Definities onderhoud en beheer ten behoeve van beleidswaardebepaling en jaarrekening

Corporaties worstelen met het onderscheid tussen de vele verschillende definities onderhoud en beheer en de gevolgen hiervan. Finance Ideas ondersteunt de ambitie beschreven in het consultatiedocument van SBR-Wonen om de aanwezige ruimte in de definities te verkleinen (niet te elimineren). Wij delen graag de aandachtspunten die, naar onze mening, essentieel zijn bij de verdere ontwikkeling.

#1: Gevolgen in beeld brengen en de tijd nemen

De beleidswaarde is geïntroduceerd als grondslag voor de vermogensratio’s van ILT-Aw en WSW, zonder dat er een beeld was van de uitkomsten. De verwachting was dat beleidswaarde en bedrijfswaarde elkaar niet veel zouden ontlopen. De praktijk is anders. Nu de uitkomsten bij ILT-Aw en WSW bekend zijn, blijkt de beleidswaarde in veel gevallen fors af te wijken van de bedrijfswaarde.

Ook zijn de uitkomsten veelal verrassend. Eén van de verklaringen is de verschillende onderhouds- en beheerdefinities die corporaties toepassen. Het wijzigen van deze definities heeft een aanzienlijke impact op de kengetallen van corporatie. De beoordeling van hun financiële gezondheid en hun investeringsruimte wijzigt ook. Er wordt in de consultatie niet gesproken over de impact van de definitie wijziging. Net zoals bij introductie van de beleidswaarde, wordt een beleidswijziging doorgevoerd waarvan de gevolgen niet in kaart zijn gebracht.

Finance Ideas pleit ervoor de gevolgen van de wijziging van de definities te onderzoeken en toepassing van de definities in 2020 in te laten gaan. Dit laatste stelt corporaties in staat hun beleid aan te passen en de gevolgen te verwerken in hun investeringsprogramma’s en financiële meerjarenplanning. Wij pleiten daarom om voldoende tijd te nemen en geen onomkeerbare besluiten te nemen. Tot slot helpt het onze sector indien SBR aangeeft wanneer de wijzigingen ingaan en hoe de verschillende sectorinstituten hiermee omgaan. Worden de nieuwe definities bijvoorbeeld meegenomen in het nieuwe beoordelingskader van Aw/WSW en eveneens meegenomen in de normbepaling van de financiële ratio’s?

#2: Afstemming RJ

Op pagina 1 van het consultatiedocument staat: “Dit memo wordt nu ingebracht in de RJ werkgroep, de klankbordgroep marktwaarde, de expertgroep convenant (SBR-Wonen) en de klankbordgroep Financiën (Aedes), om zodoende ook de input vanuit de corporatiesector te borgen.” De SBR definities staan in bepaalde gevallen lijnrecht tegenover de concept RJ richtlijnen (2018-05) op dit gebied. Dit roept vragen op als “wat is de implicatie voor de RJ 2018-05? Wordt deze richtlijn aangepast of komt deze te vervallen? En wanneer wordt dit duidelijk?“ Indien SBR-Wonen aandacht besteedt aan het proces rond de verdere verwerking van de definities, geeft dit duidelijkheid aan de sector.

#3: (Wettelijke) verplichtingen opnemen

In onze adviespraktijk krijgen wij regelmatig vragen over verplichte zaken, zoals asbest verwijderen, kwaaitaalvloeren en legionella. Corporaties vragen zich af of het vanwege het verplichte karakter onderhoudsuitgaven betreft, of investeringen gezien de resulterende verbetering? Worden asbest en dergelijke meegenomen in de NEN 2767, waardoor de score van de corporatie wordt beïnvloed? Het consultatiedocument zou verder aan waarde winnen als er specifiek aandacht wordt besteed aan deze categorie van ingrepen.

#4: Onderhoudsnorm >> 10 jaar

Het consultatiedocument stelt op pagina 1 “In de onderhoudsuitgaven zijn wel de uitgaven voor groot onderhoud verwerkt, zoals de vervanging van daken, voegwerk en kozijnen. Ook de uitgaven voor vervanging van keukens, badkamers en toiletten vallen onder de onderhoudsuitgaven in verband met het technisch en bouwkundig in stand houden van het gebouw.” Onderaan pagina 2 wordt aangegeven dat “De onderhoudsnorm wordt bepaald voor de lange termijn horizon van de meerjarenonderhoudsbegroting. Deze dient minimaal een horizon van 10 jaar te bestrijken.” Met een onderhoudshorizon van 10-jaar is het risico dat elementen van het groot onderhoud uit de norm vallen. De benadering van SBR-Wonen vraagt om een norm die gebaseerd is op het element dat het langst meegaat. De norm moet als het ware door één volledige onderhoudscyclus worden bepaald. Als het onderhoud van een hele portefeuille wordt geanalyseerd, valt de vertekening die optreedt als tien jaar wordt gehanteerd mogelijk mee (uitmiddelen). Op complexniveau is de invloed groter. Zeker omdat steeds meer corporaties actief zijn met assetmanagement, zou een langere periode als grondslag voor de onderhoudsnorm wenselijk zijn.

#5: Voorbeelden toevoegen

De voorbeelden die worden gegeven helpen enorm om de praktische toepassing van de definities te verduidelijken. Het opnemen van aanvullende voorbeelden zeker voor ingrepen als gevolg van ‘verplichtingen’, is waardevol.

Vragen over deze aandachtspunten of het onderscheid in definities?

Heeft u zelf ook vragen over het onderscheid tussen de definities onderhoud en beheer? Of heeft u aanvullingen op deze aandachtspunten? Laat het Daan Vrijmoet of Victor Burger weten, zij denken graag mee over de verdere ontwikkeling en de mogelijke oplossing. Wilt u uw kennis vergroten op het gebied van de definities? Bekijk de resultaten van kennisquiz over beleidswaarde of lees verder in de vele artikelen over dit onderwerp.