De vijf argumenten voor een financiële ‘vluchtstrook’….

Onlangs verscheen de derde editie van de Staat van de Corporatiesector, een jaarlijkse publicatie van de Autoriteit woningcorporaties (Aw). Daarin geeft zij specifieke signalen af van belangrijke focuspunten. Dit jaar ligt de focus op financieel beleid, buffers en toekomstige prestaties. Welke uitspraken vallen ons op? En moeten we ook echt vol gas vooruit? Wat zijn de redenen om die vluchtstrook in te bouwen?

Investeringsvoornemens geven geen inzicht in toekomstige prestaties

De Aw geeft ieder jaar specifieke signalen af. Dit jaar is één van die signalen: ‘Investeringsvoornemens geven geen inzicht in toekomstige prestaties’. We lezen daar: ‘Nu de corporatiesector meer financiële ruimte krijgt, is het essentieel dat er inzicht komt in het tempo waarin de sector de volkshuisvestelijke opgaven oppakt. Op nationaal niveau is daar echter geen informatie over. Het risico is groot dat de realisatie van de opgaven langer duurt dan wenselijk.’

De grotere financiële ruimte die de Aw waarneemt, ziet zij in de meerjarenbegrotingen van corporaties die in 2020 werden ingediend. Maar met de structurele verlaging van de verhuurderheffing is nog geen rekening gehouden, laat staan met de voorgestelde afschaffing.

In onze publicatie ‘Corporaties in Beeld‘ zien we dat woningcorporaties ten opzichte van de ratio’s van Aw en WSW al forse buffers hebben. Moeten we het signaal van de Aw opvatten als een oproep om ‘vol gas’ te geven? Een hoger tempo is zeker mogelijk, maar ik pleit voor het inbouwen van een veilige vluchtstrook. Ook de Aw ziet dat er goede redenen kunnen zijn waarom een corporatie meer financiële ruimte wil aanhouden dan de ratio’s van de Aw en het WSW vereisen. Maar dat vraagt wel om goede uitleg.

#1: Financiële ruimte in de toekomst

De eerste reden voor een veilige vluchtstrook is het behoud van financiële ruimte op de langere termijn. Een corporatie die te snel naar de norm stuurt, heeft in de toekomst veel minder nieuwe financiële ruimte voor investeringen in vernieuwing en verbetering. Dat is het gevaar van het eenmalig feestje, waar Johan Conijn meermaals voor heeft gewaarschuwd.

#2: Verloop van de rente

Op de tweede plaats is de LTV sterk afhankelijk van de commerciële disconteringsvoet. En dit is nu net de norm die op de middellange termijn het eerst gaat knellen. De disconteringsvoet is weliswaar nog steeds veel hoger dan de tarieven voor geborgde financiering, maar daar is in de normstelling rekening mee gehouden. We zijn gewend geraakt aan jarenlange daling van de rente. Het is niet ondenkbaar dat dit patroon structureel verandert.

Ook interessant: Meer over dit onderwerp in een eerder artikel: Maar wat als de rentestijging zich niks aantrekt van de leidraad Aw/WSW?

#3: Ontwikkeling beleidswaarde

Een derde reden voor een veilige vluchtstrook is de ontwikkeling van het kader voor de beleidswaarde. In de korte periode waarin we daarmee werken, is er het nodige veranderd in de wijze waarop met kosten van onderhoud en beheer rekening moet worden gehouden. Allemaal heel terecht, maar ik verwacht dat die ontwikkeling nog wel even doorgaat.

#4: Functionele veroudering

De vierde reden hangt daarmee samen: in de beleidswaarde zit een fundamenteel probleem. Deze waarde is voor een groot deel bepaald door een eindwaarde na 15 jaar, gebaseerd op een eeuwigdurende exploitatie. Op die termijn kun je echter niet volstaan met technische instandhouding. Met de noodzakelijke uitgaven voor functionele instandhouding wordt noch in de eerste 15 jaar, noch in de eeuwigheid daarna, rekening gehouden. Dat betekent dat de schuld per woning – en daarmee de LTV- op termijn zal stijgen.

#5: Toekomstige opgave

Het vijfde argument betreft de onzekerheid over de toekomstige opgave. We hebben bijvoorbeeld de verduurzamingsopgave nog maar beperkt in beeld, terwijl we anderzijds nog niet weten welke technische middelen we in de toekomst krijgen om die klus op een slimme manier te klaren.

Gebruik de vluchtstrook ook als vluchtstrook

Niemand ontkent de noodzaak van een veilige vluchtstrook, ook de Aw niet. Maar zij signaleert wel dat er corporaties zijn die de begroting meer lijken te zien als een reserveringskader. Daarbij doelt ze op het inrekenen van projecten – nieuwbouw en verbetering – in de eerste vijf jaar van de begroting, die nooit binnen deze periode tot realisatie komen. Dat is de bekende boeggolf. Waar dit structureel gebeurt, is die kritiek terecht. Een vluchtstrook moet als zodanig zijn aangeduid en niet nodeloos breed zijn. Om in de metafoor te blijven: dan kost het een rijstrook en duurt het inderdaad langer dan wenselijk en nodig om de opgave te realiseren. En een echte vluchtstrook kan natuurlijk flexibel worden ingezet als de nood aan de man is. Maar dan wel als spitsstrook, uitwijkplaats of voor hulpdiensten.

De Aw vraagt corporaties om meer expliciet duidelijk te maken welke keuzes zij maken bij het inzetten van hun vermogen. Met name door het effect daarvan op beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit. Dat gaat om integrale corporatiesturing en daar is inderdaad nog veel te winnen.

Meer weten over het inzetten van uw vluchtstrook?

Heeft u vragen over deze redenen of wilt u vrijblijvend sparren over het financiële beleid van uw corporatie? Neem contact op met Jeroen Dungelmann.

Wilt u meer weten over de impact op uw financiële kaders en investeringsbeslissingen? Tijdens de training Financiële sturing duiken we in het sturingsinstrument. Bekijk het programma en de data.

Meer over de balans om uw corporatie effectief te (be)sturen? Tijdens de Leergang Integrale Corporatiesturing duiken we in het sturen, heldere KPI’s, goede monitoring en de rol van soft controls.