Resultaten onderzoek woningmarktmodel Centraal Planbureau

In dit onderzoek, uitgevoerd in opdracht van Aedes, analyseren Maarten Allers, hoogleraar aan de Universiteit van Groningen en Johan Conijn, emeritus-hoogleraar aan de Universiteit van Amsterdam en directeur bij Finance Ideas, het woningmarktmodel van het CPB.

Het woningmarktmodel van het Centraal Planbureau (CPB) speelt sinds 2010 een belangrijke rol bij de beoordeling van het voorgenomen beleid van het rijk. Ook rekent het CPB met dat model de verkiezingsprogramma’s van de politieke partijen door en ook het coalitieakkoord van een nieuw kabinet. Het gaat dan onder meer om het effect van een verandering van de verhuurderheffing en van het stimuleren van de woningbouw.

Woningmarktmodel beperkt bruikbaar

In dit onderzoek maken Maarten en Johan een analyse van de werking en uitkomsten van het woningmarktmodel. De conclusie van Allers en Conijn is dat het woningmarktmodel van het CPB ongeschikt is om de effecten van het beleid te voorspellen. De kans dat op basis van de uitkomsten van het model weer verkeerde keuzes worden gemaakt, is te groot. Onderstaand een korte samenvatting van hun bevindingen. Zie ook het volledige rapport.

Belangrijkste conclusies op een rij 

Uit de analyse komt naar voren dat het model belangrijke tekortkomingen heeft. Zo heeft het CPB in het verleden niet aan zien komen dat de invoering van de verhuurderheffing zou leiden tot een sterke daling van de nieuwbouw door woningcorporaties. Ook is het volgens het woningmarktmodel niet mogelijk dat woningcorporaties een bijdrage leveren aan een vergroting van het totale woningaanbod.

Veronderstellingen, geen uitkomsten

Waar het gaat om de manier waarop woningcorporaties zullen reageren op beleidsvoorstellen als het verlagen van de verhuurderheffing is het belangrijk om te weten dat dergelijke gedragsreacties als vooronderstellingen in het model zijn opgenomen. Het is dus niet juist om ze als uitkomsten te interpreteren. Zo worden ze echter wel gepresenteerd.

Niet geschikt voor meten effect van beleidsdoelstellingen

Het model is ook niet geschikt om inzicht te bieden in het effect van beleidsvoorstellen, gericht op vergroting van het woningaanbod. Dat komt doordat het veronderstelt dat het woningaanbod uitsluitend kan worden vergroot door hogere woningprijzen. De rol van woningcorporaties bij het ontwikkelen van woningen is ook van belang, maar wordt in het model genegeerd.

Welvaartseffecten onduidelijk

Ten slotte is het onduidelijk wat de door het CPB gepresenteerde welvaartseffecten zeggen over de wenselijkheid van beleidsvoorstellen. Bij het bepalen van welvaartseffecten wordt gedaan alsof wonen geen bemoeigoed is zoals bijvoorbeeld onderwijs, en alsof subsidiëring altijd tot overconsumptie en dus tot welvaartsverlies leidt. Daarnaast wordt genegeerd dat negatieve effecten voor de inkomensverdeling slechts ten dele kunnen worden gerepareerd en dat aan die reparatie kosten verbonden zijn.

Voor de CPB-analyse van de woningmarkt wordt dus een zeer beperkt welvaartsbegrip gehanteerd. Of een maatregel die volgens het CPB een positief welvaartseffect oplevert de feitelijke welvaart verbetert of verslechtert, valt zonder nader onderzoek niet te zeggen.