Huren en inkomen: grenzen in beweging

Op dit moment ligt het wetsvoorstel “Huur en Inkomensgrenzen” ter consultatie voor. Daarin stelt Minister Ollongren onder andere voor om de huidige inkomensgrens van € 38.035 op te splitsen in € 35.000 voor alleenstaanden en € 42.000 voor meerpersoonshuishoudens. Direct na de publicatie reageerden Aedes en de Woonbond: de grenzen liggen veel te laag!

Eigen schuld, dikke bult?

Alsof de Minister dit al aan zag komen (waarschijnlijk wel), schrijft zij in de Memorie van toelichting (2.1): “Uit de evaluatie van de herziene Woningwet blijkt dat zowel de tijdelijke extra vrije toewijzingsruimte van 10% (tot € 42.436) als de structurele vrije toewijzingsruimte van 10% weinig wordt gebruikt. In 2014 is 95,7% van de vrijgekomen woningen toegewezen aan huishoudens met een inkomen tot de DAEB-inkomensgrens. Ook in 2017 is dit voor 95,7% van de vrijgekomen woningen het geval. 2,0% van de woningen werd toegewezen aan huishoudens met een inkomen tussen de eerste inkomensgrens en de tweede inkomensgrens. Daarnaast werd 2,3% toegewezen aan overige huishoudens.” Corporaties, zo stelt Ollongren op basis van het bovenstaande, hebben dus te weinig gebruik gemaakt van de extra mogelijkheden die sinds 2016 ter beschikking staan. Eigen schuld, dikke bult.

Nibud: middenhuur budgettair bereikbaar voor middeninkomens

Voor wat betreft de betaalbaarheid stelt de Minister onder andere: “Op basis van de indicaties die Nibud geeft over huishoudensbudgetten blijkt namelijk dat eenpersoonshuishoudens met een inkomen van € 35.000 in voldoende mate bestedingsruimte hebben voor een woning in het middenhuursegment. Alleenstaande AOW’ers hebben daarnaast te maken met een ander belastingregime waardoor zij netto beduidend meer bestedingsruimte hebben dan niet-AOW’ers met eenzelfde inkomen. Voor maatwerk blijft de vrije toewijzingsruimte van 10% beschikbaar.”

Staatssteun voor lagere huren: hoever kun je gaan?

Tenslotte geeft de Minister ter verdediging van de inkomensgrenzen aan dat deze mede afhankelijk zijn van de kaders voor staatssteun zoals die indertijd met de Europese Commissie zijn vastgesteld. Met andere woorden: als de doelgroep groter wordt dan de 43% die in 2009 is vastgesteld, dan is er misschien wel een probleem met de Europese mededingingsregels. Dat kan misschien nog een interessant sommetje zijn om na te rekenen: 43% is een boel, ruimte zat zou je zeggen, maar aan de andere kant is het modale inkomen, het inkomen dat het meest voorkomt (verdiend wordt) volgens het CBS in 2019 € 36.000; die mensen zouden dus bijna allemaal in aanmerking moeten kunnen komen.

Take a walk on the wild side: de middenhuur

Goed, de middenhuur dus. Dáár gaat het gebeuren. Oh ja? Laten we eerst even kijken over welke huishoudinkomens we het dan hebben. In de bovengenoemde publicatie spreekt de Minister bij de behandeling van de inkomensafhankelijke huurverhoging over:

• DAEB inkomensgrens: eenpersoonshuishouden tot € 35.000, meerpersoons tot € 42.000
• Lage middeninkomens: eenpersoonshuishouden tot € 45.000, meerpersoons tot € 52.000
• Hoge middeninkomens: eenpersoonshuishouden tot € 55.500, meerpersoons tot €74.000
• Hoge inkomens: overige huishoudens

Voor wie is nu die middenhuur (huurprijs van € 721 tot € 950 of € 1.000)? Dat blijkt in de praktijk nog niet zo simpel. Of misschien juist wel heel simpel: voor iedereen! We hebben het immers over de ‘vrije sector’: per definitie niet gereguleerd. Iedereen, rijk en arm, kan zich voor deze woningen aanmelden. Dus ook de huishoudens met de ‘hoge inkomens’. En, zoals bekend: het aanbod is schaars. Degene met de beste papieren (inkomen, betaalzekerheid) heeft dus vaak een voorsprong.

