disconteringsvoet. Een mogelijkheid die door diverse partijen in de markt wordt toegepast, is om dit aan de hand van de ZorgRating te doen.

#2: Kenmerken van het vastgoed

Naast de huurovereenkomst en de kwaliteit van de huurder zijn de kenmerken van het vastgoed van belang. Als zorgvastgoed de functionaliteiten heeft van regulier woningvastgoed, dan kan de risico-opslag voor het type vastgoed lager zijn dan wanneer het vastgoed geen of weinig alternatieve aanwendbaarheid kent.

#3: Alternatieve aanwendbaarheid

De alternatieve aanwendbaarheid is ook relevant indien voortzetting van de huidige (zorg)exploitatie niet mogelijk is omdat bijvoorbeeld de verblijfscomponent (NHC) van de WLz-vergoeding van de bewoners komt te vervallen (of is vervallen). Zoals eerder in dit artikel reeds benoemd, is een transformatie van het vastgoed soms de enige reële optie. Deze kan alleen in de full methode worden ingerekend.

Quick wins voor uw vastgoedinformatie

Het is in alle gevallen van groot belang de vastgoedinformatie goed op orde te hebben. Dit geldt in de eerste plaats voor de voorwaarden uit de huurovereenkomst. Helaas blijkt uit de praktijk dat huurovereenkomsten of wijzigingen in huurovereenkomsten niet goed of helemaal niet zijn geregistreerd, waardoor onduidelijkheid bestaat over de looptijd of de huurprijs. Andere aandachtspunten zijn:

• Verhuurbaar vloeroppervlak (VVO), van belang om een correcte markthuur te kunnen inschatten.
• Bruto vloeroppervlak (BVO), van belang om de exploitatiekosten goed te kunnen bepalen.
• Onderhoudsdemarcatie, waarvan uit de praktijk bekend is dat in sommige gevallen de zorgpartij de kosten van het vervangen van installaties moet dragen.
• Verloop van de huurprijs, met name bij huurovereenkomsten die opgebouwd zijn uit componenten ter dekking van aparte onderdelen van een gebouw (grond, casco, installaties, na-investeringen etc.). Bij veel van deze overeenkomsten vallen componenten vrij of is sprake van een combinatie van te indexeren en aflopende componenten, waardoor het toekomstige huurverloop een grillig karakter kan hebben.

Meer weten over de risicobeoordeling van zorgvastgoed?

Heeft u vragen over deze aandachtspunten? Of wilt u sparren met onze adviseurs over de uitdagingen rondom uw zorgvastgoed? Stel uw vraag aan Michiel Majoor. Ons team van experts ondersteunen corporaties bij de invulling van hun zorgvastgoed of bij de onderhandeling van huurovereenkomsten.