Norminvesteringen in de praktijk: Ervaringen van Eigen Haard

Steeds meer corporaties werken met norminvesteringen als kader voor de beoordeling van investeringsprojecten. Zo ook Eigen Haard, een corporatie die al meerdere jaren ervaring heeft in het werken met norminvesteringen. Judith van der Bijl, manager business en project control, en Marthijn Keijzer, stafadviseur ontwikkeling en zakelijk beheer, vertellen over de overwegingen en de ervaringen van Eigen Haard.

Waarom heeft Eigen Haard gekozen voor het gebruiken van norminvesteringen?

Marthijn: ‘Bij Eigen Haard vinden we het belangrijk om voor onze verschillende doelgroepen passende woningen te ontwikkelen. Dat betekent dat voor de ene doelgroep een appartement van 30 vierkante meter passend is, terwijl een andere doelgroep een eengezinswoning van 105 vierkante meter nodig heeft. Eén norm – bijvoorbeeld op basis van de vermogenskosten – werkt dan niet goed omdat het een scheef beeld creëert. Vanuit financieel perspectief is bij wijze van spreken een 30 vierkante meter appartement altijd acceptabel, terwijl de eengezinswoning nooit acceptabel zou zijn.

Norminvesteringen zorgen ervoor dat onze ontwikkelaars met een uitdagende maar ook realistische rendementsdoelstelling voor elk type woning aan de slag kunnen.’ Judith vult aan: ‘Naast het rendement bepalen we ook de onrendabele top van elke norminvestering. Daarmee hebben we per type investering een passend beeld van wat redelijke investeringsuitgaven zijn, maar ook wat elke investering ons kost in termen van het vermogen. Dat we dit ook uitdrukken in euro’s, maar het voor iedereen in de organisatie begrijpelijk.’

Hoeveel norminvesteringen heeft Eigen Haard en waarom?

Marthijn geeft aan: ‘We zijn jaren geleden begonnen met een heel beperkt aantal norminvesteringen. Dat beperkte aantal norminvesteringen heeft zich snel doorontwikkeld door explicieter de verbinding tussen doelgroepen, producten en norminvesteringen te leggen. Eigen Haard differentieert nu haar norminvesteringen vooral naar een type woning en oppervlakte die passend is bij de doelgroep die we willen bedienen. Ook maken we onderscheid tussen nieuwbouw en investeringen in bestaand bezit. Voor nieuwbouw heeft dit bijvoorbeeld geleid tot twee woningtypen, twee segmenten en zes oppervlakteklassen. Voor bestaande bouw differentiëren we bijvoorbeeld naar type renovatie en of de renovatie in bewoonde staat of met uitplaatsing van de huurder wordt gerealiseerd.’

Judith: ‘Het is ook belangrijk om te waarborgen dat de norminvesteringen up-to-date blijven. Zo hebben we bij Eigen Haard een ambitie in het aanbieden van middensegment huur, waarbij we direct ook bijpassende norminvesteringen hebben ontwikkeld. Afgelopen jaar hebben we onderzocht of differentiatie op basis van locatie tot verdere verbetering van de norminvesteringen zou leiden. De conclusie was dat op basis van onze huidige gegevens verdere differentiatie naar stad of wijkniveau niet leidt tot beter passende normen. Als extra differentiatie te weinig toevoegt of juist tot extra discussie leidt, kiezen we voor zoveel mogelijk eenvoud.’

Komt het vaak voor dat een project flink afwijkt van de bijbehorende norminvestering?

Wat gebeurt er dan in de beoordeling van het project?

Marthijn trapt af: ‘Het uitgangspunt van de ontwikkelaar bij elk project is dat het voldoet aan het normrendement. Daar zijn we behoorlijk scherp in.’ Judith vult aan: ‘Als dat niet lukt, stellen we ons de vraag “Is dit de beste keuze op dit moment en tegen deze kosten?”. We brengen daarbij alternatieven in kaart zoals aanpassing van het programma of uitstel van het project. Daarnaast wegen we de volkshuisvestelijke meerwaarde vanuit het perspectief van de portefeuillestrategie.’

Marthijn: ‘Als de ontwikkelaar tot de conclusie komt dat de best mogelijke en passende versie van het project voor Eigen Haard van meerwaarde is ondanks dat de rendementseis niet wordt gehaald, wordt het ingebracht voor besluitvorming met een toelichting op deze overweging. De investeringscommissie weegt dan of het lagere financiële rendement acceptabel is gegeven de volkshuisvestelijke prestatie.’

