Corporaties in beeld 2021: dalende financiële positie en stijgende investeringen

De jaarverslagen van de 100 grootste woningcorporaties laten bij de sociale woningen in 2021 een forse daling van de operationele kasstroom zien. Dit is een gevolg van onder andere de huurbevriezing en de stijging van de vennootschapsbelasting. Investeringen in het sociale segment zijn toegenomen. Daarentegen is er in het middeldure huursegment nog steeds sprake van een krimp. Bij ruim 50% van de sector staat het duurzaam verdienmodel onder druk. Dit zijn de belangrijkste conclusies uit het onderzoek ‘Corporaties in beeld’, waarbij de jaarverslagen zijn geanalyseerd.

Forse daling van operationele kasstroom

Mede als gevolg van de huurbevriezing kon in het sociale segment de stijging van de onderhoudsuitgaven niet worden opgevangen, met als gevolg een daling van vastgoedexploitatiekasstroom met 0,8%. De operationele kasstroom laat een veel slechter beeld zien en is zelfs met 7,9% gedaald. De toename van de vennootschapsbelasting met 17,9% heeft mede bijgedragen aan de lagere operationele kasstroom. Voor de middeldure huurwoningen was geen sprake van een huurbevriezing. Hierdoor stijgt de operationele kasstroom in dit segment wel, mede door een toename van de huursom per gewogen verhuureenheid van 2,1%.

Stijging van 11,3% in investeringen nieuwbouw

In het sociale segment zijn de investeringen voor nieuwbouw met 11,3% toegenomen. De verbeteruitgaven, waaronder de verduurzamingsinvesteringen, zijn met 12,9% gestegen. Het middeldure segment van de 100 grootste woningcorporaties laat nog steeds een krimp zien. De aankoop van woningen is met 5,8% gedaald. Daar staat tegenover dat de verbeteruitgaven met 24,7% zijn gestegen.

Waardestijging vastgoed zijn ‘vogels in de lucht’

De balansen van woningcorporaties zijn ook in 2021 gedomineerd door de waardestijging van het vastgoed. De waardering van het vastgoed vindt plaats op basis van marktwaarde. Hierdoor is de toename van de waarde van het vastgoed in exploitatie in het sociale segment 16,0% en in het middeldure segment 12,7%. Deze stijging van de waarde weerspiegelt zich vervolgens ook in de toename van het eigen vermogen op basis van marktwaarde. In het sociale segment is het eigen vermogen met 19,3% gestegen en in het middeldure segment met 16,7%. Woningcorporaties realiseren de marktwaarde echter niet. De sterke stijging van de marktwaarde en van het eigen vermogen zijn ‘vogels in de lucht’.

Bij ruim 50% van de sector staat het duurzaam verdienmodel onder druk

Voor een duurzaam verdienmodel is het wenselijk dat de verbeteruitgaven uit de huurinkomsten worden gedekt. Dat is echter bij veel woningcorporaties niet het geval. Om dit zichtbaar te maken is de aangepaste ICR bepaald. Als bij een woningcorporatie de aangepaste ICR lager is dan 1,0, zal zij extra moeten lenen om de exploitatie, inclusief de verbeteruitgaven, sluitend te krijgen. Als dit structureel het geval is, is er geen duurzaam verdienmodel.

Bij de 100 grootste woningcorporaties is de aangepaste ICR in 2021 uitgekomen op 0,7. Bij 57 woningcorporaties is de aangepaste ICR lager dan 1,0 en bij 15 woningcorporaties zelfs lager dan 0. In het laatste geval is het zelfs nodig om voor de betaling van een deel van de rente-uitgaven een lening aan te trekken. Met de afschaffing van de verhuurderheffing zal de aangepaste ICR bij veel woningcorporaties voldoende verbeteren, maar vooral bij de zeer grote woningcorporaties is de marge na afschaffing van de verhuurderheffing nog smal.

Over de publicatie: Corporaties in beeld 2021

Deze publicatie is gebaseerd op een analyse van de jaarverslagen van de 100 grootste woningcorporaties. Deze woningcorporaties hebben gezamenlijk 1,8 miljoen gewogen verhuureenheden in bezit. Daarmee hebben deze woningcorporaties een aandeel van ruim 75% van de corporatiesector. Meer over het onderzoek is te vinden in de volledige publicatie.