Wonen Zuid over ondernemerschap en financiële flexibiliteit

Wonen Zuid omschrijft zichzelf als een maatschappelijk ondernemer die vooruit kijkt. Al meer dan 100 jaar bouwt en beheert zij sociale huurwoningen. Met de ambities beschreven in het ondernemingsplan was het moment daar om ze te verankeren in een sterk financieel beleid. Het belangrijkste uitgangspunt? Financiële flexibiliteit om opgaven te realiseren en volkshuisvestelijke mogelijkheden te benutten wanneer deze zich voordoen.

Sandra Wachelder, manager financiële analyse, praat ons bij over de zoektocht naar financiële kaders, het maken van keuzes en het proces zelf. Sandra aan het woord.

Ruimte voor een andere afslag

Wonen Zuid is als woningcorporatie een echte ondernemer. We stappen gemakkelijk op uitdagingen af en zeggen niet snel nee tegen kansen die voorbij komen. Daarbij zoeken we de grenzen op in wat mogelijk is. Het is voor ons dus belangrijk dat ons financieel beleid voldoende ruimte geeft om een andere afslag te nemen. Die flexibiliteit hebben we gerealiseerd door een set van interne normen te bepalen voor het eigen vermogen, vreemd vermogen en kasstromen met daarbinnen voldoende flexibiliteit voor het bestuur en de directie.

Vluchtstrook of kansen

Die ingebouwde flexibiliteit zien wij niet als een extra vluchtstrook. We hebben bijvoorbeeld een beperkte marge voor de LtV-norm van Aw/WSW en dat is natuurlijk wél een vluchtstrook. Deze marge is bedoeld voor wat je overkomt en voor de ontwikkelingen waar je niet direct op kunt bijsturen. De extra buffer is bewust ingezet om ruimte te behouden voor kansen. Zo kunnen we snel reageren op nieuwe kansen, zonder dat dit ten koste gaat van andere projecten of plannen. En dat geeft flexibiliteit om ons ondernemerschap in te vullen op een manier die bij ons past.

In twee fases een Financieel beleidsplan

Het eindresultaat, een herijking van het financieel beleid, is in twee fases tot stand gekomen. We zijn gestart met het in kaart brengen van het financiële vertrekpunt en een aantal scenario’s voor de toekomst. Met een pragmatisch ingestelde projectgroep zijn in een aantal bijeenkomsten doorrekeningen van de belangrijkste financiële risico’s en financiële bijstuurmogelijkheden bepaald, gemaakt en geanalyseerd. Dat was vervolgens de feitelijke basis voor een eerste sessie met directie en bestuur over het nieuwe financiële beleid.

In de tweede fase lag de focus op de invulling van het begrip rentmeesterschap en het document zelf. Het was fijn om dit met een externe partij te doen. Dit helpt om meer scherpte te krijgen in de discussie en het te realiseren draagvlak. Als organisatie doorloop je een heel proces waarin iedereen hetzelfde belang moet toekennen aan de uiteindelijke kaders en vooral de reden waarom die kaders op die manier worden vastgesteld. Het is dan handig om daar een objectieve, inhoudelijk sterke partij bij te hebben die dit goede gesprek van directie en bestuur op een professionele, onafhankelijke manier kan leiden. Een partij die de juiste vragen stelt, zodat je intern aan het denken wordt gezet. Maar er ook voor zorgt dat je links- en rechtsom kijkt. De kennis en kwaliteit die je extra in huis haalt, vertaalt zich direct naar de kwaliteit van de discussie.

Grootste meerwaarde: een gezamenlijk beeld

De grootste meerwaarde voor mij is het gezamenlijke beeld dat is ontstaan. In de bijeenkomsten werden onderwerpen vanuit verschillende invalshoeken belicht, waardoor iedereen nu door dezelfde bril kijkt. Er is gezamenlijk draagvlak en wederzijds inlevingsvermogen ontstaan  voor keuzes die gemaakt moesten (en nog moeten) worden.

Daarbij zijn wij aan het denken gezet over de financiële positie in het algemeen, maar vooral ook onderling het juiste gesprek aangegaan Hoe zit het nu precies met de marktwaarde en beleidswaarde? Hoe kijken we tegen die ontwikkelingen aan? Wat vinden we als Wonen Zuid van die onderwerpen? Financiën is en blijft een belangrijk agendapunt.

Samenhang met investeringen en portefeuillebeleid

Meer inzicht zorgt ook voor meer samenhang vanuit andere onderwerpen. Je gaat als organisatie steeds verder de diepte in waardoor vragen naar voren komen die ook gesteld moeten worden, zoals zijn we bereid een deel van het vermogen actief in te zetten. En hoe veel dan en hoe snel? Het financieel beleid raakt andere kaders zoals het investerings-, treasury-  en portefeuillebeleid. Het plan geeft een kader voor sturen op eigen vermogen en kasstromen en is tegelijk een basis voor verdere uitwerking voor bijvoorbeeld niet-DAEB en het duurzaam business model. Al die zaken kunnen we nu verder ontwikkelen. Daarbij kijken we waar zaken elkaar raken en of ontwikkelingen in het ene traject betekenen dat de kaders in een ander traject bijgesteld moeten worden.

Rentmeesterschap verbinden met investeren

ORT-budget staat nu op de agenda. Daarbij stoeien we met vragen zoals: hoe willen we dit gaan invullen? Hoe gaan we sturen en rapporteren? Welke methodiek past bij ons? Met dit soort vragen komen besluiten bij elkaar. Je maakt verbindingen tussen investeringen en ontwikkeling eigen vermogen/ORT-budget. Het financieel beleidsplan is daarbij het kader vanuit goed rentmeesterschap. Een actief en levend document dat in ontwikkeling blijft. We willen heel veel en het plan geeft een duidelijk financieel kader. De volgende stap is een actueel investeringsbeleid dat goed samenhangt met de nieuwe financiële kaders. Als dat bereikt is, ben ik heel tevreden.

Tips voor andere corporaties

Ik kan elke corporatie aanraden deze stappen te zetten. Alleen al om de meerwaarde die het intern creëert doordat er zoveel draagvlak en inzichten in de verschillende invalshoeken ontstaat. Dit maakt het  een stuk makkelijker om toekomstige onderwerpen ook op deze integrale manier op de agenda te krijgen.

Daarbij is het wel belangrijk dat er tijd en capaciteit is als je met dit project start. Niet alleen bij de leden van de projectgroep, maar ook bij de directie. Je hebt echt wel even de tijd nodig om de kern, uitgangspunten en überhaupt een goed gesprek op tafel te krijgen. Dit kan misschien wel in een middag, maar dan is de vraag of je een document creëert waar echt iedereen zich eigenaar van voelt. Het moet geen kader worden dat door financiën is bedacht en door anderen als waar wordt aangenomen. Draagvlak en inzicht in de verschillende invalshoeken zijn dan toch de sleutelwoorden. En daar heeft de expertise van Finance Ideas ons uitstekend bij geholpen.

Meer weten over financieel beleid?

Wilt u zelf ook aan de slag met uw financieel beleid? Uw bijstuurmogelijkheden in kaart brengen of scherp krijgen welke buffer u nodig heeft om binnen een veilige norm te blijven? Bekijk hier onze mogelijkheden rondom financiële sturing en beleid.

Direct sparren over de situatie voor uw corporatie? Neem contact op met Jeroen Dungelmann of stel uw vraag via onderstaand formulier.