Vivium leent € 70 miljoen van EIB voor nieuwbouwplannen

De Europese Investeringsbank (EIB) leent € 70 miljoen aan VVT-instelling Vivium. Het grootste deel van de lening  gaat naar de nieuwbouw van het revalidatiecentrum Naarderheem. Daar is de bouw inmiddels begonnen en wordt deze naar verwachting in 2026 afgerond. Daarnaast worden ook andere locaties aangepast en kan Vivium hiermee stappen zetten om haar verduurzamingsopgave te realiseren en nieuwe zorgmodellen te implementeren. In gesprek met Erwin Melger, directeur Financiën & ICT bij Vivium, duiken we in het proces van dit bijzondere financieringsproject.

Wat was de aanleiding voor jullie nieuwbouwplannen?

“Onze bestaande faciliteit voldeed niet meer aan de moderne eisen voor revalidatiezorg. Het gebouw is oorspronkelijk gebouwd als een standaardziekenhuis in de jaren 70 en werd over de tijd heen steeds meer omgebouwd richting revalidatiecentrum. Het gebouw is ernstig verouderd en inefficiënt in het gebruik op verschillende gebieden. Zo hebben we te maken met lange looplijnen voor patiënten en personeel en beperkte mogelijkheden om aan moderne zorgstandaarden te voldoen. Om nog maar niet te spreken over de onmogelijkheden om het gebouw Paris Proof te krijgen.”

“We zijn dit proces gestart met het in kaart brengen van de mogelijkheden rondom renovatie. Het werd daarbij al snel duidelijk dat die businesscase niet haalbaar was. Een financieringstraject voor volledige nieuwbouw was dus de meest logische route.”

Was de businesscase de enige reden voor die keuze?

“Zeker niet, tijdens Covid-19 waren we al bezig met de plannen voor vernieuwing. In die periode hebben we veel capaciteitsverlies gehad door het sluiten van afdelingen. Het werd voor iedereen duidelijk hoe cruciaal het is om flexibele ruimtes te hebben die je snel kunt aanpassen voor infectiebeheersing. Het concept van sluisjes bijvoorbeeld, waarbij je snel en efficiënt patiënten isoleert zonder de hele afdeling te sluiten. “

Zijn er nog andere nieuwe woonconcepten die jullie nu meenemen?

“Ja, we gaan ons ook richten op ‘Rooming-in’. Bij dat nieuwe zorgconcept krijgt de kamer van een patiënt een centrale rol in de behandeling. Niet alleen worden behandelingen vaker uitgevoerd op de kamer van de patiënt. Ook familie krijgt meer mogelijkheden om onderdeel te zijn van het proces. Het doel is om het verblijf van de patiënt op de afdeling zo goed mogelijk te laten verlopen en hiermee het herstel te bevorderen.

Wat was voor jullie de grootste uitdaging op het gebied van financiering?

“Allereerst de omvang van de financiering. We begonnen met een initiële schatting van € 40 miljoen. Met alle investeringsplannen, stijgende bouwkosten, strengere milieuregelgevingen, oplopende rente en de noodzaak om het gebouw futureproof te maken, werd dit afgerond € 70 miljoen.”

“Een andere uitdaging was het verkrijgen van langetermijnfinanciering die past bij de levensduur van het project: de gouden balansregel. In de beginfase bevonden we ons in een periode van lage rente, maar met de daadwerkelijke financiering lagen de rentetarieven hoger. Dit maakte het moeilijker om gunstige voorwaarden te krijgen voor langlopende leningen. We hebben verschillende financieringsopties onderzocht, zoals bankleningen, obligatieleningen met een rating en zelfs (levens)verzekeringsmaatschappijen. Elke optie had voor- en nadelen. Het was een complexe taak om de juiste mix te vinden die zowel financieel haalbaar als strategisch verstandig was.”

Wat waren de doorslaggevende factoren in de keuze voor jullie financiering?

“De duur van de lening, maar ook de zekerheid. Uiteindelijk hebben we een meerjarenvastgoedplan opgesteld om inzicht te krijgen in onze totale financieringsbehoefte over een langere periode (t/m 2050). Het plan kijkt dus niet alleen naar de opgave van één locatie, maar naar het totaal van onze portefeuille. Daarin zijn ook opgaven zoals verduurzaming, digitalisering en futureproof-concepten meegenomen. In ons geval kwamen we uit op een totale financieringsbehoefte van € 470 miljoen. Door het inzicht in de totale omvang wordt het mogelijk om een strategie te ontwikkelen over hoe je die financiering gaat realiseren en met welke routekaart.”

Waarom hebben jullie gekozen voor de financiering via de EIB?

“De lengte van onze financieringsbehoefte paste goed bij de mogelijkheden van de EIB. Vooral op het gebied van verduurzaming ligt er voor de sector een enorme opgave. Als je kijkt naar het huidige vastgoed in combinatie met de wet en regelgeving, zie je dat geen enkel pand met renovatie tot een Paris-proof object om te vormen is. Je weet dus dat je over de tijd heen een grote financieringsbehoefte hebt. Na veel gesprekken met verschillende partijen zijn we een traject ingegaan met de EIB. De voorwaarden die zij ons kon bieden, paste het beste bij onze behoefte.”

Verloopt dat traject dan anders dan met een ‘normale’ bank?

“Deels wel, omdat de samenwerking voor beide partijen relatief nieuw was. We zijn gestart met een kennismakingstraject. De EIB was wel bekend met de ziekenhuiswereld, maar nog niet met VVT-instellingen. Je ziet dan dat je toch even aan elkaar moet wennen. De EIB vraagt om een ander soort informatie, het zijn andere invalshoeken en ook type  vragen over de projecten. Ze denkt veel meer in projectfinanciering.”

