Sectoronderzoek: Huurbevriezing dwingt 95% van corporaties tot koerswijziging

De voorgenomen huurbevriezing heeft grote consequenties voor de corporatiesector. 80% van deelnemende corporaties overschrijdt binnen vijf jaar de ICR en/of LTV norm als gevolg van de huurbevriezing^[1]. Bij 20% corporaties zakt de ICR dit jaar al onder de norm door de gemiste huurinkomsten. Dit blijkt uit de resultaten van een onderzoek onder 100 corporaties.

95% van de sector moet financieel bijsturen door huurbevriezing

40% van de corporaties verwacht het investeringsprogramma met 25%-50% te moeten reduceren. 10% van de corporaties verwachten het investeringsprogramma zelfs te moeten halveren. Zo goed als alle (95%) corporaties sturen bij als gevolg van de huurbevriezing. 85% van de corporaties geeft aan de instandhoudingsopgave voor volkshuisvestelijke continuïteit voorop te stellen. Minder duurzaamheidsinvesteringen, minder nieuwbouw en hogere huren bij mutatie^[2] zijn de beleidsmatige knoppen waaraan corporaties voornamelijk draaien.  

80% van de corporaties in financiële problemen

Bij 70% van de corporaties zakt de ICR binnen vijf jaar onder de 1,4-norm van Aw/WSW. Bij 10% wordt zowel de ICR als LTV norm overschreden. In totaal overschrijdt 80% van de woningcorporaties binnen vijf jaar de ICR en/of LTV als gevolg van de voorgenomen huurbevriezing als zij hun voorgenomen investeringen blijven uitvoeren.

50% van de corporaties reduceert investeringsprogramma met minimaal een kwart

40% van de corporaties verwacht het investeringsprogramma met 25%-50% terug te schroeven als gevolg van de voorgenomen huurbevriezing. 30% van de corporaties geeft aan een reductie te verwachten van 15%-25%. 25% verwacht een reductie van 0%-15%. 10% van de corporaties geeft het investeringsprogramma minimaal te halveren (>50%) als gevolg van de huurbevriezing.

95% van de corporaties stuurt bij

95% van de corporaties geeft aan bij te sturen als gevolg van de voorgenomen huurbevriezing. 85% is het eens met de stelling dat bij het prioriteren van de volkshuisvestelijke inzet het liefst niet getornd wordt aan de instandhoudingsopgave voor volkshuisvestelijke continuïteit (duurzaam presteren). Besparingen worden gedaan bij overige investeringen, zoals uitbreiding en verdergaande verduurzaming.

Huurbevriezing zorgt voor minder nieuwbouw en minder duurzame woningen

De meeste corporaties geven aan minder nieuwbouw en minder verduurzamingsinvesteringen te realiseren als gevolg van de huurbevriezing. Ruim 50% van de corporaties zet minder nieuwbouw en/of minder verduurzamingsinvesteringen op 1 of 2 als bijstuurmaatregel. Daarnaast ziet 40% van de corporaties hogere huren bij mutatie als beleidsknop om bij te sturen.

Meer verkopen, minder onderhoud en minder beheer belanden gemiddeld genomen lager op de lijst van voornaamste bijstuurmaatregelen. Desondanks worden ook die knoppen door corporaties op 1, 2 of 3 gezet. 40% van de corporaties zet minder onderhoud of meer verkopen op plek 1, 2 of 3 als bijstuurmaatregel.

70% van de corporaties maakt volkshuisvestelijke afspraken onder voorbehoud

De periode waarin volkshuisvestelijke afspraken worden gemaakt, staat voor de boeg. Als gevolg van de voorgenomen huurbevriezing maakt 70% deze afspraken alleen nog onder voorbehoud. 40% geeft aan voorlopig geen woondealafspraken te maken. 35% doet voorlopig geen bod voor de prestatieafspraken. Het gros van de 15% die ‘anders, namelijk’ heeft ingevuld, geeft aan nader te bepalen wat ze gaan doen of maakt voorlopig geen nieuwe afspraken.

Kansen in afschaffing VPB/ATAD, scherpere afwegingen en solidariteit

Op de open vraag of de corporatie nog kansen ziet, wordt door veel respondenten een versnelde afschaffing van de VPB/ATAD genoemd. Daarnaast dwingt de nieuwe situatie tot het maken van scherpere volkshuisvestelijke afwegingen. Verschillende respondenten noemen regionale samenwerking en solidariteit als kans. Een groot deel geeft begrijpelijkerwijs aan op dit moment (nog) geen kansen te zien als gevolg van de voorgenomen huurbevriezing.

Huurbevriezing verhoogt urgentie voor acties

Op korte termijn is het essentieel om een positie in te nemen ten aanzien van de benodigde minimale instandhouding van uw bestaande bezit. Voor veel corporaties is dat nog puzzelen. Lees ook het artikel van onze collega’s over: Huurbevriezing en duurzaam presteren: 6 acties om mee aan de slag te gaan. Wilt u vrijblijvend sparren over uw situatie? Neem contact op met Daan Vrijmoet of Victor Burger.

Meer over dit onderzoek

Heeft u vragen over de resultaten van dit onderzoek of behoefte aan een toelichting? Stel uw vraag via onderstaand formulier of neem direct contact op met Victor Burger.

^{[1] De 80% uit ons onderzoek wijkt af van de constatering van Aw en WSW op basis van de meerjarenbegrotingen. Zij constateren dat 140 deelnemers in de periode 2025-2029 de ICR-norm overschrijdt. Zie deze link. Dit heeft waarschijnlijk met onze sample te maken.
[2] Als dit mogelijk is en de huursomstijging niet op nul wordt gezet}