Corporaties in beeld 2024: forse stijging investeringen in nieuwbouw sociale huur

De 100 grootste woningcorporaties investeerden in 2024 in totaal € 8,1 miljard in sociale woningbouw, aankopen en verbeteringen. De uitgaven aan nieuwbouw sociale huur stegen naar € 4,0 miljard (+27% t.o.v. 2023, +89% sinds 2020). Tegelijkertijd staat de financiële ruimte onder zware druk door stijgende uitgaven voor bedrijfslasten en onderhoud, waardoor de investeringscapaciteit afneemt. Een greep uit de belangrijkste conclusies van het onderzoek ‘Corporaties in beeld 2024’, op basis van een analyse van de jaarrekeningen van de 100 grootste woningcorporaties.

Sterkere stijging investeringen in middenhuur

De investeringen in middenhuur zijn in 2024 explosief gestegen met +52% ten opzichte van 2023 en +303% sinds 2020. Het totale investeringsvolume bedraagt € 0,5 miljard, ofwel 12,5% van de investeringen in sociale huur. Opvallend is de sterke concentratie bij de vijf meest actieve woningcorporaties die samen goed zijn voor 53% van alle middenhuur-investeringen. De helft van de 100 grootste corporaties investeerde in 2024 (nagenoeg) niet in dit segment.

Exploitatie sociale huur verslechtert fors

De exploitatie van sociale huurwoningen verslechterde in 2024 opnieuw. De netto bedrijfslasten stegen met 12,8% en het onderhoud met 7,8%. De huurinkomsten kwamen slechts 3,1% hoger uit waardoor de netto vastgoedexploitatie fors daalde met 8,1%. Het voordeel van de afgeschafte verhuurderheffing is in zeer korte tijd volledig verdampt. Woningcorporaties staan voor een onhoudbare kostenontwikkeling die de investeringscapaciteit steeds verder onder druk zet.

Meer lenen voor verbeteruitgaven bij sociale huur

De verbeteruitgaven voor verduurzaming en renovatie van sociale huurwoningen stegen in 2024 naar € 3,3 miljard (+20% t.o.v. 2023, +67% sinds 2020). De operationele kasstroom is hiervoor steeds minder toereikend, met als gevolg een tekort van gemiddeld € 910 per woning. Woningcorporaties moeten hierdoor circa € 1,5 miljard extra lenen, wat de ruimte voor nieuwbouw verder beperkt.

Middenhuur financieel gezonder

De exploitatie van middenhuurwoningen laat een stabieler beeld zien. Hoewel de bedrijfslasten (+7,6%) en onderhoudskosten (+9,7%) ook hier stegen, groeiden de huurinkomsten met 4,5%. Het gevolg is een verbetering in de netto vastgoedexploitatie met 0,9%. Dankzij het hogere huurniveau bedraagt de operationele kasstroom gemiddeld € 3.534 per woning, ruim driemaal die van sociale huur. Na aftrek van verbeteruitgaven resteert € 2.486 per woning als eigen inbreng voor nieuwe investeringen.

Leningportefeuille groeit bij sociale huur, daalt bij middenhuur

De leningportefeuille van de sociale takken steeg in 2024 met 6,8% en sinds 2020 met 16,4%. In middenhuur is het beeld omgekeerd met een daling van 0,1% in 2024 en 10,6% sinds 2020. Dat wijst op onbenutte investeringscapaciteit in dit segment. Daarbij daalde de kritische ratio ‘ICR’ in de sociale huur van 2,3 naar 2,1, nog boven de ondergrens van 1,4. In de middenhuur steeg de ICR naar 4,7 met een ruime marge boven de ondergrens van 1,8.

Over de publicatie: Corporaties in beeld 2024

Deze publicatie is gebaseerd op een analyse van de jaarverslagen van de 100 grootste woningcorporaties. Deze hebben gezamenlijk 1,8 miljoen gewogen verhuureenheden in bezit. Daarmee hebben deze woningcorporaties een aandeel van ruim 75% van de corporatiesector. De uitgebreide resultaten zijn terug te vinden in de volledige publicatie.