Betaalbaarheid klimaatakkoord voor woningcorporaties en huurders

Het beperken van de opwarming van de aarde met ruim twee graden, mogelijk zelfs tot anderhalve graad, is de inzet van het Parijse klimaatakkoord. Hier hebben wij ons als Nederland aan gecommitteerd. Minister Wiebes heeft dit vertaald in het verminderen van in totaal 49 megaton CO2-uitstoot in 2030.

De klimaattafels

Deze verminderingsopgave is als opdracht verdeeld over de vijf klimaattafels: de elektriciteitstafel, de industrietafel, de landbouwtafel, de mobiliteitstafel en de tafel van de gebouwde omgeving. De vijf tafels hadden de opdracht om tot een gezamenlijke reductie te komen van 49 megaton. In de eerste helft van 2018 hebben de klimaattafels plannen op hoofdlijnen uitgewerkt om deze doelstelling te kunnen gaan realiseren.

Namens de Nederlandse woningcorporaties is Aedes aangeschoven bij Diederik Samson die de onderhandelingen stuurt aan de tafel Gebouwde omgeving. Dinsdag 10 juli 2018 zijn de hoofdlijnen van het klimaatakkoord bekend gemaakt. De voorstellen afkomstig van de klimaattafel voor de Gebouwde omgeving lijken het meest concreet. Er wordt bijvoorbeeld ingezet op meer isolatie, een verschuiving van belasting op elektriciteit naar gas en de combinatie van warmtenetten en warmtepompen moeten resulteren in een gasloze gebouwde omgeving. Het PBL en het CPB gaan deze zomer de plannen doorrekenen waarna het kabinet voornemens is de afspraken verder uit te werken om ze te formaliseren in een Klimaatwet.

De opgave voor woningcorporaties

Aedes heeft haar leden gevraagd om de routekaart CO2-neutraal in te vullen zodat de bijdrage aan en kosten van de verduurzaming inzichtelijk worden. Voor bijna 90 procent van de sociale huurwoningen in Nederland is de kaart ingevuld waardoor een duidelijk beeld ontstaat van de opgave voor de sector. De kosten bedragen naar verwachting 108 miljard euro. Dit betekent dat de jaarlijkse investeringen in duurzaamheid ruim 3,4 miljard euro zullen bedragen om de doelstelling te behalen. Voor de goede orde, dit betreft uitsluitend de kosten voor de verduurzaming van het vastgoed van woningcorporaties. Daarbij is dus nog geen rekening gehouden met investeringen zoals bijvoorbeeld asbestsanering en/of funderingsproblemen en het realiseren van nieuwbouw om wachtlijsten niet verder op te laten lopen. Kortom, een stevige opgave voor de sector.

Halvering verhuurdersheffing?

De verhuurderheffing loopt de komende jaren op naar ruim 2 miljard euro per jaar. De opgave om de sociale voorraad op pijl te houden, woningen betaalbaar te houden en ook nog te verduurzamen is een majeure opgave. Met een grove schets is uit te rekenen dat je niet èn 2 miljard aan Den Haag kunt betalen èn tegelijk ruim 3 miljard extra kunt investeren in het verduurzamen van de sociale voorraad.  Daarom zet Aedes in op een halvering van de verhuurderheffing. Het kabinet zal de doorrekeningen van het PBL en CPB gebruiken om haar bijdrage hierin vast te kunnen stellen. Marnix Norder, de voorzitter van branche-organisatie Aedes, gaf eerder al aan dat hij ervan uit gaat dat een halvering van de heffing voldoende is om de duurzaamheidsopgave te betalen.

Een grove schets van de duurzaamheidsbegroting

De opgave van 3,4 miljard per jaar tot 2050 op een voorraad van pakweg 2,2 miljoen woningen betekent een jaarlijkse investeringsopgave van 1500 euro; ongeveer drie maanden huur. Uit het sectorbeeld van de Aw blijkt een operationele kasstroom van 7,5 miljard en 3,4 miljard rentelasten in 2016. Telt u hier de reeds ingezette ontwikkeling van verhuurderheffing van 1 miljard en de voorspelling van VpB en ATAD á 1 miljard bij op dan bedraagt de vrij te besteden kasstroom zo’n 2,1 miljard. Onvoldoende om de opgave mee uit te kunnen voeren. Wanneer de halvering van de verhuurderheffing een feit wordt, blijft er nog 3,1 miljard aan vrij te besteden kasstroom over. Hiermee staat er op het bierviltje nog maar een tekort van 300 miljoen voor de duurzaamheidsbegroting.

Klimaatakkoord betaalbaar voor de huurder?

Wat betekent dit tekort als de rekening van het akkoord wordt neergelegd bij uw huurder? Een extra huurverhoging die 300 miljoen moet opbrengen, verdeeld over 2,2 miljoen woningen met een gemiddelde huur van 550 euro per maand betekent eenmalig 2,1 procent. De vraag is of dit wenselijk is in het kader van betaalbaarheid en of het zorgt voor een breed maatschappelijk draagvlak voor de duurzaamheidsopgave. Hiertegenover staat dat het gasloos maken van woningen, als deze daarna op elektrische wijze (met een warmtepomp) worden verwarmd, een forse besparing op het vastrecht oplevert. De isolatie van woningen zorgt voor een lager energieverbruik waardoor de  netto woonlasten voor de huurder afnemen. Bij bestaande huurders is dus binnen de woonlastengedachte nog financiële ruimte, voor nieuwe huurders leveren de regels rond passend toewijzen mogelijk een hindernis op.

Een andere belangrijk aspect van de betaalbaarheid voor de huurder is de energierekening. Het klimaatakkoord stelt ook een stijging van de energiebelasting op gas voor tegenover een daling voor die op elektriciteit. Met deze stijging zijn het de bewoners van huurwoningen met een hoog gas verbruik die straks een hogere rekening gepresenteerd krijgen, willen ze niet in de kou komen te zitten. Bij een ongewijzigd beleid ligt de rekening straks bij de lagere inkomens in de slechtere woningen met traditionele verwarmingssystemen. Omdat niet alle woningen tegelijk verduurzaamd kunnen worden, speelt het moment van aanpak een grote rol. Een huurder van een slecht geïsoleerde woning met een CV ketel ziet de lasten immers sneller stijgen dan de huurder van een goed geïsoleerde woning.  Zolang de Warmtewet niet aangepast wordt, geldt dit ook voor huurders die aangesloten zijn op stadsverwarming. Het zijn daardoor dus juist de mensen waarvan de woningen nog niet aangepakt zijn die de duurzaamheidsambities van onze overheid (indirect) betalen. De vraag is wederom of dit wenselijk is in het kader van betaalbaarheid en of het zorgt voor een breed maatschappelijk draagvlak voor de duurzaamheidsopgave.

Direct aan de slag met uw duurzaamheidsbegroting

Wilt u meer inzicht krijgen in het omgaan met dit nieuwe Klimaatakkoord? Finance Ideas ondersteunt en begeleidt woningcorporaties bij het plan van aanpak CO2-neutraal 2050.