Handboek marktwaardering 2023 gepubliceerd

31 oktober 2023 is het handboek marktwaardering 2023 gepubliceerd. Deze actualisatie bevat de richtlijnen voor de waardering voor de jaarrekening 2023. Uiterlijk 31 januari 2024 volgt nog een definitieve update van een aantal parameters. In dit artikel beschrijven we kort de grootste aanpassingen in het handboek ten opzichte van het handboek vorig jaar.

Verdere stijging disconteringsvoet

De disconteringsvoet voor de referentiewoning, die wordt weergegeven in tabel 33 in het handboek, vormt het vertrekpunt voor de te bepalen disconteringsvoet. Deze disconteringsvoet kende vorig jaar veel kritiek en, daaropvolgend, meerdere aanpassingen in het handboek. Waar de disconteringsvoet in de eerste actualisatie nagenoeg gelijk bleef ten opzichte van het jaar daarvoor, werd die uiteindelijk naar boven bijgesteld, en kwam uit op 5,53%, bijna 0,40% hoger dan het jaar daarvoor.

Ook dít jaar is voor de referentiewoning een verdere stijging zichtbaar in de disconteringsvoet, wel iets minder dan vorig jaar, van 0,10%. De disconteringsvoet voor de referentiewoning bedraagt daarmee 5,63%. Belangrijk om te vermelden is dat de uiteindelijke disconteringsvoet per complex afhankelijk is van meerdere op- en afslagen, die anders kunnen uitvallen dan vorig jaar. Gemiddeld in Nederland stijgt de disconteringsvoet, maar de op- en afslagen kunnen verschillend uitwerken per complex of per corporatie. De disconteringsvoet is dus niet noodzakelijk hoger dan vorig jaar voor uw corporatie.

Aanpassing WOZ- en bouwjaarklassen

De tabellen voor WOZ-klassen en bouwjaarklassen zijn geactualiseerd. De eerste WOZ-klasse was in het voorgaande handboek ‘minder dan of gelijk aan € 50.000’. De eerste klasse in het nieuwe handboek is ‘minder dan of gelijk aan € 80.000’. De laatste klasse is ook gewijzigd. Deze was eerder ‘meer dan € 250.000’. Deze laatste klasse is nu ‘meer dan € 412.500’.

Ook de bouwjaarklassen zijn aangepast. Die liepen eerder van ‘vóór 1920’ tot ‘na 2004’. De bouwjaarklassen lopen in het nieuwe handboek van ‘vóór 1904’ tot ‘na 2013’.

Beide updates hebben invloed op de marktwaarde in de basisversie. De WOZ-klassen hebben invloed op de bepaling van de markthuur, en de bouwjaarklassen hebben invloed op zowel de bepaling van de markthuur als de disconteringsvoet. Opvallend is dat de bouwjaarklassen in de onderhoudstabellen niet zijn geactualiseerd. De laatste klasse is hier, net als vorig jaar, ‘na 2005’.

Flexwoningen; geen beleidswaarde

De marktwaarde voor flexwoningen wordt nog steeds bepaald zoals voor reguliere woningen het geval is, maar het label ‘flexwoning’ is toegevoegd als objectkenmerk. Dit heeft geen verdere gevolgen voor de waardering.

Tóch zijn er wel aanpassingen voor de waardering van flexwoningen. De beleidswaarde wordt namelijk gelijkgesteld aan de marktwaarde, net zoals voor BOG, MOG en ZOG vastgoed al het geval was. Dit betekent dat enig beleid dat gevoerd wordt op flexwoningen niet tot uiting komt in de beleidswaarde.

Vijf andere aanpassingen waarderingshandboek

Voor de volledigheid hierbij ook de belangrijkste wijzigingen ten aanzien van het voorgaande waarderingsjaar:

#1: Overdrachtsbelasting

De verhoging van de overdrachtsbelasting voor beleggingsobjecten is per 1 januari 2023 verhoogd naar 10,4%. Omdat het vorige handboek peildatum 31 december 2022 had, werd de marktwaarde kosten koper bepaald op basis van het oude tarief van 8,4%. Dit jaar wordt zowel in de eindwaarde als op peildatum 31 december 2023 een tarief van 10,4% meegenomen in de berekening van de marktwaarde.

#2: Vrijstelling NEN 2580 metingen vervallen

Per verslagjaar 2023 is het opvoeren van metrages volgens de NEN 2580 richtlijn verplicht voor de bepaling van markt- en beleidswaarde. Het is niet meer toegestaan gebruik te maken van de metrages zoals opgenomen in de BAG óf metrages die zijn uitgevoerd voor de WOZ-waardebepaling.

#3: Hogere markthuur

Nét als voor de disconteringsvoet wordt ook de markthuur bepaald op basis van een referentiewoning. De markthuur van de referentiewoning bedroeg in voorgaand handboek € 10,03. De markthuur is omhoog bijgesteld en bedraagt nu € 11,07.

#4: Prognose loonontwikkeling positiever

De prognose voor de loonontwikkeling valt positiever uit dan vorig jaar. De gemiddelde loonstijging voor de jaren 2023 tot en met 2027 werd vorig jaar geschat op gemiddeld 3,38%. De prognose voor dezelfde jaren ligt dit jaar gemiddeld op 4,74%. Omdat de huurontwikkeling afhankelijk gemaakt is van de loonontwikkeling in 2023 en 2024, heeft dit mogelijk gevolgen voor de markt- en beleidswaarde.

#5: Prognose bouwkostenstijging ook hoger

In het nieuwe handboek valt ook de bouwkostenstijging hoger uit. De prognose is hier namelijk, behalve in het eerste prognosejaar, gelijk aan de loonontwikkeling. Vorig jaar bedroeg de gemiddelde bouwkostenstijging 3,38% voor de jaren 2023 tot en met 2027. In het nieuwe handboek ligt de schatting voor de bouwkostenstijging over deze jaren op gemiddeld 4,74%, net als voor de loonstijging. Met deze stijging zullen onderhoudskosten sneller toenemen dan vorig jaar over de prognoseperiode in de waardering.

Vragen over de wijzigingen in het handboek?

Heeft u vragen over uw waarderingen of de consequenties voor uw corporatie? Neem vrijblijvend contact op met Niels Kornegoor.

Uw kennis vergroten over het opstellen van de waardering?

Bent u op zoek naar meer handvatten voor de waardering en wilt u meer grip krijgen op de waardering? Tijdens de training Introductie vastgoedrekenen en waarderen leert u de beginselen voor het rekenen aan vastgoed en krijgt u basiskennis mee over het waarderingshandboek.

Bent u al bekend met waarderen en heeft u juist behoefte aan verdieping? Tijdens de training Verdieping vastgoedrekenen en waarderen gaan we dieper in op de aspecten van het waarderingsproces, recente ontwikkelingen van het handboek en zoomen we in op een aantal complexere thema’s met betrekking tot de waardering.