Waarom hebben jullie de hulp van een externe partner ingeschakeld bij dit proces?

“Ik denk dat het altijd goed is om je bij te laten staan door een expert. Zeker bij trajecten die niet vaak voorkomen. De grootste valkuil is dat je denkt dat je het allemaal wel weet en de markt overziet. Je mist dan 60-70% van wat er allemaal mogelijk is. Een externe partner is vaak beter op de hoogte van de mogelijkheden tot het verkrijgen van financiering onder de best mogelijke voorwaarden. Naast die specialistische kennis krijg je direct een objectief perspectief. Je wordt uitgedaagd om naar mogelijkheden te kijken buiten je comfortzone.”

“Daarnaast hebben we door samen te werken een strakke planning opgezet en gerealiseerd. Ook is de kwaliteit van veel stukken naar een hoger niveau getild door te sparren over inhoud zoals de businesscase en de meerjarenbegroting. We hebben altijd zelf invulling gegeven aan de componenten, maar het geheel getoetst en bijgesteld aan de hand van de feedback van Finance Ideas. Daarmee maak je een combinatie van je eigen interne krachten, gekoppeld met de expertise van een externe partij. Het kost wat om dit soort zaken uit te besteden, maar uiteindelijk levert het veel meer waarde op.”

Welke rol heeft de RvT in dit proces?

“Die hebben we in het gehele proces betrokken. Ook voor hen was het van toegevoegde waarde om het proces met een externe partner te doorlopen. We hebben goede, heldere stukken rondom de besluitvorming met de RvT gedeeld. Zoals bijvoorbeeld de sensitiviteitanalyses in relatie tot onze ratio’s. Natuurlijk hadden we dit ook zelf kunnen doen, maar het was veel efficiënter om het uit te besteden. Je overziet niet alles, want het is een lang traject met veel verschillende informatie. Een externe partner ontzorgt dus ook. Het neemt intern veel druk weg, het zorgt voor een extra stukje vertrouwen bij de RvT en voor een hogere kwaliteit van het totale project.”

Wat waren de grootste eyeopeners tijdens het proces?

“Vooral het scala aan mogelijkheden. Je denk dat je aardig inzicht hebt in wat kan, maar er is zoveel meer! Leningen voor 25 jaar met rentes die je kunt afdekken voor lange perioden. Het combineren van verschillende financieringsbronnen om een optimaal pakket te creëren. Maar ook het aan elkaar koppelen van renteportefeuilles: hoe blijf je flexibel en wendbaar met aflossingen die er nog aankomen? Ik heb ontdekt en geleerd dat er veel meer nieuwe en innovatieve manieren zijn om onze financiering te structureren.”

“Een andere eyeopener was het belang van een gedetailleerde businesscase en risicoanalyses met verschillende scenario’s. Welke kerngetallen hanteer je daarin? Dit proces heeft ons doen inzien hoe belangrijk het is om goed voorbereid en grondig te zijn in elke fase van een groot project. Zo ook bij het informatiememorandum. Je kijkt dan opnieuw kritisch naar je keuzes: wat doe je nu? Waar sta je en wat zit er in je portefeuille? Als je vervolgens een informatiememorandum neerlegt waarvan de banken zeggen “dit is top!” scheelt dat kopzorgen. Je weet dat het staat als een huis.”

Wat wil je andere zorginstellingen meegeven?

“Ik zou elke zorginstelling adviseren om zich breed te oriënteren. Zorg dat je duidelijk voor ogen hebt wat je wilt bereiken. Het is belangrijk om een heldere visie te hebben met SMART doelstellingen en deze te communiceren met alle betrokkenen. De initiële investeringenopgave zie je wel, maar er zijn meerdere opgaven over een langere periode. Misschien dat je niet alles in één keer wilt financieren, maar je moet wel het totaaloverzicht hebben. Snap dus goed hoe je routekaart eruit ziet: wat ga je wanneer doen en wat heb je nodig? Daarmee krijg je antwoord op je totale financieringsbehoefte en kun je aan de slag met de realisatie.”

“Wees daarbij bereid om te investeren in specialistische kennis. Het inzicht in de financieringsvormen en wat er in de markt te krijgen is, maakt een wereld van verschil. Daarbij is een externe partner ook een toevoeging bij het onderhandelen over de voorwaarden of zaken zoals: wat moet er allemaal in een informatiememorandum, welke stappen moet ik zetten? Hoe formuleer je welke keuze je maakt en waarom? Klankboard ook goed met het WFZ in financieringstrajecten. Ik heb hun benaderbaarheid, bereidheid en meedenken in deze casus zeer gewaardeerd. Ook zij hadden een goed financieringsaanbod in combinatie met de banken.”

En was wat het uiteindelijke resultaat van jullie financiering?

“We hebben een EIB-lening van € 70 miljoen ontvangen voor aanpassingen en vernieuwingen in onze vastgoedportefeuille. De financiering combineert een zeer marktconforme rente, flexibiliteit in onze leningportefeuille en de mogelijkheid om meerdere projecten te financieren. Zonder de EIB hadden we een aantal projecten niet kunnen uitvoeren, of tegen minder gunstige condities. De verbeteringen zorgen ervoor dat medewerkers efficiënter kunnen werken en cliënten zorg blijven ontvangen in een prettige woonomgeving.”

Sparren over uw mogelijkheden bij de EIB of andere financiering?

Heeft u vragen over financiering bij de EIB? Of wilt u sparren over de mogelijkheden rondom het arrangeren van financiering (in welke vorm dan ook). Onze adviseurs kunnen uw organisatie snel en efficiënt begeleiden bij het arrangeren van financiering. Of bij het samenstellen en indienen van een compleet borgingsverzoek bij het WFZ. Neem vrijblijvend contact op met Maarten van den Broek.