Ruim 60% meer kosten voor onderhoud in de laatste vijf jaar

De onderhoudslasten van woningcorporaties zijn de afgelopen vijf jaar fors gestegen. Tegelijkertijd blijkt er een groeiende kloof tussen wat corporaties daadwerkelijk uitgeven aan onderhoud en wat ze in hun beleidswaarde opnemen. Wat zegt dit verschil over de kwaliteit van het vastgoed, de financiële ruimte én de manier waarop corporaties onderhoud begroten? In dit artikel duiken we in de ontwikkeling van de onderhoudsuitgaven en de onderhoudskas3stromen. Wat zeggen deze cijfers en wat valt op?

Verschil onderhoudsuitgaven en beleidswaarde onderhoud

Alvorens de cijfers in te duiken een korte uitleg over het verschil. In het onderstaande figuur 1 is het verschil tussen onderhoudsuitgaven en beleidswaarde-onderhoud gevisualiseerd. Het beleidswaarde-onderhoud is het onderhoud dat bij de berekening van de beleidswaarde is meegenomen. Dit onderhoud bevat in principe al het onderhoud dat noodzakelijk is om het vastgoed op de bestaande kwaliteit te houden (instandhouding). Ook onderhoud dat als onderdeel van een ingrijpende verbouwing wordt uitgevoerd en aan het onderhoud toe te rekenen organisatiekosten vormen een deel van het beleidswaarde-onderhoud. De onderhoudsuitgaven in de MJB bestaan uit directe onderhoudsuitgaven en aan onderhoud toegerekende uitgaven. In dit artikel analyseren we de directe onderhoudsuitgaven en het beleidswaarde-onderhoud, aangezien deze posten worden gepubliceerd.

Figuur 1: verschil onderhoudsuitgaven en beleidswaarde-onderhoud

Kosten onderhoud stijgen harder dan huurinkomsten

Zoals te zien is in figuur 2 bedroeg het aandeel onderhoudsuitgaven 24% van de huurontvangsten (€ 1.469 onderhoudsuitgaven per gewogen VHE bij € 6.015 aan huurontvangsten) in 2018. In 2023 is dit percentage gestegen naar 33% (€ 2.245 onderhoudsuitgaven per gewogen VHE bij € 6.791 aan huurontvangsten). Terwijl de huurinkomsten in deze vijf jaar met 13% zijn gestegen, namen de onderhoudsuitgaven met ruim 53% toe. Dit betekent dat een steeds groter deel van de huurinkomsten wordt besteed aan het onderhoud van woningen, wat een negatieve invloed heeft op de ICR.

Figuur 2: Onderhoudsuitgaven versus huurontvangsten per VHE

En de onderhoudsuitgaven zijn niet het volledige onderhoud dat wordt uitgevoerd. Een deel van het onderhoud wordt via een ingrijpende verbouwing uitgevoerd. Het beleidswaarde-onderhoud bevat al het noodzakelijke onderhoud. Dit onderhoud ligt conform verwachting gemiddeld hoger dan de onderhoudsuitgaven en is de afgelopen jaren ook fors toegenomen. Volgens cijfers, herleid uit de dVi 2023, is het gemiddelde beleidswaarde-onderhoud per woning in vijf jaar tijd gestegen met € 1.047, van € 1.701 naar € 2.754. Dit komt neer op een stijging van 62%.

Figuur 3: Beleidswaarde-onderhoud per wooneenheid

Grote verschillen tussen corporaties

Figuur 4 laat de spreiding zien van het beleidswaarde-onderhoud. Deze verschilt van de onderhoudskasstromen. Daar wordt de spreiding veroorzaakt door de mate waarin onderhoud wordt uitgevoerd via een ingrijpende verbouwing. Bij het beleidswaarde-onderhoud is dat niet het geval. Verschillen in dit onderhoud zijn onder meer gerelateerd aan de bouwkwaliteit van het vastgoed of een andere kwaliteitsambitie van de corporatie. Daarnaast zijn er verschillen tussen corporaties bij het bepalen van het beleidswaarde-onderhoud (periode, compleetheid, meenemen onderhoud ingrijpende verbouwing). In onze adviespraktijk constateren wij bijvoorbeeld regelmatig dat onderhoud aan daken, gevels, kozijnen en BKT’s niet of slechts gedeeltelijk is opgenomen. Vanuit de dVi-data is er geen direct waarneembaar verschil tussen stedelijke en niet-stedelijke corporaties, evenmin tussen kleine en grote corporaties. Een sluitende verklaring voor de aanzienlijke spreiding vraagt nader onderzoek. Zeker nu de beleidswaarde per 2026 het waarderingsbegrip in de jaarrekening wordt, is het wenselijk meer grip te hebben op het bepalen van het beleidswaarde-onderhoud.