Voor iedereen, of toch niet? Verdien ik genoeg – eens even rekenen

Gaat het bij de sociale huur voornamelijk om ‘niet meer verdienen dan de inkomensgrens’, in de vrije sector is het andersom: verdien ik wel genoeg? Ondergetekende is eens eventjes gaan grasduinen en rekenen om een idee te krijgen hoe de hazen lopen. Daar gaat-ie:

• Op de website van woningcorporatie Ymere wordt uitgegaan van een minimum inkomen (inclusief vakantiegeld) ter hoogte van 48 x de netto maandhuur. Als we daarmee gaan rekenen dan blijkt dat heel aardig aan te sluiten op de DAEB-grens: voor een huur van € 800 is een bruto jaarinkomen van € 38.400 voldoende. Bij een huur van € 950 is het benodigde inkomen € 45.600.Een soortgelijke ‘naadloze’ aansluiting op DAEB zie ik ook bij andere corporaties(-dochters) met woningen in de vrije sector.
• Bij grootverhuurder Vesteda gaat men uit van een bruto maandinkomen van 5x de huur voor stellen (4,5 voor singles). Zaken als vakantiegeld en een vaste 13e maand tellen dus niet mee. Bij een huur van € 800 betekent dit (800×5)x12,96= € 51.840. Bij een huur van € 950 is het benodigde inkomen € 61.560
• Nog even een willekeurig ander voorbeeld: NVM-lid Gevaert Vastgoedbeheer gaat bij tweeverdieners uit van 70x de netto maandhuur als minimum vereiste; vakantiegeld en een vaste 13e maand tellen hierin wel mee. Voor een huur van 950 is het benodigde inkomen € 66.500.

Het ziet er dus naar uit dat de lage middeninkomens voor hun middenhuur-woning zijn aangewezen op de corporatie(dochter)s.

Gemeentelijke inkomensgrenzen in de huisvestigingsverordening

Omdat er geen centrale overheidsregels zijn voor de grenzen aan de middenhuur, gaan gemeenten zelf aan de slag. Zo heeft de Gemeente Den Haag met ingang van 1 juli in haar vernieuwde huisvestingsverordening inkomensgrenzen gesteld aan huurwoningen in het middensegment (t/m € 950 c.q. 185 WWS punten). Voor eenpersoonshuishoudens is dat € 57.053, voor meerpersoons € 67.053. Daarbij wordt aangesloten op het inkomensbegrip uit de Woningwet: het actuele verzamelinkomen.

Vraagje van ondergetekende: hoe wordt dat bepaald? Is er onderscheid tussen structureel en incidenteel inkomen? Wordt inderdaad uitgegaan van heffingsloon? Want de praktijk bij verhuurders is doorgaans gebaseerd op brutoloon, en dat is toch echt wat anders. Om een voorbeeld te geven: de pensioen- en AO-premie op een bruto-inkomen van € 2.650 per maand (netto ca. € 1.965) in de zorg is zo’n € 245 per maand, een verschil van bijna € 3.000 op jaarbasis dus!

Praktijkvoorbeeld: Een middenhuurwoning in Den Haag, mission impossible?

Sandra, directiesecretaresse bij een groot bedrijf, inmiddels 45 jaar en net uit een relatie, is naarstig op zoek naar woonruimte in Den Haag. Bij verhuurder Vesteda vindt ze een geschikt appartement met een huur van € 950. Na even te hebben gerekend, komt ze met een zucht van verlichting tot de slotsom dat ze voldoende inkomen heeft. Dat moet bij Vesteda 4,5×950= € 4.275 bruto per maand zijn, op jaarbasis inclusief vakantiegeld is dat € 55.404. Ze verdient gelukkig nèt iets meer, na aftrek van de pensioenpremies komt ze met haar verzamelinkomen op jaarbasis € 1.600 hoger uit.

Dan komt ze er tot haar grote schrik achter dat haar inkomen volgens de gemeentelijke huisvestingsverordening te hoog is.

Wilt u meer weten over inkomensregistratie?

Heeft u vragen over de inhoud van dit artikel of een situatie die u onze adviseur wilt voorleggen? Stel uw vraag via onderstaand formulier of neem direct contact op met Koen Velner. Ons team kan u bijstaan bij praktische vragen en concrete cases rondom inkomensregistratie. Daarnaast heeft Finance Ideas een supportdesk. Wij bieden deze dienst laagdrempelig en op maat aan, waarbij we aansluiten op uw behoefte aan ondersteuning of controle. Neem contact op voor de mogelijkheden.

Zelf aan de slag met diverse lastige inkomenssituaties

Wilt u ervaring opdoen met diverse lastige inkomenssituaties? Tijdens de Praktijktraining inkomensregistratie kunt u een situatie uit uw eigen praktijk inbrengen. U oefent met verschillende inkomensbescheiden, zoals aanslag IB, uitkerings- en pensioenspecificaties, en huur- en zorgtoeslagen. Praktische tips en handige trucs zorgen dat u met meer gemak het juiste inkomen van de huurder kunt registeren.