Checklist maatregelen prestatieafspraken voor uw begroting
Ik kan hier een heel verhaal schrijven over hoe lastig het opstellen van de begroting dit jaar is. Dat er meer van corporaties wordt gevraagd, er meer afhankelijkheid van gemeenten en provincies is, meer macro-economische onzekerheid, etc. Het recente artikel van mijn collega’s (afschaffen verhuurderheffing onvoldoende voor opgaven sector) geeft helaas geen rooskleuring beeld.
Herinneren jullie eind 2017 nog? Toen minister Blok zei ”Ik ben de eerste VVD’er die een heel ministerie heeft doen verdwijnen; de woningmarkt is af”. Wat een grap als je dit met de kennis van nu terugleest. Want wie heeft nog het overzicht over alle verwachtingen die voor de komende jaren worden geschept? Minister de Jonge gaat voortvarend te werk met de Nationale Woon- en Bouwagenda en de zes programmalijnen die hieruit voortkomen. En als klap op de vuurpijl zijn daar vorige week de Nationale Prestatieafspraken bijgekomen.
Overzicht maatregelen uit de prestatieafspraken
In de Nationale Prestatieafspraken worden verschillende maatregelen genoemd. Deze maatregelen hebben invloed op de begroting die woningcorporaties de komende tijd opstellen. Voor ons zijn de prestatieafspraken leidend voor de komende MJB.
Van een begroting mag je verwachten dat het financiële uiting geeft aan de wijze waarop alle nieuwe maatregelen uitpakken. Maar het is nog niet zo makkelijk om overzicht te houden over al deze nieuwe maatregelen. Om je te helpen hebben wij hieronder een (niet uitputtende) checklist met nieuwe maatregelen opgesteld. Daarbij kun je bij elke maatregel bekijken of hier rekening mee is gehouden in de MJB. Zo ja, op welke manier? En zo niet: waarom niet?
Checklist nieuwe maatregelen
#1: maatregelen rondom beschikbaarheid
Maatregel 1: 250.000 corporatie sociale nieuwbouwwoningen tussen 2022-2030
Van corporaties wordt verwacht dat het aantal nieuwbouw huurwoningen stijgt naar 30.000 per jaar. Dat is een verdubbeling ten opzichte van het aantal van de afgelopen jaren. Als we deze verdubbeling willen realiseren, is het alleen nog niet duidelijk welk aandeel elke woningcorporatie voor haar rekening zal/moet nemen. Maar een forse groei moeten we bij bijna alle corporaties zien.
Maatregel 2: type huurwoningen
De jaarlijkse bouwproductie moet stijgen van 15.000 naar 30.000 nieuwe huurwoningen. Te verdelen tussen sociale huurwoningen, middeldure huurwoningen en flexwoningen. Bouwt je corporatie jaarlijks 1,2% van de voorraad nieuw? Dus per 10.000 woningen, 120 per jaar? Bijzonder hierbij is dat in de Nationale Prestatieafspraken weinig staat over de aantallen middeldure en flexwoningen…
Maatregel 3: woonvisie
Sluit je nieuwbouwambitie aan bij de (I) woonvisie(s) van de gemeente(n), (II) eventueel woondeal en (III) provinciaal bod? Cruciaal punt voor deze begroting is dat de gemeentelijke woonvisies nog niet aansluiten bij de Nationale Prestatieafspraken en de provinciale verdeling daarvan. Wij raden aan om het basisscenario van je begroting aan te laten sluiten bij de vigerende woonvisies en om enkele scenario’s te maken die aansluiten bij de Nationale Prestatieafspraken.
Maatregel 4: 30% sociale huurwoningen
Sluit je MJB aan bij de wens om naar minimaal 30% sociale huurwoningen in elke gemeente te groeien? In het programma ‘Een thuis voor iedereen’ is een streefpercentage van 30% sociale huur voor iedere gemeente opgenomen. Voldoet de woonvisie van jouw gemeente daaraan? Hoe draagt jullie corporatie hieraan bij? Maak dit in een scenario inzichtelijk.
#2: maatregelen rondom duurzaamheid:
Maatregel 5: hybride warmtepomp wordt de standaard
Vanaf 2026 is een hybride warmtepomp de standaard voor het verwarmen van woningen. Is dit opgenomen in je MJOB? Heb je afspraken gemaakt met je installateurs? Welke woningen zijn uitgezonderd? In de Nationale Prestatieafspraken is vastgelegd dat corporaties vanaf aankomend jaar werken in de geest van de aangekondigde verplichting. En zich committeren om in alle woningen met label D of beter een cv-ketel te vervangen door een duurzaam alternatief.
Maatregel 6: geen EFG-labels meer
Met enige uitzonderingen zijn EFG-labels niet meer te verhuren vanaf 2028. Heb je zicht op al je ‘slechtere’ labels? Zijn deze goed gemeten? Heb je voor deze woningen de juiste ingrepen gepland in de MJIB? Hoe ga je om met EFG-labels in VvE’s?