Figuur 4: spreiding van het beleidswaarde-onderhoud in euro per wooneenheid

Hoogte onderhoudsuitgaven versus beleidswaarde-onderhoud

Het is de verwachting dat het beleidswaarde-onderhoud hoger ligt dan de onderhoudsuitgaven. Dit beeld wordt door de gemiddelde cijfers bevestigd. In 2023 bedroegen de gemiddelde onderhoudsuitgaven € 2.245 per VHE, terwijl het gemiddelde van het beleidswaarde-onderhoud op € 2.754 lag. Een verschil van € 509 per woning. Het verschil hoeft niet altijd positief te zijn. Dit komt omdat corporaties voor de beleidswaarde werken met een langjarig gemiddelde, terwijl de onderhoudsuitgaven jaarlijks verschillen, afhankelijk van geplande onderhoudsactiviteiten.

Figuur 5 toont het beleidswaarde-onderhoud vergeleken met de hoogte van de onderhoudsuitgaven. De figuur laat zien dat de verschillen in de hoogte van het beleidswaarde-onderhoud tussen woningcorporaties betrekkelijk beperkt zijn. Het beleidswaarde-onderhoud is nauwelijks gecorreleerd aan de onderhoudsuitgaven (stippellijn).

Figuur 5: het beleidswaarde-onderhoud vergeleken met de onderhoudsuitgaven

De afwijking tussen het beleidswaarde-onderhoud en de daadwerkelijke onderhoudsuitgaven is het grootst bij corporaties met relatief lage onderhoudsuitgaven. Een mogelijke verklaring is dat deze corporaties relatief veel onderhoud uitvoeren via een ingrijpende verbouwing. Een andere mogelijke verklaring is de jaarlijkse fluctuatie in uitgaven terwijl het beleidswaarde-onderhoud stabieler is over tijd, wat op jaarbasis tot een verschil kan leiden.

Verschil onderhoudskasstroom gedreven door ICR?

Ook is de relatie onderzocht tussen de ICR en het verschil tussen beleidswaarde-onderhoud per wooneenheid en onderhoudsuitgaven per VHE. Dit verschil, hierna “delta” genoemd, is in figuur 5 zichtbaar als het verschil tussen de grijze bollen en blauwe staven. De delta wordt in figuur 6 als blauwe staafdiagram gevisualiseerd. Onze analyse toont een significante, maar zwakke, correlatie^[1] tussen de delta en de ICR. Dit betekent dat een hogere delta samenhangt met een hogere ICR. Logisch want een grotere delta duidt vaak op relatief lagere daadwerkelijke onderhoudsuitgaven. Dat leidt tot minder druk op de kasstromen en daarmee een gunstigere ICR. Een interessante vraag die hieruit voortvloeit is of woningcorporaties bewust hun onderhoudsuitgaven beperken om de ICR te verbeteren, of dat andere factoren een rol spelen in deze correlatie.

Figuur 6: delta beleidswaarde-onderhoud per wooneenheid en onderhoudsuitgaven per VHE vergeleken met de ICR

Belangrijkste conclusies:

1. De onderhoudsuitgaven bij corporaties zijn tussen 2018 en 2023 met 53% gestegen. Het beleidswaarde-onderhoud is de afgelopen vijf jaar gestegen met 62% (toename van € 1.047 per VHE). Dit duidt op een aanzienlijke kwaliteitsopgave in het vastgoed.

• De spreiding van het beleidswaarde-onderhoud tussen de verschillende corporaties is aanzienlijk. De spreiding van het beleidswaarde-onderhoud is nauwelijks gerelateerd aan onderhoudsuitgaven. Mogelijk is deze spreiding deels te verklaren vanuit kwaliteitsverschillen in het vastgoed. Praktijkervaringen roepen de vraag op of de vaststelling van het beleidswaarde-onderhoud correct gebeurt en of een deel van de spreiding verklaard kan worden door verschillende interpretaties en toepassing van de regels voor het vaststellen van het beleidswaarde-onderhoud. Zeker nu de beleidswaarde vanaf 2026 het waarderingsbegrip wordt in de jaarrekening is (nog) meer aandacht voor de vaststelling van het beleidswaarde-onderhoud wenselijk.

• Er bestaat een zwak positieve correlatie tussen de ICR en het verschil tussen beleidswaarde-onderhoud en onderhoudsuitgaven. Corporaties met een grotere delta tussen deze twee waarden vertonen gemiddeld een hogere ICR. Dit roept de vraag op of woningcorporaties mogelijk bewust hun onderhoudsuitgaven beperken om hun financiële ratio’s te verbeteren of dat andere factoren deze relatie verklaren.

Vragen over onderhoud in de begroting?

Heeft u vragen over deze conclusies? Of wilt u sparren over uw situatie? Stel uw vraag via onderstaand formulier of neem vrijblijvend contact op met Daan Vrijmoet.

^{[1] Uit lineaire regressieanalyse met tweezijdige t-test blijkt een significante correlatie (p < 0,01) tussen de delta onderhoudsuitgaven en onderhoudsnorm en ICR met een correlatiecoëfficiënt van 0,40. Dit betekent dat een hogere delta samenhangt met een hogere ICR.}