Judith gaat verder over de beoordeling: ‘De investeringscommissie kijkt daarbij ook naar de voortgang van het rendement op het niveau van de investeringsportefeuille. Eigen Haard voert in een jaar veel investeringsprojecten uit. Een tekort in één van de projecten kan met de juiste motivering acceptabel zijn zolang het wordt gecompenseerd door een extra rendement op andere projecten.’

Hoe maakt Eigen Haard de verbinding tussen de norminvesteringen en de financiële sturing op corporatieniveau?

Judith: ‘Eigen Haard gebruikt de norminvesteringen al meerdere jaren zowel voor de meerjarenbegroting als voor projectbeoordeling. De norminvesteringen zijn de verbindende schakel tussen beide. Tot vorig jaar werd deze verbinding uitgedrukt in een rendement. Een beperking daarvan vonden we dat het via een rendement moeilijk is in te schatten wat een te laag rendement op projecten in een lopend jaar betekent voor de lange termijn investeringscapaciteit van Eigen Haard als geheel. We hebben daarom vorig jaar de onrendabele top op beleidswaarde (ORT) van elke norminvestering in beeld gebracht en op basis van de meerjarenbegroting een ORT-budget bepaald. We kunnen nu veel duidelijker aangeven wat een lager projectrendement en dus een hogere ORT betekent voor de haalbaarheid van toekomstige ambities. En nogmaals: doordat dit gesprek in euro’s wordt gevoerd, is het voor veel meer mensen binnen Eigen Haard toegankelijk geworden.’

Marthijn vult aan: ‘De norminvesteringen faciliteerden altijd al het goede gesprek tussen de ontwikkelaar en projectcontroller. Door het uitdrukken van de financiële impact in een ORT wordt nu ook het gesprek over prioritering van investeringen beter gefaciliteerd. We kunnen nu bijvoorbeeld makkelijker vergelijken welke vermogensinzet nodig is voor welke ambities en dat vergelijken met de beschikbare middelen. De discussie daarover wordt transparanter en dat helpt bij het maken van keuzes.

Wat zou voor Eigen Haard een volgende stap in de ontwikkeling van deze manier van sturen kunnen zijn?

Judith: ‘In de opbouw van de norminvesteringen kunnen we nog scherper naar de exploitatiekosten kijken. Meer gedetailleerd inzicht in de MJOB van normproducten en meer inzicht in de wijzigingen in de MJOB naar aanleiding van een renovatie zou het beeld verder verbeteren. Dat is bijvoorbeeld relevant voor het maken van de afweging tussen sloop-nieuwbouw en renovatie.’

Marthijn wijst op een andere vervolgstap: ‘We werken op dit moment aan een normenkader voor het grexresultaat. Daarin hanteren we ook normen per type nieuw te ontwikkelen woning. Het normeren van het grexresultaat helpt Eigen Haard om beter inzicht te krijgen in wat aan waarde wordt ingebracht en concreet te sturen op het vermogen dat in een grex achterblijft. Ook dit is weer ondersteunend aan de afweging tussen sloop-nieuwbouw en renovatie.’

Wat is de belangrijkste tip aan corporaties die overwegen om norminvesteringen te gebruiken?

Marthijn: ‘Mijn tip is om de norminvesteringen te baseren op heldere en goed onderbouwde definities. Als je het met elkaar eens bent over de onderleggers van de norminvestering, helpt dat het goede gesprek tussen controller en ontwikkelaar wanneer concrete projecten met de norm worden vergeleken.’

Judith: ‘Ik zou als tip meegeven om je niet te verliezen in het creëren van heel veel normen. Bepaal op basis van de portefeuillestrategie – met jouw doelen en de gegeven de omstandigheden in jouw werkgebied – welke norminvesteringen minimaal noodzakelijk zijn en ga daar mee aan de slag.’

Zelf aan de slag met norminvesteringen?

Wilt u zelf meer weten over norminvesteringen of de theorie achter financiële sturing, de benodigde beoordelingscriteria en de samenhang hiertussen? Tijdens de training ‘Financiële sturing’ duiken we in het sturingsinstrument. Bekijk het programma of de data. Heeft u behofte om te sparren over de specifieke situatie voor uw corporatie? Neem contact op met Michiel Majoor, hij denkt graag met u mee.