Maatregel 7: isolatiestandaard
In de prestatieafspraken tussen het ministerie, Aedes en de VNG is opgenomen dat 675.000 woningen in 2030 zijn geïsoleerd. Dat correspondeert met ongeveer 30% van het bezit toekomstklaar isoleren. de isolatiestandaard is hierbij de referentie voor het niveau van isolatie. Lukt dat ook voor 30% van jullie voorraad?
Maatregel 8: bezit aardgasvrij
In 2030 is circa 20% van bezit aardgasvrij. In de prestatieafspraken tussen het ministerie, Aedes en VNG is opgenomen dat 450.000 woningen in 2030 aardgasvrij zijn. Aangezien dat 20% is, kunnen corporaties ook rekening houden met de verwachtingen dat ze 20% van hun bezit aardgasvrij moeten maken. Heb je hiermee rekening gehouden in de MJIB?
Let op: er bestaat een overlap tussen maatregelen zes tot en met acht. Het is dus niet zo dat je 30% van de woningen moet isoleren naar de standaard bovenop de 20% die aardgasvrij wordt.
#3: maatregelen rondom betaalbaarheid
Maatregel 9: huurmatiging
De Nationale Prestatieafspraken scheppen duidelijkheid over de huurmatiging. Van grote impact is dat huren niet meer de inflatie volgen, maar de cao-loonontwikkeling. Voor de jaren 2023, 2024 en 2025 is de maximale stijging cao-loonontwikkeling minus 0,5%. Deze huurmatiging komt in de plaats van huurbevriezing in 2024.
Maatregel 10: huurverlaging voor laagste inkomens
Huurders met een inkomen op of onder 120% van sociaal minimum krijgen in 2024 een huurverlaging naar € 550 per maand. Op basis van de huidige inzichten, komt bijna 25% van de huishoudens hiervoor in aanmerking. De gemiddelde huurverlaging bedraagt € 57 per maand.
Maatregel 11: aandeel woning tot € 550 mag niet dalen
In de prestatieafspraken komen partijen overeen dat het aandeel huurwoningen tot € 550 (nu 46%) ten minste dat niveau heeft in 2025. Wij zien de laatste jaren bij veel doorrekeningen dat juist deze laagste prijscategorie daalt. Hoe is dat bij jullie corporatie? Houden jullie hier in een scenario rekening mee?
Maatregel 12: isolatiemaatregelen zijn gratis
Vanaf 2023 voeren corporaties isolatiemaatregelen gratis uit.
Tips om grip te krijgen op alle onzekerheden
Een ding weet je zeker: een begroting komt nooit uit. Maar geen begroting maken, is ook geen optie. Het lastige is dat je normaal gesproken je facetbeleid in de MJB opneemt. Maar nu zijn er zo veel nieuwe ontwikkelingen, verwachtingen en bindende prestatieafspraken dat je wel de impact wilt weten. Ook al is het nog geen staand beleid. En dan heb ik het nog niet gehad over de stijgende rente en andere macro-economische onzekerheden….
Toch kun je als corporatie zeker iets doen om grip te krijgen. Een paar tips:
- Begin het begrotingsproces met een kaderbrief waarin je expliciet ingaat op o.a. bovenstaande nieuwe maatregelen.
- Maak – zeker voor dit jaar – hele duidelijke procesafspraken over het aanleveren van input voor de MJB.
- Informeer de hele organisatie over de maatregelen die op de sector afkomen. Organiseer (meerdere) kennismiddagen voor de organisatie.
- Alle maatregelen, behalve aardgasvrij, rondom duurzaamheid en alle maatregelen rondom betaalbaarheid verwachten wij in het basisscenario voor de komende begroting.
- Alle maatregelen rondom extra nieuwbouw en het aardgasvrij maken, verwachten wij in een scenario. Jullie zijn daar namelijk sterk afhankelijk van andere partijen.
- Maak inzichtelijk en expliciet waar je afwijkt van bovenstaande maatregelen en waarom.
- Bedenk ruim van tevoren welke scenario’s en gevoeligheden je wilt doorrekenen.
- Neem meer tijd voor analyses en kwaliteitscontroles.
- Communiceer alle onzekerheden met je stakeholders: RvC, huurdersorganisatie en gemeenten.
Ook interessant: het artikel over de begroting opstellen in hoogst onzekere tijden: vier uitdagingen en tip.
Vragen over de meerjarenbegroting?
Heb je behoefte aan ondersteuning bij het opstellen van de meerjarenbegroting of een kwaliteitscheck op de bestaande begroting? Onze adviseurs ondersteunen corporaties bij het inzichtelijk maken van de kwaliteit en robuustheid van de meerjarenbegroting. Heb je vragen over de mogelijkheden voor doorrekening en het herijken van uw financieel beleid. Neem contact op met Victor Burger/Jeroen Dungelmann of lees hier meer over onze mogelijkheden.
Wil je uitvoerbaarheid van je beleid over een langere tijdshorizon bezien, dan is het Corporatie PrognoseModel een bruikbaar hulpmiddel.
"*" geeft vereiste velden aan
